In schrumpfenden Regionen besteht laut Empirica eine erhöhte Blasengefahr: Hier könnten die Preise um sieben Prozent einbrechen, heißt es im aktuellen Blasenindex für das dritte Quartal 2018. Der Grund: Immer mehr Investoren verlegen ihre Aktivitäten wegen niedrigen Renditeerwartungen von den Schwarmstädten ins Umland. Im Gegensatz dazu indiziert das Institut nur noch für acht Großstädte eine "eher hohe" Blasengefahr.

Die Blasengefahr in den Wachstumsregionen breitet sich laut Empirica bereits zum dritten Mal in Folge nicht mehr weiter aus, während in wachstumsschwachen Regionen bei platzenden Preisblasen nicht nur Preisrückgänge drohen, sondern auch (neue) Leerstände. Dies gelte erst recht, wenn die Anleger dort den Neubau forcieren, heißt es im Quartalsbericht.

Nicht nur Investoren, auch immer mehr Großstädter zieht es ins Umland, da laut Empirica die Preisanstiege schon messbar die Flucht der Großstädter fördere.

Nur für acht von zwölf Großstädten "eher hohe" Blasengefahr

Gegenüber dem Vorquartal sinkt die Blasengefahr Empirica zufolge in Köln (weniger Neubau). Damit wird nur noch für acht von zwölf Großstädten eine "eher hohe" Blasengefahr indiziert. Im zweiten Quartal 2018 waren es neun Großstädte, darunter die Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart plus Bremen und Dresden. In Essen und Köln ist die Gefahr nur noch "mäßig hoch", in Leipzig "gering", in Dortmund "sehr gering".

Das Risiko einer Immobilienblase ist in Frankfurt, vor allem aber in München stark gewachsen, geht aus dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 hervor. Die Bundesbank bezifferte den Anteil der Preisübertreibungen für 2017 in den Großstädten auf 35 Prozent. Alleine in den Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und München lag der Zuwachs demnach 2017 bei 9,25 Prozent.

Teilindices Vervielfältiger und Preis-Einkommen stiegen weiter an

Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im dritten Quartal für 212 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 211, vor drei Jahren 105). Der Gesamtindex (plus zwei Punkte) steigt in Schrumpfungsregionen (plus zwei Punkte) wiederholt stärker als in Wachstumsregionen (plus/minus null Punkte).

Dabei steigen bundesweit die Teilindices Vervielfältiger und Preis-Einkommen weiter an. Die Mieten und Kaufpreise wachsen laut Empirica in 273 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 265, vor drei Jahren 182). Und in 203 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 200, vor drei Jahren 78).

Nur Neubau und Verschuldung bleiben schwach, wodurch der Gefahrenzuwachs gebremst wird: In 18 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 17, vor drei Jahren neun).

Rückschlagpotenzial in den Top-7-Städten bei 33 Prozent

Das Rückschlagpotenzial (relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten), liegt bundesweit bei 16 Prozent, in den Top 7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aber bei 33 Prozent. Sogar in demografischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um sieben Prozent einbrechen.

Ob das passiert, hängt nach Auffassung von Empirica vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende sowie den politischen Begleitumständen ab (wie Subventionen). Externe Schocks wie Zölle oder das Bruttoinlandsprodukt erhöhen die Wahrscheinlichkeit ebenfalls.

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