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Frankenaufwertung bringt Immobilienfonds in Not

Die Kreditlast ist durch den starken Franken deutlich erhöht
Bild: Lupo ⁄

Die Aufwertung des Schweizer Franken verschärft Probleme vieler Immobilienfonds deutlich. Zu diesem Ergebnis kommt die Ratingagentur Scope Ratings: es bestehe das Risiko, dass ein großer Teil der 600 analysierten geschlossenen Immobilienfonds, die in Schweizer Franken finanzierten, zum Sanierungsfall würden.

Da die Darlehen in der Regel zehnjährige Laufzeiten aufweisen, müssen zahlreiche der in den Jahren 2004 bis 2006 emittierten Fonds derzeit Anschlussfinanzierungen schließen. Das ursprüngliche Kreditvolumen der in diesen drei Jahren aufgelegten Fonds betrug rund 1,3 Milliarden Schweizer Franken. Nach Abzug der bereits geleisteten Tilgungen erwartet Scope ein ausstehendes Kreditvolumen von mehr als einer Milliarde Franken.

Reale Kreditlast zum Teil deutlich erhöht

Trotz einer durchschnittlichen jährlichen Tilgung in Höhe von etwa einem Prozent hat sich die reale Kreditlast der betroffenen Fonds in Euro durch die Aufwertung des Schweizer Franken zum Teil deutlich erhöht. Diese Erhöhung kann zur Überschreitung der im Kreditvertrag verankerten Beleihungsgrenzen führen und damit das Recht der finanzierenden Banken auf Nachbesicherung auslösen.

Auswirkungen hat das auf die Liquiditätsüberschüsse der Fondsgesellschaft, da diese nicht mehr an die Gesellschafter ausgekehrt werden dürfen, sondern gemeinsam mit der Liquiditätsreserve als Puffer an die Bank verpfändet werden. Weiterhin ist es üblich, dass die finanzierende Bank die Rekonvertierung von Anteilen oder der gesamten Schweizer Franken-Finanzierung in Euro verlangt. In diesem Extremfall müssten beträchtliche Währungsverluste realisiert werden, um das Franken-Darlehen abzulösen.

Schlagworte zum Thema:  Immobiliendienstleister, Immobilienfonds

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