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Die Grundsteuer steht auf dem Prüfstand vor dem Bundesverfassungsgericht. Vermutlich fällt im Mai eine Entscheidung. Eine baldige Reform ist wahrscheinlich. Kritiker befürchten eine (heimliche) Steuererhöhung. Im Hinblick auf eine Immobilienblase wäre der Effekt positiv zu bewerten, so eine Schlussfolgerung im aktuellen Empirica-Index. Die Reform träfe demnach vor allem teure Schwarmstädte und Regionen mit erhöhter Blasengefahr. Ist das so?

Professor Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der International Real Estate Business School (Irebs) Immobilienakademie, hält diese Bewertung für überzogen. Das äußerte Just im Streitgespräch mit Empirica-Vorstand Reiner Braun in der Online-Ausgabe des Wirtschaftsmagazins "Capital".

"Eine höhere Grundsteuer macht die Grundstückshortung teurer, vor allem wenn die Reform auf eine Bodenwertsteuer abzielt", so Braun bei Veröffentlichung des aktuellen Blasenindex für das vierte Quartal 2017. Im Ergebnis würden mehr untergenutztes Bauland mobilisiert und die Kaufpreise tendenziell sinken. Da die Grundsteuer auf Mieter überwälzt werden darf, stiegen gleichzeitig die Mieten. Im Hinblick auf die Blasengefahr wäre der Effekt positiv zu bewerten: tendenziell fallende Preise ließen sowohl den Vervielfältiger wie auch das Preis-Einkommens-Verhältnis schmelzen.

Rückschlagpotenzial: Relative Preiskluft in den Top 7 bei 30 Prozent

Der Empirica-Gesamtindex für das vierte Quartal 2017 (+ 1 Punkt) stagniert in Wachstumsregionen (+/-  0 Punkte) und steigt in Schrumpfungsregionen (+1 Punkt) leicht an.

Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt bundesweit bei 14 Prozent, in den Top-7-Städten aber bei 30 Prozent. In demografischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um fünf Prozent einbrechen – das hängt laut Empirica wiederum von "externen Schocks" wie dem Tempo bei den Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende ab.

Große Blasengefahr in neun von zwölf Großstädten

Gegenüber dem Vorquartal weitet sich Empirica zufolge die Blasengefahr in den Großstädten weiter aus. Für neun von zwölf Metropolen (erstmalig ist auch Dresden dabei), wird eine "eher hohe" Blasengefahr indiziert. Im Vorquartal waren es noch acht Großstädte, 2014 sogar nur fünf. Etwa in Essen ist die Gefahr laut Empirica "mäßig hoch", in Leipzig "gering" und in Dortmund sogar "sehr gering".

Die Preise für Eigentumswohnungen in den Top 7 sind laut Empirica auch im vierten Quartal 2017 gestiegen: Im Jahresverlauf um 9,5 Prozent. In den 14 untersuchten B-Städten um 7,6 Prozent. Die Mieten legten in den A-Städten um 5,9 Prozent, in den B-Städten um fünf Prozent zu. Das liege vor allem an den großen Fertigstellungslücken, so Empirica.

Dass in einigen deutschen Großstädten bald Schluss sein werde mit dem Mietpreisboom, hatte Empirica im Februar 2017 prognostiziert – Einwände kamen von Bulwiengesa und dem BFW.

Kluft zwischen Einkommen und Kaufpreis nimmt in 189 Kreisen zu

Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 247 von 402 untersuchten Landkreisen / kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Im Vorquartal waren es 246, vor drei Jahren 156. In 189 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt. Im Vorquartal waren es noch 180 Kreise, vor drei Jahren lediglich 52.

In 17 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut, damit hat sich zum Vorquartal (ebenfalls 17) nichts verändert. In der Drei-Jahres-Betrachtung hingegen schon: damals wurden in 27 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut. Im Ergebnis indiziert der aktuelle Empirica-Blasenindex für 199 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr, damit wären vier Kreise mehr betroffen als im Vorquartal mit 195 (2014: 72).

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