Gewerbeimmobilien: Mietwachstumspotenzial

Großbritannien ist mit einem Investitionsvolumen von 59,1 Milliarden Euro immer noch der größte Gewerbeinvestmentmarkt in Europa. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Savills für 2016. Dass das Investitionsvolumen um 31,4 Prozent gegenüber 2015 zurückging, liege an der Unsicherheit nach dem Brexit. Deutschland folgt mit 52,7 Milliarden Euro (minus 8,7 Prozent). Für 2017 liegt das Mietwachstumspotenzial ganz oben auf der Investorenagenda.

Laut Savills zeichneten UK und Deutschland mit einem Rückgang von knapp 55 Prozent des europäischen Gesamtvolumens verantwortlich für das reduzierte Transaktionsvolumen insgesamt: Dieses zeigte mit 207 Milliarden Euro zwar weiterhin einen sehr aktiven Markt, lag jedoch um 15 Prozent unter dem Ergebnis 2015. Frankreich mit 27,4 Milliarden Euro und Schweden (14,8 Milliarden Euro) lagen beim Investitionsvolumen 2016 auf dem dritten und dem vierten Platz.

Die Unsicherheit bedingt durch das EU-Referendum beeinträchtigte Savills zufolge nur das Ergebnis in UK und hatte lediglich geringe Auswirkungen auf Kontinentaleuropa. Vielmehr habe der Mangel an großvolumigen Qualitätsassets in wichtigen Märkten wie Deutschland und Spanien zu einer Abschwächung der Investitionstätigkeit geführt. Investoren versuchten inzwischen, ihr Kapital anderenorts einzusetzen. Italien, die Niederlande und Schweden verzeichneten 2016 sogar das bislang stärkste Investmentjahr im Gewerbeimmobiliensegment. Hier und in Polen sieht Savills auch noch gute Renditechancen.

Risiken und Ungewissheit vor den Wahlen in Deutschland und Frankreich

Dennoch sei wegen der zunehmend ungewissen geopolitischen Situation davon auszugehen, dass sich der Wettbewerb um Spitzenassets in den Core-Märkten nochmals verstärkt, da die Immobilienmärkte in diesen Ländern ein zuverlässiger, transparenter und sicherer Ort sind, um dort auf absehbare Zeit Vermögen anzulegen.

Trotz der Risiken und Ungewissheit vor dem Hintergrund der nicht vorhersehbaren Ergebnisse der Wahlen in Frankreich und Deutschland geht Savills davon aus, dass sich Investoren weiterhin auf Märkte mit stabilen sozioökonomischen Rahmenbedingungen wie Frankreich, Deutschland, die Benelux-Länder, die nordischen Länder und Österreich konzentrieren werden.

Berlin unter den Städten mit dem größten Mietsteigerungspotenzial bei Büroimmobilien

Der Fokus werde künftig allerdings mehr auf den Assets selbst als auf der Länderwahl liegen. Objektqualität und Mikromarktmerkmale werden die entscheidenden Faktoren bei der Selektion sein. Und obwohl die Spitzenrenditen in den meisten Lagen auf oder unter dem Niveau des letzten Tiefststandes liegen, könnte es laut Savills aufgrund der niedrigen Risikoaufschläge zu einer weiteren, wenn auch moderaten Renditekompression kommen.

Bedingt durch die begrenzten Aussichten auf signifikantes Kapitalwachstum geht die Suche nicht nur in Richtung Ertrag, sondern es stehen Märkte und Segmente mit Mietwachstumspotenzial auf der Investorenagenda ganz oben. Für Städte wie Dublin, Madrid und Barcelona sieht Savills ein Mietsteigerungspotenzial im Retailsegment, während Dublin, Madrid, Stockholm und Berlin die Städte mit dem größten Mietwachstum im Bürosegment sind.

Für alternative Assets im Wohnimmobilienbereich wird ein weiteres Plus erwartet

Langfristig orientierten Investoren in Europa verlagern laut Savills das Interesse auf alternative Assets mit stabilen Ertragsströmen im Wohnimmobiliensektor: Studentische Wohnanlagen, Gesundheitsimmobilien und Mehrfamilienhäuser werden institutionalisierter, wenn sie von Experten entwickelt und betrieben werden.

In einigen dieser Segmente sind die Spitzenrenditen bereits niedrig, bieten aber langfristig Ertragsstabilität und Mietwachstumspotenzial. In Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Spanien, Schweden und Finnland ist das Investitionsvolumen in diesen Marktsegmenten in den vergangenen Jahren Savills zufolge bereits signifikant gestiegen. Für 2017 erwartet das Beratungsunternehmen ein weiteres Plus.

Die Perspektiven für die gewerblichen Immobilienmärkte hängen laut Savills allerdings sehr stark von der makroökonomischen Lage ab.

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