F+B-Wohn-Index: Mietpreisdynamik in Umlandgemeinden nimmt zu

Das Wachstum bei den Neuvertragsmieten hat sich im ersten Quartal 2018 weiter abgeschwächt, wie der F+B-Wohnindex zeigt. Insgesamt beobachtet F+B ein deutliches Ausweichen ins Umland, was auch dort die Preise treibt.

Spitzenreiter im Jahresvergleich ist Germering im Münchener Umland: Hier ist die Durchschnittsmiete bezogen auf das erste Quartal 2017 um 18,8 Prozent und im Vergleich zum Vorquartal um zwei Prozent auf 13 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Mit Olching und Unterschleißheim haben sich zwei weitere Münchner Umlandgemeinden deutlich um jeweils rund zehn Prozent verteuert. In München selbst werden mittlerweile im Durchschnitt 16,30 Euro pro Quadratmeter inseriert, 11,7 Prozent mehr als im ersten Quartal 2017 und 2,1 Prozent mehr als im Vorquartal. Dass die Wohnungsmieten in Deutschland insgesamt nur noch langsam steigen, zeigt auch eine Studie von JLL.

Mieten weiterhin unterhalb der Steigerungsraten der Kaufpreise

Bundesweit stiegen die Mieten im F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien im ersten Quartal 2018 gegenüber dem vierten Quartal 2017 nicht so stark wie die Kaufpreise: Einem Plus von einem Prozent im Bundesdurchschnitt bei den Neuvertragsmieten und 0,4 Prozent bei den Bestandsmieten steht einen Steigerung um 1,7 Prozent bei Eigentumswohnungen und 3,8 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 haben sich die Neuvertragsmieten um 2,9 Prozent und Bestandsmieten um 1,3 Prozent verteuert und liegen damit unterhalb des Anstiegs des F+B-Wohn-Index (4,5 Prozent; im Vergleich zum Vorquartal: 2,6 Prozent). Dass die mittlere Angebotsmiete im noch moderaten Berlin in diesem Jahr zehn Euro pro Quadratmeter überschreiten wird, davon gehen die Berlin Hyp und CBRE aus.


Mietentwicklung: Die Top 10

 StadtMarktmiete Euro/QuadratmeterÄnderung zum 4. Quartal 2017Änderung zum 1. Quartal 2018
1.München16,30plus 2,1 Prozentplus 11,7 Prozent
2.Unterschleißheim13,10plus 1,5 Prozentplus 10,2 Prozent
3.Germering13,00plus 2,0 Prozentplus 18,8 Prozent
4.Olching11,80plus 3,1 Prozentplus 10,4 Prozent
5.Stuttgart11,80plus 4,3 Prozentplus 9,6 Prozent
6.Frankfurt/Main11,50plus 0,4 Prozentplus 2,4 Prozent
7.Lörrach11,30minus 0,4 Prozentplus 2,3 Prozent
8.Weil am Rhein10,90plus 1,4 Prozentplus 3,0 Prozent
9.Tübingen10,70plus 0,2 Prozentplus 3,7 Prozent
10.Dachau10,70minus 10,4 Prozentplus 8,6 Prozent

Quelle: F+B

Einfamilienhäuser hängen Eigentumswohnungen ab

Damit stellt nach Beobachtungen des Analysehauses F+B neuerdings das klassische Selbstnutzersegment den Spitzenreiter unter den Objektarten dar und löst die mehrere Jahre führenden Eigentumswohnungen ab. Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 sind die Preise für Eigentumswohnungen um 4,7 Prozent und die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,3 Prozent gestiegen.

Die größten Preissprünge bei Eigentumswohnungen wurden mit plus zehn Prozent in Münster (3.472 Euro pro Quadratmeter), Landsberg am Lech (plus 9,7 Prozent) sowie Berlin, Norderstadt (bei Hamburg) und Dreieich (bei Frankfurt) mit jeweils plus acht Prozent registriert. Münster verdrängte damit Dachau vom Spitzenplatz bei den Preissteigerungen von Eigentumswohnungen.

Die Top 7 verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung. Spitzenreiter ist weiterhin München mit durchschnittlich 6.560 Euro pro Quadratmeter (plus 1,4 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2017; Maximalwert: 14.410 Euro). Berlin mit einem Durchschnittspreis von 3.320 Euro fand erstmals Eingang in die Top 50 und erreichte im ersten Quartal 2018 Rang 40. Die Wachstumsrate lag bei 2,8 Prozent.

Angesichts der großen Nachfrage sind laut F+B "Überschwappeffekte" auf die Umlandgemeinden zu beobachten. Daran wird laut einer Studie des Pestel-Instituts auch das geplante Baukindergeld nichts ändern.

Deutliche Ausweichbewegungen ins Umland

Insgesamt sind F+B zufolge auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien deutliche Ausweichbewegungen ins Umland und in B- sowie C-Standorte beobachtbar. Grund sei neben dem knappen Angebot vor allem das sehr hohe Preisniveau in den Top-7-Standorten.

Investoren bevorzugen demnach überwiegend B-Standorte, wenn nicht Projekte im Core-Segment der Metropolen erworben werden. Auch Privathaushalte mit
mittleren Einkommen weichen zunehmend auf die Umlandgemeinden der Metropolen
und Ballungsräume aus. Im Ergebnis steigen auch dort – zeitverzögert zu den
Metropolen – die Preise und die Mieten. Nach Auffassung von F+B ist der Drang in die Innenstädte für wohneigentumsbildende Familien immer weniger realisierbar.

Preise für Mehrfamilienhäuser stagnieren

Die Preise für einzelne Mehrfamilienhäuser stagnierten im Vergleich zum Vorquartal nahezu mit minus 0,1 Prozent. Nach Beobachtungen von F+B dürfte dies am Verkauf von eher niedrigpreisigen, älteren und schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der Top 7-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegen: Hier seien immer weniger hochpreisige neuere Mehrfamilienhäuser im Angebot.

Im Jahresvergleich zum ersten Quartal 2017 stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser um 1,7 Prozent. Lediglich bei Mehrfamilienhäusern im Einzelverkauf haben Preissteigerung und Entwicklung der Bestandsmieten laut F+B auf einem sehr moderaten Niveau zu einem
Gleichklang gefunden.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienpreis, Studie