Immobilien-Investmentmarkt: Krise beflügelt "Platform Deals"

Die Fusion und der Kauf von Immobilienunternehmen oder Anteilen an ihnen boomen. Im ersten Dreivierteljahr 2020 machte der Anteil der "Platform Deals" fast ein Viertel des Gesamtmarkts aus, beobachtet JLL. Der langjährige Trend hat sich mit der Krise noch verstärkt.

Opportunistische Investoren haben JLL zufolge nach dem Kurssturz an den Aktienmärkten zu Beginn der Pandemie zugegriffen. Der Immobiliendienstleister erwartet, dass sie eine Erholung am Kapitalmarkt nutzen werden, um die erworbenen Anteile mit Kursgewinnen zu veräußern.

"Bei indirekten Investments erfolgt die Übernahme von wesentlichen Anteilen an einer Immobiliengesellschaft mit der Motivation, durch den Erwerb der kompletten Unternehmensinfrastruktur – auch "Platform Deals" genannt – mittelbar Eigentum an den Immobilien zu erlangen", erklärt Honoré Achille Simo, bei JLL Head of Business Development, Valuation & Transaction Advisory für die Region EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika).

Indirekte Immobilien-Investments liegen im Trend

Die Übernahme von Immobiliengesellschaften als indirekte Investments in Immobilien hat Konjunktur. Seit 2015 wurden in Deutschland pro Jahr durch solche Mergers & Acquisitions (M&A) durchschnittlich 7,7 Milliarden Euro investiert – und JLL geht davon aus, dass 2021 die Zehn-Milliarden-Euro-Grenze geknackt werden wird. Im Jahr 2019 nahm der Anteil der indirekten Investments am Transaktionsmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland erstmals deutlich zu: Während er sich im Zeitraum 2016 bis 2018 noch zwischen fünf und sieben Prozent bewegte, verdoppelte er sich im vergangenen Jahr nahezu auf zwölf Prozent. In den ersten drei Quartalen 2020 stieg der Anteil am Gesamtmarkt laut JLL auf knapp ein Viertel (23 Prozent).

Für den starken Anstieg im ersten Dreivierteljahr 2020 ist die bereits vereinbarte Fusion von Adler und Ado (zirka sechs Milliarden Euro) verantwortlich. Auch die Mehrheitsbeteiligung von Aroundtown an TLG Immobilien fällt mit 3,6 Milliarden Euro ins Gewicht. Es handelt sich hier laut JLL um zwei der bisher größten Übernahmen von Immobilienunternehmen in Deutschland. Die bis dato größte Unternehmensübernahme gab es 2015: Damals schluckte die Deutsche Annington die Gagfah für etwa acht Milliarden Euro.

Wohnimmobilien: die begehrteste Assetklasse

Wohnimmobilien sind die begehrteste Assetklasse. Seit 2015 bis Ende September 2020 hatten sie einen knapp 52-prozentigen Anteil am gesamten Umsatz. JLL begründet diese Dominanz bei den Unternehmensübernahmen damit, dass es so effizienter sei, das eigene Unternehmenswachstum voranzutreiben – mit direkten Immobilieninvestments in einzelne Objekte sei es zu aufwändig. 23 Prozent der Summe entfiel nach Angaben von JLL auf Büroimmobilien, zehn Prozent auf Einzelhandelsimmobilien.

Im Einzelhandelsbereich fanden große Beteiligungen 2019 durch die 50-Prozent-Übernahme des Warenhausunternehmens Galeria Karstadt Kaufhof durch die Signa-Gruppe von der Hudson‘s Bay Company (HBC) – und 2015 übernahm der französische Centerbetreiber Klépierre seinen niederländischen Konkurrenten Corio. Eine großvolumige Übernahme im hohen dreistelligen Millionenbereich verzeichnete JLL auch in diesem Jahr: Metro verkaufte seine Warenhaussparte Real an x+bricks und die SCP Group.

"Platform Deals" in der Sparte Logistik und Industrie sind eher selten. Der mit Abstand größte fand im Jahr 2017 statt, als Blackstone seine deutschen Logistikplattform Logicor an die China Investment Corporation (CIC) verkaufte. Der Wert: knapp zwei Milliarden Euro.

Mehrheitsbeteiligung rangiert vor Komplettübernahme

Die JLL-Analyse zeigt, dass Mehrheitsbeteiligungen (mehr als 50 Prozent) rund die Hälfte (55 Prozent) des Transaktionsvolumens im untersuchten Zeitraum von 2015 bis Ende September 2020 ausmachen. Auch dies wiederum sei vor allem auf die Adler-Übernahme und die Beteiligung von Aroundtown zurückzuführen.

Rund ein Drittel (33 Prozent am Transaktionsvolumen) der "Platform Deals" zwischen 2015 und dem ersten Dreivierteljahr 2020 entfielen auf den Kompletterwerb eines Unternehmens ("Outright Purchase"). Der Höchstwert dieser Deals wurde 2019 mit insgesamt acht Übernahmen erreicht. In diesem Jahr gab es bisher sechs solcher Deals. Die restlichen zehn M&A-Transaktionen (zwölf Prozent) entfielen auf Minderheitsbeteiligen ("Minority Investments"). Mehr als 50 Prozent dieser Deals fanden 2019 statt.

JLL-Analyse "Indirekte Immobilien-Investments"


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