Die Renditen bei Einzelhandelsimmobilien geraten zunehmend unter Druck. Optimismus gibt es jedoch bei Fachmarktzentren, wie eine Studie von EY Real Estate und dem German Council of Shopping Centers (GCSC) zeigt. 89 Prozent der befragten 113 Asset-Management-Unternehmen und Einzelhändler erwarten stabile oder steigende Renditen. 62 Prozent gaben an, Fachmärkte kaufen zu wollen. Differenzierter sieht das Bild bei Geschäftshäusern und Shopping-Centern aus.

Mit Blick auf Geschäftshäuser geht jedes siebte befragte Asset-Management-Unternehmen von stabilen oder steigenden Renditen aus und 50 Prozent der Befragte planen Investments. Sehr unterschiedlich sind die Renditeerwartungen bei Shopping-Centern.

Sinkendes Mietniveau – auch in Innenstadtlagen

"Die erwarteten Renditeentwicklungen sind je nach Typ der Einzel­handelsimmobilie sehr unterschiedlich", sagt Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate und verantwortlich für die Umfrage. Grund seien unter anderem Korrekturen bei den Mieten. Knapp 75 Prozent der befragten Asset-Management-Unter­nehmen rechnen in den kommenden zwei Jahren mit einem sinkenden Mietniveau – auch in Innenstadtlagen.

Ganz eindeutig fällt die Einschätzung der befragten Immobiliennutzer aus: 100 Prozent gehen hier von einem Mietrückgang in der Innenstadt aus. "Das Asset Management von Handelsimmobilien und Shopping­-Centern ist die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft", so Klaus Striebich, Vorstandsvorsitzender beim German Council of Shopping Centers (GCSC).

Einzelhändler fordern Flexibilität bei Flächen und Vertragslaufzeit

Für das Asset Management von Einzelhandelsimmobilien wird das Spannungsfeld größer. Die Interessen der Einzelhändler sind von Veränderungen im Markt geprägt. 97 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen "streben eine größtmögliche Flexibilität in Bezug auf Flächenumfang und Vertragslaufzeit an", sagt Striebich, während die Eigentümer eine "langfristig planbare Einnahme­situation" bevorzugen, wie Fischer erläutert.

Erhalten die Nutzer bei der Flexibilisierung von Miet­vertragskonditionen Zugeständnisse, könnte das Auswirkungen auf die Vergütung der Asset Manager haben, befürchten 50 Prozent der Befragten.

Risikomanagement, Trendanalyse, Wettbewerbsbeobachtung

"Außerdem könnten sich Effekte in der Ankaufsrendite zeigen, wo das größere Risiko durch fle­xiblere Mieter entsprechend eingepreist wird", ergänzt Fischer.

Um die Rendite trotz steigender Flexibilität zu optimieren, setzen Asset Manager der Studie zufolge vor allem auf ein umfassendes Risikomanagement, Wettbe­werbsbeobachtung und das Analysieren neuer Trends und Handelskonzepte. 90 Prozent der befragten Asset Manager und Nutzer von Shopping-Centern und Fachmärkten wollen auf Kundenbedürfnisse eingehen und erlebnisorientierte Marketingmaßnahmen ergreifen.

"Der Endkunde will nicht mehr nur einkaufen, er will auch unterhalten werden", bekräftigt Fischer. Die Asset Manager seien hier gut aufgestellt: Schon bei der Entwicklung von Handelsimmo­bilienkonzepten würden zukünftige Trends berücksichtigt.

  • In Zukunft werden deutsche Innenstädte von Gastronomie- und Handelsflächen mit hohem Erlebniswert geprägt sein: 81 Prozent der Nutzer und 92 Prozent der Asset-Management-Unternehmen stimmen zu.
  • Für den stationären Handel werden erlebnisorientierte Marketingmaßnahmen an Bedeutung gewinnen: 100 Prozent der Nutzer und 93 Prozent der Asset-Management-Unternehmen stimmen zu.
  • Der Anteil der Mono-Marken-Stores in den Innenstädten wird in den kommenden zwei Jahren zunehmen: 64 Prozent der Nutzer und 67 Prozent der Asset-Management-Unternehmen stimmen zu.
  • Das Mietniveau für Handelsimmobilien in Innenstadtlagen wird in den nächsten zwei Jahren sinken: 100 Prozent der Nutzer und 68 Prozent der Asset-Management-Unternehmen stimmen zu.

Digitalisierung: Mangel an Strategie und Fachpersonal

Derzeit fokussieren sich 47 Prozent der befragten Asset-Management-Unter­nehmen nur auf einzelne digitale Projekte. 35 Prozent gaben an, bereits eine übergreifende digitale Strategie zu verfolgen und 21 Prozent stehen noch am Anfang der Planungsphase. Dass es bei der Umsetzung digitaler Lösungen hauptsächlich noch an einer klaren Strategie und am Fachpersonal mangelt, sehen die Studienautoren und Studienteilnehmer gleichermaßen. Am Umsetzungs­willen und am Willen des Topmanagements liegt es den Angaben zufolge nicht.

Den primären Fokus im Bereich der Digitalisierung sehen die Asset Manager bei der Optimierung der Mieter- und Objektdatenverwaltung. Die Messung der Passantenfrequenz durch Türsensoren finden Nutzer als auch Asset Manager wichtig. "Genaue Daten über die Auslastung von Handelsimmobilien könnten eine Optimierung der Asset-Management-Leistungen bewirken und auch Einsparpotenziale generieren", so Fischer.

Mehrheit der Einzelhändler will Online-Kanäle ausbauen

Der Umfrage zufolge erzielen fast 90 Prozent der Händler aktuell noch weniger als zehn Prozent des Umsatzes über Online-Kanäle. Innerhalb der kommenden fünf Jahre wollen 56 Prozent der Nutzer den Anteil auf bis zu 25 Prozent des Umsatzes steigern.

"Der stationäre Handel baut zusätzliche Ver­triebskanäle in Form von Online-Handel auf", sagt Striebich. Dies sei ein Grund dafür, warum Händler flexibler mieten wollen. Perspektivisch würde dies auch eine sinkende Flächennachfrage mit sich bringen.

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