Das Niveau der Spitzenmieten erhöhte sich 2016 nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner in den deutschen Einzelhandelsmetropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart im Vergleich zu 2015 nur noch moderat um 1,9 Prozent auf 313 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne innerhalb der Top 7 reichte von 280 Euro pro Quadratmeter in Hamburg bis zu 380 Euro pro Quadratmeter in München.

Von den sieben deutschen Metropolen verzeichneten nach Analysen von DIP im vergangenen Jahr nur Berlin und Düsseldorf einen Anstieg der Spitzenmiete.

Berlin nähert sich mit einer Spitzenmiete von 340 Euro pro Quadratmeter dem Spitzenreiter München: Hier werden stabil 380 Euro pro Quadratmeter erzielt. Berlin kommt auf 340 Euro pro Quadratmeter noch vor Frankfurt (320 Euro pro Quadratmeter). Den vierten Platz belegt Köln mit 300 Euro pro Quadratmeter, vor Düsseldorf mit einer auf 290 Euro pro Quadratmeter gestiegenen Spitzenmiete (2015: 280 Euro pro Quadratmeter). Dahinter folgen Hamburg und Stuttgart mit jeweils 280 Euro pro Quadratmeter. Sättigungstendenzen bei den Einzelhandelsmieten sieht die DG Hyp.

In den übrigen untersuchten DIP-Standorten erhöhte sich die Spitzenmiete lediglich in Nürnberg auf 160 Euro pro Quadratmeter (2015: 140 Euro pro Quadratmeter) und Karlsruhe (112 Euro pro Quadratmeter; 2015: 110 Euro pro Quadratmeter). Der IVD-Gewerbe-Preisspiegel geht von einem Boom der Einzelhandelsmieten in mittelgroßen Städten aus.

Stuttgart mit den höchsten Spitzenrenditen unter den Top 7

Kapitalanleger sind laut DIP nach wie vor stark an Einzelhandelsinvestments in den City-Lagen der Metropolen interessiert. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser der DIP-Märkte liegen bei durchschnittlich 4,2 Prozent pro Jahr.

In den Top-Lagen der Big Seven reiche die Spanne von 2,9 Prozent (München) bis 3,9 Prozent (Stuttgart). Die Spitzenrenditen für Top-Objekte in B-Städten wie Nürnberg mit vier Prozent, Leipzig und Hannover (jeweils 4,5 Prozent) sowie Karlsruhe (4,6 Prozent) nähern sich laut DIP-Analyse zunehmend dem Niveau der Metropolen an.

Nachfrage verlagert sich in Innenstädte

Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach DIP-Angaben in den vergangenen Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequentierte 1A-Lagen durch expandierende Filialisten und neu auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Ketten. Bei den Nutzern ist laut einer Studie von JLL ein Expansionskurs vor allem im Beauty- und Gesundheitsbereich zu erwarten.

Die Entwicklung betrifft DIP zufolge vor allem die Hauptgeschäftslagen in größeren deutschen Städten und Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. An diesen Standorten haben sich die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte laut DIP von durchschnittlich 221 Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche (2007) um mehr als 42 Prozent auf aktuell 313 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg) sind die Einzelhandelsspitzenmieten gestiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2007 bis 2017) mit 32 Prozent aber moderater aus und die durchschnittlich erzielte Spitzenmiete liegt mit 133 Euro pro Quadratmeter 58 Prozent unter dem Mittelwert der Top 7-Standorte.

Perspektiven für 2017 gut

DIP zufolge bleibt Deutschland auch im laufenden Jahr der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa. Das Interesse von Investoren und Einzelhandelsmietern werde sich in Top-Lagen in besonders nachgefragten Städten und Wachstumskernen auf hohem Niveau fortsetzen. Entsprechend geht der Verbund von einer Stabilisierung des Spitzenmietniveaus aus.

Das Vertrauen in den deutschen wird sich demnach trotz einer ersten Zinsanhebung in den USA sowie geopolitischer und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten auch 2017 fortsetzen. Zu den gefragten Anlageimmobilien zählen nach Analysen von DIP Geschäftshäuser in den Top-Lagen der deutschen Metropolen.

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