In den sieben deutschen Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) steigen die Einwohnerzahlen bis 2030 deutlich. Verglichen mit dem Jahr 2000 werden dann in Berlin zwölf, in München sogar 32 Prozent mehr Menschen leben und arbeiten. Sowohl die Wohn- als auch die Büromärkte geraten unter Druck. Davon geht Wealthcap aus und beleuchtet die Lösungsansätze der fünf größten Städte.

Wenn immer mehr Menschen in die Metropolen ziehen, werden nicht nur die Wohn-, sondern auch die Büroimmobilien knapp. Zudem werden Flächen für den Ausbau der Infrastruktur benötigt. Gefragt sind laut Wealthcap zukunftsfähige Konzepte, die die Probleme aufgrund des steigenden Expansionsdrucks und der zunehmenden Verdichtung der Städte angehen.

Von Nachverdichtung bis Innovation: Es gibt zahlreiche Lösungsansätze

Mit rund 5.000 Einwohnern je Quadratkilometer ist München laut Wealthcap die am dichtesten besiedelte Stadt Deutschlands. Nachverdichtung kommt nur noch in begrenztem Ausmaß in Frage. Das Stichwort hier: Polyzentralität – also mehrere Zentren, die miteinander verknüpft sind, dabei ist ein Ausweichen in die Metropolregion Münchens unumgänglich.

In Frankfurt sind laut Oliver Schwebel, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Frankfurt GmbH, Wohnhochhäuser im Trend. Wealthcap zufolge befinden sich derzeit 15 Wohn- und Bürohochhäuser im Bau.

Auch Stadtentwicklung in Hamburg findet laut Dr. Rolf Strittmatter, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Hamburg, innerstädtisch statt. Entlastet wird die Stadt vor allem durch die Hafencity: das Quartier erweitert die Innenstadt nach Angaben von Wealthcap um rund 40 Prozent. Innerstädtische Potenziale bieten außerdem das neue Quartier Mitte Altona und die Überdeckelung der Autobahn A7.

Anders als in den anderen untersuchten Städten herrscht in Stuttgart "nicht nur in den Innenstadtbezirken, sondern auch im Speckgürtel akuter Flächenmangel“, sagt Martin Armbruster von der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart. Die Stadt setze deshalb auf innovative Ansätze, wie Smart-Working-Konzepte zur Optimierung bestehender Büroflächen oder die urbane Produktion.

Auch das Wachstum von Berlin werde stark von jungen, innovativen Zuwanderern geprägt sein, sagt Dr. Stefan Franzke, Sprecher der Geschäftsführung der Berlin Partner für Wirtschaft und Technologie GmbH. Berlin hat in Deutschland schon jetzt den größten Anteil an Start-ups. Flächenknappheit ist vorrangig in der Innenstadt zu finden und betrifft insbesondere moderne Büroflächen. Im Zentrum werden Flächen teurer und knapper, sodass auch hier bereits ausgewichen werden muss in andere Stadtteile.

Den wichtigsten Büromärkten fehlt es an geeigneten Flächen

Mit der Zuwanderung und dem Arbeitsplatzangebot in den Metropolen steigt laut Wealthcap auch die Bürobeschäftigung und damit die Flächennachfrage, vor allem in Berlin und München, in denen Unternehmen aus den IT-Branchen stark vertreten sind. Eine Zukunft haben laut einer Studie von DAVE vor allem Multi-Tenant-Immobilien.

Nach Zahlen des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln, auf die sich Wealthcap in folgendem Punkt bezieht, waren etwa in München und Stuttgart im dritten Quartal 2016 nur noch jeweils 3,1 Prozent der Büroimmobilien frei (München 2015: 3,8 Prozent; Stuttgart 2015: 3,6 Prozent), in Berlin 3,2 Prozent (2015: 4,0 Prozent), während in Frankfurt am Main im vergangenen Jahr 11,4 Prozent der Büros leer standen (2015: 11,6 Prozent). Auch in Düsseldorf (von 8,6 auf 7,5 Prozent), Hamburg (von 5,6 auf 5,0 Prozent) und Köln (von 6,2 auf 5,6 Prozent) sank die Leerstandsquote laut Wealthcap weiter.

Die Folge des knappen Angebots: Die Büromieten tendieren vielerorts aufwärts. Vor allem Berlin verzeichnete in den vergangenen zwölf Monaten ein deutlich gestiegenes Mietpreisgefüge und befindet sich laut Wealthcap bei der Durchschnittsmiete aktuell fast auf Münchner Niveau. Das größte Problem benennt gif in einer neuen Studie: Bürofertigstellungen sind 2016 nur minimal gestiegen und für 2017 wird kaum mehr erwartet.

Wo Arbeitsplätze entstehen, wird Wohnraum gesucht

Mit der steigenden Wohnraumnachfrage in den Städten steigen laut Wealthcap auch die Mieten und Kaufpreise. Kostete der Quadratmeter Wohnraum zur Miete in Berlin im Jahr 2010 noch 8,30 Euro, waren es 2015 bereits 11,50 Euro. Das entspricht einem Anstieg von rund 38,6 Prozent, wie Wealthcap schreibt.

Die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen seien zwischen 2010 und 2015 in Berlin um 41,4 Prozent gestiegen, in Düsseldorf um 32,3 Prozent (Mieten um 27,8 Prozent), in Frankfurt am Main um 46,7 Prozent (Mieten um 26,2 Prozent), in Hamburg um 32,3 Prozent (Mieten um 14,8 Prozent), in Köln um 33,9 Prozent (Mieten um 9,5 Prozent), in München um 64,6 Prozent (Mieten um 23,4 Prozent) und in Stuttgart um 40,3 Prozent (Mieten um 23,7 Prozent), wobei sich Wealthcap auf Zahlen von Bulwiengesa beruft.

Wie eine aktuelle Analyse von Bulwiengesa zeigt, sind Mietpreissteigerungen mittlerweile bis in D-Städte messbar. Die Reserven durch Leerstandsabbau sind nach Ergebnissen der Wealthcap-Studie mittlerweile aufgebraucht.  Den geringsten Leerstand Ende 2014 habe München mit 0,4 Prozent aufgewiesen, gefolgt von Frankfurt (0,6 Prozent) und Hamburg (0,7 Prozent). Nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) standen 2015 bundesweit 4,5 Prozent der Wohnungen leer.