F+B-Wohn-Index: Wo die Mieten sinken, wo sie noch steigen

Die Kaufpreise klettern ungebremst weiter, während die Wohnungsmieten tendenziell sinken. Bei Neuverträgen gibt es in vielen deutschen Städten ganz erhebliche Rückgänge, wie aktuelle Zahlen von F+B zeigen. Doch es gibt auch Orte, wo die Mieten noch einmal kräftig angezogen haben.

Nach zwei Jahren Stagnation sind die Wohnungsmieten bei Wiedervermietung in Deutschland zuletzt wieder leicht zurückgegangen: Im Vergleich der beiden Schlussquartale 2020 um minus 0,1 Prozent. Im Jahresvergleich mit dem vierten Quartal 2019 stagnierte die Entwicklung der Neuvertragsmieten mit 0,0 Prozent bundesweit. Das ist ein Ergebnis des aktuellen F+B-Wohn-Index, der die Kaufpreis- und die Mietentwicklung von Wohnimmobilien in 27 Metropolregionen mit 407 Standorten untersucht hat. Grundlage für die Studie sind nach Angaben des Forschungsunternehmens Daten von mehr als 30 Millionen Immobilien.

Deutschlandweit den stärksten Rückgang bei den Neuvertragsmieten für eine zehn Jahre alte 75-Quadratmeter-Wohnung mit Standardausstattung gab es zwischen dem dritten und vierten Quartal 2020 in Kempten im Allgäu mit einem Minus von 12,9 Prozent.

Top 10: Wo die Neuvertragsmieten in Deutschland am stärksten gesunken sind

RangStadtMiete (Quadratmeter)Rückgang (Q3 2020 / Q4 2020)
1Kempten8,10 Euro12,9 Prozent
2Wunstorf6,40 Euro9,9 Prozent
3Butzbach7,00 Euro7,7 Prozent
4Burgdorf6,90 Euro7,6 Prozent
5Langen8,90 Euro7,5 Prozent
6Lahr7,20 Euro6,6 Prozent
7Heidenheim / Brenz7,40 Euro6,1 Prozent
8Bad Nauheim8,80 Euro5,8 Prozent
9Freiburg / Breisgau10,70 Euro5,6 Prozent
10Hamminkeln5,90 Euro5,6 Prozent

Quelle: F+B

Auch die Betrachtung der deutschen Städte mit dem höchsten Mietenniveau stützen den Trend tendenziell rückläufiger Mieten: Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mieten in 27 der 50 teuersten Städte Deutschlands bei der Neuvermietung gesunken. Ein Grund dafür sind laut F+B veränderte demografische Entwicklungen. So nehme die Zuwanderung in die Städte ab und es müsse mit einem erhöhten Sterbeüberschuss gerechnet werden. Die durch die Corona-Pandemie bedingten Sterbefälle seien hier bereits als verstärkender Faktor signifikant. Auch in den beiden größten deutschen Städten Hamburg und Berlin stagniert die Bevölkerung.

Die Top 7: Mieten in Frankfurt lassen deutlich nach

Die Lage am Berliner Wohnungsmarkt hat sich weiter entspannt. Die Hauptstadt rutschte im aktuellen F+B-Index unter den teuersten deutschen Städten vom 113. Rangplatz auf Platz 126 ab. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete lag im vierten Quartal 2020 um 1,4 Prozent unter dem Wert des Vorquartals und sogar um 6,4 Prozent niedriger als im Schlussquartal 2019. F+B wertet die dort registrierten Mieten überwiegend als "Schattenmieten" vor dem Hintergrund des Mietendeckels: Vermieter sichern sich mit der Marktmiete vertraglich für den Fall ab, dass der Deckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird. Dann müssten die Mieter nachzahlen.

"Wir stellen fest, dass es an den Top-7-Standorten gerade im vierten Quartal 2020, also nach dem ersten Lockdown, eine deutlich abgeschwächte Mietdynamik gab", beobachtet F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Unter den Top 7 sanken die neuen Mieten in Frankfurt am Main am stärksten: um 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Im Jahresvergleich stiegen sie allerdings um 1,6 Prozent. In München gab es im Jahresvergleich nur noch ein leichtes Plus von 0,7 Prozent (Vergleich drittes und viertes Quartal 2020: plus 1,3 Prozent). Die bayrische Landeshauptstadt bleibt mit einer Marktmiete von 16,20 Euro pro Quadratmeter im Schlussquartal 2020 das teuerste Pflaster für Mieter in Deutschland.

Doch es gibt auch Städte, in denen F+B stark steigende Mieten verzeichnet. In Garmisch-Partenkirchen etwa stiegen die Neuvertragsmieten um satte 10,6 Prozent.

Top 10: Wo die Neuvertragsmieten in Deutschland stark gestiegen sind

RangStadtMiete (Quadratmeter)Anstieg (Q3 2020 / Q4 2020)
1Garmisch-Partenkirchen10,90 Euro10,6 Prozent
2Wedemark7,20 Euro8,7 Prozent
3Wernigerode5,90 Euro8,4 Prozent
4Rüsselsheim8,70 Euro7,4 Prozent
5Henstedt-Ulzburg8,50 Euro6,6 Prozent
6Schorndorf9,30 Euro6,6 Prozent
7Bünde6,30 Euro6,4 Prozent
8Kirchheim / Teck9,80 Euro6,3 Prozent
9Northeim6,10 Euro6,1 Prozent
10Bernau bei Berlin7,20 Euro5,8 Prozent

Quelle: F+B

Bestandsmieten und Neuvertragsmieten gleichen sich allmählich an

Die Bestandsmieten haben sich im aktuellen F+B-Wohn-Index bundesweit um 0,3 Prozent verteuert im Vergleich zum Vorquartal. Gegenüber dem vierten Quartal 2019 verzeichnet F+B einen Anstieg von 1,2 Prozent. Damit sind die Bestandsmieten im Jahresvergleich um 1,2 Prozentpunkte stärker als die Angebotsmieten bei Neuvermietung gewachsen. So gleichen sich die Bestandsmieten den Neuvertragsmieten allmählich an.

Das deutet Leutner zufolge "auf einen sich im Bundesdurchschnitt langsam entspannenden Wohnungsmarkt" hin und könne auch auf die mietenpolitischen Maßnahmen des Bundes und der Länder zurückgeführt werden. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten veränderten sich im vierten Quartal 2020 mit 0,0 Prozent beziehungsweise 1,2 Prozent im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamtindex von 5,3 Prozent. Auf Jahressicht sind laut Leutner die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen der Wachstumsmotor für den F+B-Wohnindex.

Kaufpreise für Wohnungen und Häuser steigen dynamisch weiter

Eigentumswohnungen verteuerten sich im vierten Quartal 2020 gegenüber dem dritten Quartal um 0,6 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 0,7 Prozent. Im Vergleich zum vierten Quartal 2019 liegen die Eigentumswohnungen mit einem Preisplus von 5,3 Prozent deutlich hinter den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 8,2 Prozent. Eigenheime dominieren damit die Gesamtperformance des Wohn-Index.

"Wir sind der Auffassung, dass die anhaltende Corona-Pandemie mit dem zweiten Lockdown seit Dezember hier einen nachhaltigen Nachfrageschub erzeugt hat. Daran können auch erste Verbote des Einfamilienhausneubaus wie im Hamburger Stadtbezirk Nord offenbar nichts ändern", meint Leutner.

Im Fünfjahresvergleich stieg der Index für Einfamilienhäuser um 37,8 Prozent, im Zehn-Jahresvergleich kommt F+B sogar auf 63,3 Prozent. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Durchschnitt um 32,3 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren sogar um 75,7 Prozent. Zum Vergleich: Die Neuvertragsmieten veränderten sich im Bundesdurchschnitt zwischen dem vierten Quartal 2015 und dem vierten Quartal 2020 nur noch um 7,5 Prozent, nach 17,1 Prozent in den vergangenen zehn Jahren.

Sonderauswertung: Wo ist genug Breitband da?

In einer Sonderauswertung hat F+B auch untersucht, in welchen Städten eine gute Internetversorgung gegeben ist. "Die veränderten Ansprüche an die Breitbandverfügbarkeit insbesondere durch ein verstärktes Arbeiten im Homeoffice und durch verändertes Mediennutzungsverhalten werden auch nach der Corona-Pandemie die Standortnachfrage nachhaltig beeinflussen“, kommentiert Leutner. Als Kriterium reicht nach Ansicht von F+B die Analyse des Preis- und Mietgefälles nicht mehr aus, um etwa einen Umzug in den Speckgürtel der Metropolen zu erwägen.

Bei der Breitbandverfügbarkeit gibt es enorme Unterschiede in den Umlandgemeinden: Während zum Beispiel Berlin mit einer Verfügbarkeit von 92 Prozent Gigabit-Anschlüssen aufwartet, sind es in Brandenburg an der Havel nur 0,3 Prozent. Teltow kommt auf 80,6 Prozent, Dresden weist 77,2 Prozent auf, Bautzen nur knapp drei Prozent, Meißen wiederum 85 Prozent. Frankfurt am Main kann mit 94 Prozent Gigabit-Anschlüssen glänzen, in Kelkheim am Taunus sind es gerade einmal 0,6 Prozent. Dietzenbach wiederum zieht mit 93,3 Prozent nahezu mit Frankfurt gleich. Hamburg ist mit 96 Prozent sehr gut versorgt. Norderstedt aber als deutsche Glasfaserpionierstadt weist als einziger Standort 100 Prozent Gigabit-Verfügbarkeit auf. In Seevetal sind es nur knapp zwei Prozent.

Zum Vergleich: Die deutsche Öko-Hauptstadt Freiburg im Breisgau, ein Hochpreisstandort, hat nur einen Anteil von 60 Prozent Gigabit-Verfügbarkeit. Datengrundlagefür die Erhebung ist der Breitbandatlas des Bundesministeriums für Verkehr und Infrastruktur (BMVI).


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