F+B-Wohn-Index: Bestands- und Angebotsmieten stagnieren

Die Neuvertragsmieten sind zuletzt durch die Decke gegangen. Doch der Höhenflug war nur von kurzer Dauer, wie der aktuelle F+B-Wohn-Index zeigt. Im Bestand und bei neu angebotenen Wohnungen ist bundesweit eine Stagnation erkennbar. In 23 der 50 teuersten Städte sind die Mieten leicht gesunken.

Im zweiten Quartal 2021 waren die Preise und Mieten von Wohnimmobilien weiter gestiegen – bundesweit um 0,7 Prozent im Schnitt gegenüber dem Vorquartal. Im dritten Quartal verteuerten sich verglichen mit dem zweiten Quartal nur noch Eigentumswohnungen mit einem Preisanstieg von 0,9 Prozent, wie der aktuelle Wohn-Index des Forschungsinstituts F+B zeigt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stagnierten die Preise.

Es deutet sich außerdem an, dass die anziehende Dynamik bei den Neuvertragsmieten nur von vorübergehender Dauer war. Die sind im Vergleich des dritten mit dem zweiten Quartal 2021 um 0,2 Prozent, also nur noch marginal gestiegen. Im Jahresvergleich mit dem dritten Quartal 2020 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten noch bei 1,6 Prozent.

Preis- und Mietrallye: Was bremst?

Die mit dem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich laut F+B im Verlauf des dritten Quartals 2021 in der Betrachtung des gesamtdeutschen Wohnimmobilienmarktes weiter abgeschwächt. Im Durchschnitt für alle Gemeinden stieg der F+B-Wohn-Index im dritten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 0,3 Prozent und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 Prozent.

Als Gründe nennt F+B Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner unter anderem die nicht mehr weiter wachsenden Metropolen wegen nachlassender Fern- und Binnenwanderung wegen der Corona-Pandemie, das gebremste Wirtschaftswachstum und die deutlich anziehende Inflation sowie wirtschaftliche Schwierigkeiten einzelner Kapitalmarkt orientierter Wohnungsunternehmen.

Die einzelnen Teilindizes des F+B-Wohn-Index für das dritte Quartal 2021 zeigen, dass sich die Neuvertragsmieten (plus 1,6 Prozent) und die Bestandsmieten (plus 1,2 Prozent) im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen noch unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 3,3 Prozent entwickelt haben. Die relativen Abstände nehmen laut F+B jedoch ab. Wohnungsmieten und Preise von Wohneigentum entwickeln sich im Bundesdurchschnitt aktuell synchron.

"Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden", sagt Leutner. "Fakt ist, dass offenbar mehrere bremsende Faktoren die Preis- und Mietrallye deutlich verlangsamen."

F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung – Index und Änderungen (in %)

 Einfamilienhäuser

Eigentumswohnungen

Neuvertragsmieten

Bestandsmieten

F+B-Wohn-Index

Index 2021-III

(Ø 2004 = 100)

160,9

190,7

125,9

114,8

156,5

Änderung zum Vorquartal

0,0

0,9

0,2

0,3

0,3

Änderung zum Vorjahresquartal

3,1

4,9

1,6

1,2

3,3

Quelle: F+B-Wohn-Index 2021; © F+B 2021

Erneute Trendumkehr bei den Neuvertragsmieten

Bei den Neuvertragsmieten waren im zweiten Quartal 2021 nach einer rund zweieinhalbjährigen Stagnation deutliche Steigerungen zu beobachten mit einem Plus von 1,1 Prozent. Im Jahresvergleich habe die Wachstumsrate der Angebotsmieten nur bei 0,5 Prozent gelegen, so Leutner. Er führte das darauf zurück, dass mit der Entspannung der Corona-Situation im zweiten Quartal auch die Nachfrage nach Mietwohnungen wieder gestiegen ist und "auf ein um 23 Prozent reduziertes Anzeigenvolumen traf". Diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage habe zu der ungewöhnlich hohen Steigerungsrate bei den Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt geführt.

Nun scheint es eine erneute Trendumkehr zu geben. In den 50 deutschen Städten mit dem höchsten Mietniveau sind im Vergleich zum Vorquartal in 23 Städten die Mieten bei Neuvermietung leicht gesunken, während das im zweiten Quartal nur für zwölf Städte zutraf. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2020 gab es reale Mietpreisrückgänge nur in sechs der teuersten 50 Städte, im Vergleich der Quartale zwei und drei traf das den Forschern zufolge auf elf Städte zu.

"F+B hatte im Quartal der Bundestagswahl damit gerechnet, dass in Erwartung einer zukünftig schärfer werdenden bundesweiten Mietregulierung und einer soeben verabschiedeten Mietspiegelreform Mieterhöhungsspielräume bei Neuvermietungen eher ausgereizt würden. Das hat sich allerdings nicht bestätigt", erklärt Leutner.

Bestandsmieten: nur minimale Anstiege

Auch die Bestandsmieten hatten sich vom ersten zum zweiten Quartal bundesweit weiter erhöht, wenn auch nur leicht um 0,4 Prozent. Im langfristigeren Vergleich zum zweiten Quartal 2020 lag das Plus bei 1,4 Prozent. Auf Jahressicht waren die Bestandsmieten damit deutlich stärker gestiegen als die Neuvertragsmieten in diesem Zeitraum.

Im Vergleich des dritten Quartals 2021 mit dem Vorquartal verteuerten sich die auf Basis langjähriger Datenreihen geschätzten Bestandsmieten bundesweit mit 0,3 Prozent nur ganz leicht oberhalb des Niveaus der Angebotsmieten. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnet F+B einen Anstieg von 1,2 Prozent. Auf Jahressicht wuchsen im Bundesdurchschnitt die Neuvertragsmieten – wie im langjährigen Mittel – damit etwas stärker als die Bestandsmieten.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) erhöhte sich von September 2020 bis September 2021 um 4,1 Prozent, das ist der höchste Wert seit Dezember 1993. Die Angebotsmieten bewegen sich um 2,5 Prozentpunkte unterhalb des VPI. "Die gerade in den vergangenen Monaten rasant ansteigende Inflationsrate vor allem bei den Energiekosten und bei Lebensmitteln dürfte das Ihrige dazu beitragen, die Mietzahlungsfähigkeit vieler Haushalte zu begrenzen", vermutet Leutner.

Eigentumswohnungen: "Schmerzgrenze" bei den Preisen erreicht?

Im Ranking der 50 teuersten deutschen Städte im Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im aktuellen F+B-Index ein weiterhin heterogenes Bild. Insbesondere in kleineren Orten sorgt ein geringeres Marktangebot für höhere Volatilität, sodass die Preisentwicklung relativ stark schwankt – sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahresquartal. F+B beobachtet im dritten Quartal 2021 eine regional sehr unterschiedliche Preisentwicklung mit deutlichen Ausschlägen nach oben und unten. Das erschwert die Markteinschätzung für Käufer und Investoren erheblich.

"Deutlich wird, dass pauschale Annahmen, nach denen aktuell faktisch alles verkauft werden kann, was angeboten wird, so nicht haltbar sind", erklärt Leutner. Das zeigen insbesondere die Preisrückgänge auch in einigen hochpreisigen Städten. An vielen Standorten seien die "Schmerzgrenzen" bei der absoluten Höhe des Preisniveaus erreicht, so Leutner.

Die größten Sprünge bei den Preisen für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich der jeweils dritten Quartale 2021 und 2020 gab es in Erding (34,8 Prozent), Ahrensburg (17,7 Prozent), Freising (13,8 Prozent), Kempten (Allgäu) mit einem Plus von 8,9 Prozent und in Darmstadt mit einem Anstieg von 8,5 Prozent. F+B findet es bemerkenswert, dass im dritten Quartal 2021 neben Gemeinden aus Bayern und Hessen mit Ahrensburg erstmals eine Gemeinde aus dem Hamburger Speckgürtel die höchste Preisdynamik aufweist.

Die Attraktivität der Speckgürtel der Metropolen hat sich offenbar als Trend verfestigt. Zusammen mit einem zum Teil extrem hohen Preisniveau in den beliebten Großstädten, dem Breitbandausbau auch in Klein- und Mittelstädten und weniger Pendelkosten durch mehr Arbeit im Homeoffice, entscheiden sich immer mehr Kaufwillige auch für entferntere Standorte. "F+B rechnet deshalb mit einer verstärkten Hinwendung von Projektentwicklern und Investoren zu gut erschlossenen Umlandstandorten, zumal dort häufig noch bezahlbare Grundstücke verfügbar sind", so Leutner.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Miete, Eigentumswohnung