In den sieben deutschen Immobilienhochburgen sind die Umsätze am Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2018 deutlich um etwa 30 Prozent auf 16 Milliarden Euro gestiegen, das ist so viel wie nie bisher. Bundesweit lag das Transaktionsvolumen diverser Marktanalysen zufolge bei 25 Milliarden Euro (JLL, CBRE, Colliers International). Spitzenreiter bleiben die Büroimmobilien. Und die Renditen haben sich auf niedrigem Niveau verfestigt.

Laut Matthias Leube, CEO und Head of Capital Markets bei Colliers International Deutschland, wurde in den Top 7 der mit 14,2 Milliarden Euro höchste je gemessene Halbjahresstand notiert.

Treiber waren Colliers zufolge zahlreiche großvolumige Einzeldeals: Bundesweit haben demnach in den ersten sechs Monaten 2018 bereits zehn Immobilien in der Größenordnung zwischen 250 und 500 Millionen Euro den Besitzer gewechselt. Demgegenüber stehen sechs gehandelte Portfolios mit einem Marktanteil von weniger als 30 Prozent (7,3 Milliarden Euro).

"Der Investmentmarkt wird durch große Einzeltransaktionen in den liquidesten Märkten beflügelt", so Leube weiter. Die Nullzinspolitik der EZB erhöhe den Anlagedruck bis weit in das Jahr 2019 hinein.

Frankfurt oder München an der Spitze?

München verbuchte laut Colliers knapp 3,7 Milliarden Euro und verteidigte die Position an der Spitze der Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Frankfurt erreichte dieser Analyse zufolge 3,17 Milliarden Euro, während Berlin die Drei-Milliarden-Grenze um rund 360 Millionen Euro verpasste. Deutlich über dem Ergebnis zur Jahresmitte 2017 lagen auch Hamburg (2,1 Milliarden Euro, plus 66 Prozent), Düsseldorf (ohne Umland 1,1 Milliarden Euro, plus 47 Prozent) und Stuttgart (0,9 Milliarden Euro, plus 40 Prozent). Nur Köln lag Colliers zufolge mit 0,6 Milliarden Euro um 28 Prozent unter dem Wert von 2017.

JLL kommt zu dem Schluss, dass sich Frankfurt mit rund 3,8 Milliarden Euro und einem Plus von 62 Prozent gegenüber dem Halbjahr 2017 wieder an die Spitze gesetzt hat, nachdem in den vergangenen Quartalen München und Berlin vorne waren. München (Rang zwei) hätte mit 3,62 Milliarden Euro und Berlin (Rang drei) mit 3,18 Milliarden Euro die drei Milliarden Euro übertroffen. Bei Köln sind sich Colliers und JLL einig: Es ist die einzige der Top 7, in der sich das Transaktionsvolumen reduziert hat.

Büroimmobilien und -projekte am begehrtesten

Unter den Assetklassen bleiben bundesweit Büroobjekte und -projekte am beliebtesten. Sie hatten laut Colliers im ersten Halbjahr 2018 mit 11,2 Milliarden Euro einen Marktanteil von 45 Prozent. Es folgen Einzelhandelsimmobilien (3,5 Milliarden Euro; 14 Prozent Marktanteil) sowie Industrie- und Logistikimmobilien (3,2 Milliarden Euro; 13 Prozent Marktanteil). Vor allem Objekte des Light-Industrial-Bereichs seien gefragter denn je, heißt es bei Colliers. Gesundheits- und Sozialimmobilien bringen es auf rund sechs Prozent.

Laut JLL entfielen knapp 11,4 Milliarden Euro und damit rund 45 Prozent des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien, knapp 18 Prozent auf Einzelhandelsimmobilien und elf Prozent auf Logistikobjekte.

Ausländische Investoren dominieren bei Großdeals

Im ersten Halbjahr 2018 gingen nach Angaben von Colliers International 10,6 Milliarden Euro (42 Prozent des Transaktionsvolumens) auf das Konto ausländischer Investoren. In den Top 7 lag der Anteil bei 45 Prozent. Dabei dominiert internationales Kapital bei Großdeals mit einer Anlagesumme von mehr als 100 Millionen Euro (60 Prozent des Transaktionsvolumens). Auf die USA entfallen 2,3 Milliarden Euro (neun Prozent Marktanteil) sowie Singapur und Großbritannien mit jeweils 1,4 Milliarden Euro (sechs Prozent Marktanteil). Inländische Investoren platzierten Colliers zufolge im Berichtszeitraum 14,5 Milliarden Euro (58 Prozent des Transaktionsvolumens) im Heimatmarkt.

"Internationale Investoren sind im ersten Halbjahr seltener zum Zug gekommen – zum einen, weil es auf dem Markt weniger der für sie besonders interessanten Core-Immobilien gab, zum anderen, da nun auch mehr deutsche Investoren aufgrund des Anlagedruckes zunehmend bereit sind, den Preiswettbewerb um die verfügbaren Objekte mitzugehen", erklärt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.

Renditen nahezu unverändert

Nach Ergebnissen der Colliers-Studie haben sich die Renditen seit Jahresbeginn auf niedrigem Niveau verfestigt, bundesweit und in den sieben Investmenthochburgen. Am dynamischsten entwickelte sich das Logistiksegment: minus 15 Basispunkte auf 4,25 Prozent.

Die höchsten Preise für Büroimmobilien werden laut Colliers in Berlin und München mit einer Spitzenrendite von 3,2 Prozent gezahlt. Mit 3,3 Prozent folgen Frankfurt und Hamburg sowie Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils 3,5 Prozent. Stuttgart zeigte dabei mit 30 Basispunkten die einzige Renditekompression im Beobachtungszeitraum. Köln beschließt mit vier Prozent die Renditespanne von 80 Basispunkten. Auch bei Einzelhandelsobjekten in Bestlagen der sieben Top-Städte wurde keine Veränderung der Spitzenrendite registriert. Am unteren Ende liegen München und Frankfurt mit 2,8 Prozent, am oberen Ende die Düsseldorf und Köln mit jeweils 3,3 Prozent.

Laut JLL ergibt sich über die sieben Hochburgen hinweg eine durchschnittliche Spitzenrendite von 3,24 Prozent. "Die Zeiten starker Renditekompressionen sind offensichtlich zunächst vorbei", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. "Hochpreisige Investments werden zwar nach wie vor getätigt, Kapitalsicherheit erhält aber zunehmend eine wichtige Rolle. Damit liegt der Fokus der Wertentwicklung immer stärker auf der Mietpreisentwicklung."

Grundstücke gewinnen an Bedeutung

Angesichts des Produktmangels gewinnen laut CBRE Grundstücke wegen der Renditechancen, die Projektentwicklungen bieten, an Bedeutung. So sei der Transaktionsumsatz im Vorjahresvergleich um 106 Prozent auf 1,3 Milliarden Euro gestiegen. Trotz höherer Baupreise wurden im ersten Halbjahr 2018 laut CBRE insbesondere Entwicklungsgrundstücke für künftige Büronutzungen in den Investmentzentren erworben. Aber auch außerhalb der Stadtgebiete seien Grundstücke für Gewerbeimmobilien nachgefragt worden – dann meist für geplante Logistikobjekte.

Für das Gesamtjahr reichen die Umsatzprognosen der drei Analysen von 50 bis 55 Milliarden Euro. „Auch wenn Deutschland in seinem Ruf als Hort politischer Stabilität in den aktuell hinter uns liegenden Tagen gelitten hat, rechnen wir zumindest für den Rest des Jahres 2018 mit keinen signifikanten Auswirkungen auf die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien", prognostiziert Tschammler.

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