Gewerbeimmobilieninvestment: Mehr Unternehmensbeteiligungen

In den ersten neun Monaten 2019 wurden diversen Studien zufolge rund 43 Milliarden Euro mit deutschen Gewerbeimmobilien umgesetzt. Das Ergebnis liegt stabil auf dem hohen Niveau des Vorjahres. Laut JLL war das dritte Quartal das stärkste "aller Zeiten". Auffällig war das Interesse an Beteiligungen.

Fünf der zehn größten Transaktionen 2019 fanden laut einer Marktanalyse JLL im dritten Quartal statt. Das Transaktionsvolumen belief sich alleine von Juli bis September auf 25 Milliarden Euro. Ein besseres Ergebnis eines dritten Quartals habe es nie gegeben. Colliers und Savills kommen auf ein Transaktionsvolumen von rund 18 Milliarden Euro im dritten Quartal und das zweistärkste Einzelquartalsergebnis aller Zeiten. Auf sogenannte Beteiligungstransaktionen entfielen nach Berechnungen von JLL mehr als vier Milliarden Euro.

"Unternehmensbeteiligungen erfüllen durchaus die definitorischen Grundlagen einer Immobilieninvestition und scheinen angesichts des nach wie vor herrschenden Produktmangels eine echte Alternative für Investoren mit einer entsprechenden Verzinsung zu sein." Timo Tschammler, CEO JLL Germany

Auch BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), Colliers und Savills sehen im dritten Quartal einen Trend zu Beteiligungen, noch ausschließlich Minderheitsbeteiligungen, darunter etwa das für rund 2,5 Milliarden Euro von der Generali Lebensversicherung an Commerz Real verkaufte "Millenium-Portfolio" mit 49 Immobilien, zumeist Büro- und Einzelhandelsobjekte.

Unternehmensbeteiligungen tragen erheblich zu Portfolio-Deals bei

Ein nicht unerheblicher Teil der aktuellen Paketverkäufe, die laut BNPPRE wiederum rund zwölf Milliarden Euro zum Ergebnis der ersten drei Quartale beitragen (der Löwenanteil liegt mit rund 30 Milliarden Euro weiterhin bei Einzeldeals), entfällt auf Beteiligungen. Beispiele sind der Einstieg der Investmentgesellschaft FFP (Peugeot) und die Beteiligung von Madison an der Signa Prime Selection in Höhe von jeweils fünf Prozent sowie der Immobilienkonzern TLG, der 13 Prozent von Aroundtown übernommen hat – laut Savills für einen Paketpreis von etwa 1,6 Milliarden Euro.

"Unternehmensbeteiligungen und -übernahmen werden in Zukunft das Investmentgeschehen stärker prägen." Christian Kadel, Head of Capital Markets Colliers International Deutschland

Grund dafür, dass Anleger auf Beteiligungen an bestehenden Beständen ausweichen, sei das mangelnde Angebot für großvolumige Immobilieninvestitionen, berichtet etwa BNPPRE. Matthias Leube, CEO bei Colliers International Deutschland, sieht diese indirekten Immobilieninvestments unter anderem auch als Reaktion von Anlegern auf Liquiditätsdruck, der durch die erneute Lockerung der Geldpolitik durch die EZB weiter verstärkt werden dürfte. Für Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, ist es für große Anleger oftmals noch der einzige Weg, viel Geld in hiesige Immobilien zu investieren.

Berlin setzt sich ab: Umsatz verdoppelt, Tendenz steigend

Unter den Top-Märkten setzt sich, so sind sich die Immobilienberater einig, Berlin weiter ab mit einem Umsatz von rund neun Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen, was fast doppelt so viel ist wie im Vorjahr.

"Die Hauptstadt wird 2019 die Zehn-Milliarden-Euro-Schwelle beim Investmentumsatz locker überspringen." Marcus Zorn, Deputy CEO BNP Paribas Real Estate Deutschland

Das für München erfasste Transaktionsvolumen von rund fünf Milliarden Euro entspricht einem Plus von etwa vier Prozent gegenüber den ersten neun Monaten 2108 und stellt laut BNPPRE das zweitbeste Resultat aller Zeiten dar. Auch der Kölner Markt steht mit knapp 1,4 Milliarden Euro gut da (plus fünf Prozent).

Frankfurt am Main muss mit einem Umsatz von rund vier Milliarden Euro ein Minus von 39 Prozent hinnehmen. Grund sei in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot, so BNPPRE, vor allem im großvolumigen Segment. Das Beratungsunternehmen ist aber überzeugt, dass sich in der Bankenmetropole noch Großprojekte in der Vermarktung befinden und dass der Umsatz im vierten Quartal noch einmal deutlich anziehen wird. Zu wenig Produkt ist demnach auch für die niedrigeren Resultate in Hamburg mit knapp 2,8 Milliarden Euro (minus 31 Prozent) und Düsseldorf mit rund 1,9 Milliarden Euro (minus 32 Prozent) verantwortlich. In Stuttgart ging der Umsatz nur leicht um acht Prozent auf rund 1,43 Milliarden Euro zurück.

Insgesamt konzentriert sich die Nachfrage laut Colliers weiterhin stark auf die großen sieben Investmentzentren des Landes, wo 25,7 Milliarden Euro (59 Prozent) des Anlagevolumens platziert wurden.

Berlin Bürohaus Fassade (Symbolbild)
Berliner Büros sind heiß begehrt und selten, das setzt die Renditen unter Druck (Symbolbild)

Künftige Wertsteigerungen bei Büroimmobilien wahrscheinlich

Beim Büroflächenumsatz geben die Maklerhäuser Größenordnungen von rund 20 Milliarden Euro (JLL) bis rund 23 Milliarden Euro (Colliers) an. Allen Studien zufolge wurde damit in den ersten drei Quartalen 2019 ein Rekord aufgestellt: Gegenüber dem Vorjahr sei das ein Plus von zirka 20 Prozent. Mit einem Anteil von etwa 52 bis 53 Prozent am Gesamtumsatz liegen Büroimmobilien damit unangefochten an der Spitze der Assetklassen. Nach Angaben von JLL suchen Investoren gerade in diesem Segment möglichst großvolumige Opportunitäten.

"Gleichzeitig setzt sich das Mietpreiswachstum fort, womit die Voraussetzungen für künftige Wertsteigerungen weiterhin gegeben sind." Piotr Bienkowski, CEO BNP Paribas Real Estate Deutschland

Einzelhandelsimmobilien wurden laut BNPPRE und Colliers für rund 7,5 Milliarden Euro gehandelt, was einem Rückgang gegenüber den ersten drei Quartale 2018 von deutlichen 15 Prozent entspricht (Colliers: minus 17 Prozent) und trotz der Übernahme der Kaufhof-Immobilien durch Signa das schwächste Ergebnis der vergangenen fünf Jahre darstellt. Logistiktransaktionen haben sich allen Studien zufolge bei knapp fünf Milliarden Euro auf einem hohen Niveau eingependelt, während Hotelverkäufe um 16 Prozent rückläufig sind mit einem Umsatz von zirka 2,5 Milliarden Euro. Auch im tendenziell wachsenden Segment der Healthcare-Immobilien wurden mit rund 1,5 Milliarden Euro mehr als 14 Prozent weniger als im Vorjahr umgesetzt.

Büro-Spitzenrenditen in den Top-7-Städten weiter unter Druck

Mit der hohen Marktdynamik schrumpften die Spitzenrenditen den Studienautoren zufolge alleine im dritten Quartal in Berlin, München, Frankfurt und Hamburg um jeweils fünf Basispunkte. In Berlin liegt die Netto-Anfangsrendite derzeit je nach Analyse zwischen knapp 2,7 und 2,8 Prozent, in München zwischen rund 2,7 und knapp drei Prozent und in Frankfurt und Hamburg bei jeweils rund 2,9 Prozent. Köln, Düsseldorf und Stuttgart notieren weiterhin bei etwa 3,1 bis 3,4 Prozent.

Colliers geht dabei jeweils von den höchsten Werten aus, laut JLL weist der Wert im Durchschnitt der Top 7 zum Ende des dritten Quartals erstmals eine Zwei vor dem Komma auf und liegt bei 2,97 Prozent.

"Die Tatsache, dass sie im dritten Quartal in insgesamt vier Städten noch einmal nachgegeben haben, unterstreicht den anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um Premiumobjekte." Marcus Zorn, Deputy CEO BNP Paribas Real Estate Deutschland

JLL erwartet bis Ende des Jahres einen weiteren leichten Rückgang auf dann 2,95 Prozent im Durchschnitt der sieben Top-Bürostandorte. Der Anlagedruck ist hoch. Ein Indiz dafür ist Savills zufolge auch der neue Rekord von Investitionen in Forward Deals: Knapp 6,3 Milliarden Euro sind demnach in den ersten drei Quartalen in Projektentwicklungen vor allem von Büros geflossen – zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es 5,8 Milliarden Euro.

Prognosen: Rekordergebnis für 2019 möglich

Nach Einschätzung der großen Maklerhäuser wird die Dynamik der Investmentmärkte in den letzten drei Monaten 2019 wegen kaum vorhandener Anlagealternativen anhalten, manche halten wie 2018 ein Rekordergebnis von rund 60 bis 65 Milliarden Euro für möglich. JLL erachtet sogar ein Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr in Höhe von 75 Milliarden Euro für realistisch. Der Anlagedruck bleibt hoch.

Für die positiven Investorenerwartungen am Immobilienmarkt sorgen Colliers zufolge auch die Renditen von zehnjährigen Staatsanleihen, die mit minus 0,65 Prozent im August 2019 einen vorläufigen Tiefstand erreichten. Diese Entwicklung befeuere die Bevorzugung der relativ risikoarmen Assetklasse Immobilien noch. Der auf Minus 0,5 Prozent abgesenkte Einlagenzins der EZB dränge vor allem institutionelle Investoren mit hohen Liquiditätsreserven zur Vermeidung von "Strafzinsen" ins Immobiliensegment. Der Risikoappetit habe dabei aber deutlich abgenommen, so JLL-Chef Tschammler; Sicherheit stehe aktuell wieder vermehrt im Fokus.

"Angesichts eines schwächeren, von lockerer Geldpolitik geprägten Euros ist in den folgenden Monaten ein zunehmender Kapitalzufluss aus dem asiatisch-pazifischen Raum, aber auch aus Kanada zu erwarten." Matthias Leube, CEO Colliers International Deutschland

Der Anteil ausländischer Kapitalquellen lag in den ersten neun Monaten 2019 laut JLL bei nur knapp einem Drittel. Dies sei der niedrigste Anteil ausländischer Investoren seit 2013. Vier der fünf größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf gingen demnach auf das Konto einheimischer Investoren.


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