In den untersuchten Großstädten steigt die Blasengefahr nur in Dresden leicht an Bild: Empirica

Der Empirica-Blasenindex steigt wieder an, gegenüber dem ersten Quartal 2017 legte er im zweiten Quartal in den Wachstumsregionen um 0,03 Punkte, in den Schrumpfungsregionen nach einer kleinen Entwarnung wieder um 0,02 Prozent zu. Die Gefahr einer Immobilienblase ist der Erhebung zufolge in 13 Kreisen höher als im Vorquartal. Wie wird es weiter gehen?

Vor allem die Einzelindices „Vervielfältiger“ und „Preis-Einkommen“ (je plus 0,06) pushen den Gesamtindex im Vergleich zum Vorquartal weiter nach oben.

Das Angebot an Wohnraum steige, aber laut Empirica droht kein Überangebot, sondern eher die Tendenz in Richtung „ausreichend“. Die Nachfrage in den so genannten Schwarmstädten wachse aufgrund der nachlassenden Binnen- und Auslandszuzugs langsamer, aber sie schrumpft nicht, es drohen keine Leerstände.

Langer Zyklus: Besonders betroffen sind Investoren außerhalb der Schwarmstädte

In dieser Situation werden die Mieten Empirica zufolge kaum noch so steigen wie in den vergangenen Jahren. Fundamental betrachtet gelte dies auch für die Kaufpreise, heißt es in der Mitteilung – inklusive der Gefahr hoher Rückschläge, falls die Rahmenbedingungen (Zinsen, innerdeutsches Wirtschaftswachstum) schlechter werden sollten.

Fazit: Je länger der Zyklus dauert, so Empirica, desto wahrscheinlicher und schmerzhafter werde der Zyklus enden. Besonders böse könnte es Investoren außerhalb der Schwarmstädte erwischen. Denn dort gebe es mittlerweile ein zinsbedingtes Rückschlagpotenzial und im Krisenfall drohten Leerstände. So gibt es in Schrumpfungsregionen keine „unfreiwillige“ Umlandwanderung und mithin kein „Pufferpotenzial“ zur Stabilisierung der Nachfrage.

„Eher hohe Blasengefahr“ in acht von zwölf Großstädten

Das Rückschlagpotenzial beschreibt die relative Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Wohnungsmieten. Bundesweit liegt es laut Empirica aktuell bei zwölf Prozent, in den Top 7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) aber bei 28 Prozent. Sogar in demografischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise demnach um fünf Prozent einbrechen.

Ob das passiert, hängt Empirica zufolge vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der Zuwanderung, einer möglichen Zinswende und den Begleitumständen ab. Die Europäischen Zentralbank (EZB), machte kürzlich klar, dass ein langsamer Ausstieg aus der lockeren Zinspolitik möglich sei. Die Bundesregierung räumt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) neue Befugnisse ein, um bei spekulativen Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt schnell einschreiten zu können.

Gegenüber dem Vorquartal steigt die Blasengefahr nach Angaben von Empirica in den betrachteten Großstädten nur in Dresden leicht an. Weiterhin wird für acht (Berlin, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) der zwölf (Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) Städte damit einmal mehr eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal acht, vor drei Jahren fünf). In Essen und nun auch in Dresden ist die Gefahr „mäßig hoch“, in Leipzig „gering“ und in Dortmund sogar „sehr gering“.

Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang

Die Mieten und Kaufpreise wachsen laut Empirica in 240 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 230, vor drei Jahren 143). In 162 Kreisen sind die Kaufpreise laut Empirica den Einkommen enteilt (Vorquartal 142, vor drei Jahren 44). In acht Kreisen würden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal acht, vor drei Jahren elf). Im Ergebnis indiziert der Empirica Blasenindex für 168 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 155, vor drei Jahren 59).

Laut einer Analyse des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) sind die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte in den sechs größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart) nur um knapp sechs Prozent gewachsen, also um 45 Prozentpunkte schwächer als die Preise für Wohnungen und Häuser.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienblase

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