Während die Kaufpreise in einigen Städten weiter steigen, geht es mit den Mieten vielerorts abwärts Bild: mauritius images / Zoonar GmbH / Alamy

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien haben im vierten Quartal 2017 schneller zugelegt als die Mieten. Grund sind die anhaltend niedrigen Zinsen. Das ist ein Ergebnis des F+B-Wohn-Index Deutschland. Immobilien in den Ballungsräumen sind weiterhin stark nachgefragt. Den größten Preissprung verzeichnete Dachau im Großraum München mit einem Plus von 10,9 Prozent.

Dachau verdrängte Kempten vom Spitzenplatz bei den Preissteigerungen von Eigentumswohnungen und rückte laut F+B mit einem Durchschnittspreis von 4.230 Euro pro Quadratmeter auf Position zwei vor. Landsberg am Lech machte im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal mit einem Preisanstieg von 3,7 Prozent 14 Rangplätze auf Position 36 gut.

Wachsende Preisentwicklung in den Top 7 – 2,3 Prozent Rückgang in München

Die Top 7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten im vierten Quartal 2017 eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Grund ist laut F+B die anhaltend hohe Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern.

Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz sieben (Vorquartal neun) Hamburg (3.940 Euro pro Quadratmeter). Frankfurt am Main verlor einen Rang auf Platz 13 (3.810 Euro pro Quadratmeter). Auf Rang 16 steht Stuttgart (3.600 Euro pro Quadratmeter). Düsseldorf verbesserte sich vom 28. auf den 24. Platz (3.180 Euro pro Quadratmeter) und Köln (3.060 Euro pro Quadratmeter) kletterte auf Rangplatz 31.

Die Wachstumsraten zwischen dem vierten und dem dritten Quartal bewegten sich zwischen minus 2,3 Prozent in München und plus 1,9 Prozent in Düsseldorf. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin lagen bei durchschnittlich 2.870 Euro pro Quadratmeter: Die Preissteigerungsrate in der Bundeshauptstadt legte im Jahresvergleich um 7,1 Prozent zu – im Vergleich zum dritten Quartal war es nur noch ein Plus von einem Prozent. Insgesamt kletterte Berlin um fünf Plätze auf Rang 53. Für 2018 rechnet F+B damit, dass die Hauptstadt noch 2018 in die Top 50 aufsteigt.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien stiegen 2017 auch in den Wohnungsmärkten der „zweiten Reihe“, wie Immowelt prognostiziert, zum Teil sogar um 26 Prozent.

München: "Überschwappeffekte" auf die Umlandgemeinden

F+B zufolge belegte München im vierten Quartal 2017 unangefochten den ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.800 Euro (minus 100 Euro zum Vorquartal). Mit einem Spitzenwert von 11.470 Euro pro Quadratmeter wird neben Hamburg (10.410 Euro pro Quadratmeter) ein fünfstelliger Wert erreicht. Angesichts der großen Nachfrage sind F+B zufolge "Überschwappeffekte" auf die Umlandgemeinden zu beobachten.

Etwa die sieben Münchner Umlandgemeinden Dachau (Platz zwei), Olching (Platz vier), Unterschleißheim (Platz fünf), Germering (Platz acht), Fürstenfeldbruck (Platz elf), Freising (Platz zwölf), und Erding (Platz 15) waren im vierten Quartal 2017 die Region mit den teuersten Städten. Auffällig in diesem Zusammenhang ist der Preisrückgang in Fürstenfeldbruck um 3,2 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2017 auf 3.870 Euro pro Quadratmeter.

Auffällige Veränderungen im Preisgefüge zeigten einige Städte in Baden-Württemberg: Esslingen am Neckar verbesserte sich um sieben Plätze auf Platz 32 (plus 4,9 Prozent im Jahresvergleich). Ettlingen dagegen büßte 17 Rangplätze auf Platz 49 (plus 2,8 Prozent zum Vorquartal) ein. Filderstadt verzeichnete ein Plus von 3,9 Prozent zum dritten Quartal 2017 und machte 13 Plätze auf Rang 39 gut. Bei den Immobilienpreisen in Hessen geht den Gutachterausschüssen zufolge die Schere zwischen Nord und Süd auf.

Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten verzeichneten laut F+B am unteren Ende der Preisskala auch Stendal (plus 11,9 Prozent zum Vorjahresquartal) und Quedlinburg (plus 5,9 Prozent zum Vorquartal). In Bernburg an der Saale zeigte sich eine uneinheitliche Entwicklung: Stiegen die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen zum Vorjahresquartal noch um 11,0 Prozent, verlor das örtliche Preisgefüge zum Vorquartal um minus 5,4 Prozent. Ebenfalls positiv entwickelte sich Altenburg mit plus 5,7 Prozent zum Vorquartal und plus 11,7 Prozent zum Vorjahresquartal. Riesa machte 11,1 Prozent zum Vorjahresquartal gut. Aber auch in Wittenberg wurde ein Anstieg der Preise beobachtet mit plus 6,4 Prozent zum Vorquartal und plus 9,4 Prozent zum Vorjahresquartal.

>> Prognose der Immobilienpreise in Deutschland für 2018

Mietentwicklung dreht sich um: Berlin im Bundesvergleich immer noch günstig

Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit durchschnittlich 13,20 Euro pro Quadratmeter für eine zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnung unverändert an der Spitze. Allerdings sank die Miete im Vergleich zum Vorquartal um minus 0,5 Prozent beziehungsweise um 0,1 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem vierten Quartal 2016 war dagegen mit plus 0,7 Prozent nur ein leichtes Wachstum messbar. Die Spitzenmieten gingen erneut zurück auf jetzt 22,90 Euro pro Quadratmeter.

Die Preise bei Wiedervermietung einer Wohnung in Frankfurt am Main (11,00 Euro pro Quadratmeter, Rangplatz drei) und Hamburg (10,30 Euro pro Quadratmeter, Rangplatz zwölf) stiegen um 0,5 beziehungsweise 1,3 Prozent. Stuttgart belegt Rangplatz sechs mit einem Plus von 1,8 Prozent und 10,70 Euro pro Quadratmeter, Köln ist auf Platz 23 mit plus 1,1 Prozent und 9,80 Euro pro Quadratmeter und Düsseldorf auf Rang 26 (plus 1,0 Prozent, 9,70 Euro pro Quadratmeter).

Im Vergleich der Metropolen lag das Niveau der Mieten in Berlin immer noch niedrig bei 8,30 Euro pro Quadratmeter für eine Standardwohnung: Die Hauptstadt kletterte drei Ränge auf Platz 100. Im Jahresvergleich schwächte sich die Mietanstiegsdynamik mit 1,8 Prozent deutlich ab.

Laut einer Studie von JLL waren die Mietpreise in deutschen Metropolen im zweiten Halbjahr 2017 durchschnittlich nur noch um zwei Prozent gestiegen – nach sechs Prozent im Vorjahr.

Deutliche Mietrückgänge in Unterschleißheim

Die gravierendsten Mietrückgänge innerhalb der Top-50-Standorte im Vergleich des vierten mit dem dritten Quartal 2017 machte F+B mit minus 3,3 Prozent in Unterschleißheim bei München aus, gefolgt von Leonberg mit einem Minus von 1,5 Prozent und Hofheim (Taunus) mit ebenfalls minus 1,5 Prozent. Zittau in Sachsen behielt mit einer Durchschnittsmiete von 4,40 Euro pro Quadratmeter von den knapp 500 untersuchten Städte den Titel als preiswertester Wohnstandort.

Den größten Preisrückgang in der Liste der Flop-50-Städte musste das ostwestfälische Höxter hinnehmen: minus 5,8 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Grimma büßte binnen von drei Monaten 2,3 Prozent ein, die Mieten in Mühlhausen (Thüringen) gingen um 1,7 Prozent zurück. Positiv entwickelte sich die Mieten in Staßfurt mit plus 2,9 Prozent. Gleiches gilt für Warstein mit plus 5,0 Prozent zum Vorquartal und einem Aufstieg um 17 Rangplätze auf Platz 454. Wie der TAG-Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland zeigt, ist die Wohnkostenquote im Osten vielerorts gesunken.

Schlagworte zum Thema:  Miete, Wohnungsmarkt, Immobilienpreis

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