| F+B-Wohn-Index

Studie: Immobilienpreise steigen weiter deutlich stärker als Mieten

Berlin: In der Hauptstadt sind die Kaufpreise und Mieten nach wie vor moderat
Bild: Corbis

Eigentumswohnungen haben sich im bundesweiten Schnitt vom ersten zum zweiten Quartal 2016 um drei Prozent, im Vergleich zum zweiten Quartal 2015 um 6,3 Prozent und seit 2006 um 36,8 Prozent verteuert. Die Neuvertragsmieten wuchsen in den gleichen Vergleichszeiträumen deutlich moderater um jeweils plus 1,1 Prozent, plus 2,1 Prozent und 17,6 Prozent. Das zeigt der F+B-Wohn-Index, der im Vergleich zum Vorquartal um 1,8 Prozent auf einen Indexwert von 118,5 gestiegen ist.

Bestandsmieten wuchsen etwas moderater um jeweils plus 0,1 Prozent (Q2/2016 zu Q1/2016), plus 1,1 Prozent (Q2/2016 zu Q2/2015) und plus 6,3 Prozent (Q2/2016 zu Q2/2006).

Der seit 2004 fortgeschriebene F+B-Wohnindex über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Vergleich der beiden ersten Quartale 2016 um 1,8 Prozent, im Jahresvergleich der jeweiligen zweiten Quartale 2016 und 2015 um 4,7 Prozent und im Zehnjahresvergleich um 21,8 Prozent.

Wachstumsdynamik durch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser getrieben

Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zeigte sich im bundesweiten Durchschnitt eine deutlich schwächere Wachstumsdynamik als bei Eigentumswohnungen. Bei Einfamilienhäusern wuchs der F+B-Wohnindex für diese Nutzungsart im Vergleich von Q2/2016 zu Q1/2016 um 1,9 Prozent, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 0,3 Prozent. 

Im Jahresvergleich ein ähnliches Bild: plus 4,7 Prozent bei den Einfamilienhäusern zu plus 1,5 Prozent bei den Mehrfamilienhäusern. Im Zehnjahresvergleich haben ebenfalls Einfamilienhäuser mit 19,3 Prozent zu plus 9,6 Prozent bei den Mehrfamilienhäusern den deutlicheren Zuwachs.

Damit ist die Wachstumsdynamik des gesamten F+B-Wohnindex auch über einen langen Betrachtungszeitraum fast überwiegend durch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser getrieben. Dagegen verlaufen die Entwicklung der Bestandsmieten und Preise von Mehrfamilienhäusern nach wie vor deutlich unterdurchschnittlich – auch im Langfristvergleich.

Die Analyse der politisch besonders sensiblen Entwicklung der Neuvertragsmieten hat im Bundesdurchschnitt der letzten Jahre Folgendes gezeigt: Während neu abgeschlossene Mietverträge sich zwischen den jeweils zweiten Quartalen 2016 und 2015 um 2,1 Prozent verteuerten, betrugen die Steigerungsraten von Q2/2015 zu Q2/2014 noch plus 2,9 Prozent, von Q2/2014 zu Q2/2013 waren es plus 1,2 Prozent und von Q2/13 zu Q2/12 plus 1,8 Prozent.

Trotz dieser Schwankungen wurde die allgemeine Teuerungsrate stets übertroffen. Aktuell scheinen sich die Steigerungsraten aber abzuschwächen.

München weiter auf Rang 1 Kaufpreisen

Die F+B-Datenanalyse hat gezeigt, dass von 494 Städten und Gemeinden mit mehr als 25.000 Einwohnern mit dem hessischen Lampertheim (31.491 Einwohner, Platz 156 in der Rangliste nach der Miethöhe) nur eine Kommune mehr als Prozent Mietsteigerung zwischen den jeweils zweiten Quartalen 2016 und 2015 zu verzeichnen hatte.

Während es im Jahresvergleich häufig über der Inflationsrate liegende Mietsteigerungen gibt, sind aber auch in den Top 50-Städten Rückgänge bei den Mieten keine Einzelfälle. So reduzierten sich die Mieten in Dachau im Jahresvergleich um minus 3,8 Prozent, in Ingolstadt um 3,2 Prozent, in Esslingen am Neckar um minus 2,1 Prozent und in Geestland in Niedersachsen sogar um minus 5,5 Prozent.

In München (Rangplatz 1) und in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes werden die höchsten Eigentumswohnungspreise festgestellt. Durchschnittlich 5.560 Euro pro Quadratmeter kosten Eigentumswohnungen. Begehrte Umlandgemeinden wie Unterschleißheim (Rang 2 und mit plus 9,5 Prozent Spitzenreiter im Vergleich des zweiten mit dem ersten Quartal 2016), Germering (Rang 3), Fürstenfeldbruck (Rang 8) oder Freising (Rang 9) folgen im Preisniveau unmittelbar dahinter.

Top 7-Metropolen mit kontinuierlich wachsenden Kaufpreisen - Berlin mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten

Die Top-7-Metropolen verzeichnen aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern kontinuierlich wachsende Preise mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach München folgen auf den Plätzen 12 und 13 Hamburg (3.510 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt (3.410 Euro pro Quadratmeter), auf Platz 15 erscheint Stuttgart (3.310 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (2.880 Euro pro Quadratmeter) erst auf Platz 27 und Köln (2.740 Euro pro Quadratmeter) belegt den Rangplatz 42.

Die Eigentumswohnungspreise in Berlin sind qualitätsbereinigt mit durchschnittlich 2.470 Euro pro Quadratmeter nach wie vor moderat. Berlin hat sich allerdings innerhalb eines Quartals um weitere zwei Rangplätze der Top 500-Städte in Deutschland vorgearbeitet.

Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten gegenüber dem Vorjahr verzeichneten Unterschleißheim (plus zwölf Prozent), Kempten (plus 15 Prozent), Weißenfels in Sachsen-Anhalt (plus 27,8 Prozent) und Zittau (plus 24,7 Prozent). Auch Berlin liegt mit 6,7 Prozent weiterhin über dem Bundesdurchschnitt.

In München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf ziehen in einer Spanne zwischen 2,7 und 6,2 Prozent die Preise für Eigentumswohnungen wieder an.

Neuvertragsmieten steigen in allen Top-Metropolen unterhalb des Bundesdurchschnitts

Auch bei den Neuvermietungsmieten ist München mit Marktmieten von durchschnittlich 12,90 Euro pro Quadratmeter für zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnungen nach wie vor Spitzenreiter. Der Mietanstieg im letzten Jahr war mit 1,6 Prozent aber wieder leicht anziehend.

Die Mieten in Frankfurt (10,80 Euro pro Quadratmeter, Rangplatz 4) und Hamburg (10,10 Euro pro Quadratmeter, Rangplatz 11) stiegen im vergangenen Jahr ebenfalls nur geringfügig um jeweils 1,2 Prozent. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart (Rangplatz 8) weisen mit 1,8 Prozent und durchschnittlich 10,20 Euro pro Quadratmeter, in Köln (Rangplatz 23) mit 1,7 Prozent und 9,50 Euro pro Quadratmeter und Düsseldorf (Rangplatz 28, plus 2,1 Prozent, 9,40 Euro pro Quadratmeter) allesamt Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohnindexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,1 Prozent im Jahresvergleich liegen.

Nach wie vor günstig sind die Mieten in Berlin innerhalb der Gruppe der Top 7-Standorte. Mit 7,90 Euro pro Quadratmeter für eine Standardwohnung liegt die Stadt mittlerweile auf dem Rangplatz 109. In der Hauptstadt verzeichneten die Marktmieten im letzten Jahr mit plus 1,9 Prozent eine wieder signifikante Aufwärtsbewegung.

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienpreis, Miete

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