Der Bereich Fashion hat bei den Anmietungen im ersten Quartal die Gastronomie wieder von Platz eins verdrängt Bild: PhotoDisc Inc.

Die Spitzenmieten in den Topeinkaufsstraßen der zehn größten deutschen Metropolen sind in den ersten drei Monaten 2017 zum ersten Mal seit 2004 zurückgegangen, wie JLL analysiert. So kostet etwa der Quadratmeter auf der Berliner Konsummeile Tauentzienstraße mit 350 Euro sechs Prozent weniger als im Jahr zuvor. Bis August erwartet JLL in den Top Ten einen weiteren Rückgang um ein Prozent.

Einen weiteren so deutlichen Rückgang der Spitzenmiete wie in Berlin machte JLL sonst nur in Hannover aus: Auf der Georgstraße kostete ein Quadratmeter im ersten Quartal 2017 noch 190 Euro, nach 200 Euro im ersten Quartal 2016. Das ist ein Rückgang um fünf Prozent. Allein die Kölner Schildergasse hat JLL zufolge leicht erhöhte Spitzenmieten vorzuweisen: Sie stiegen im Vergleich der ersten drei Quartale 2016 und 2017 von 255 Euro auf 260 Euro pro Quadratmeter. Die anderen Topstandorte wiesen der Studie zufolge noch nahezu konstante Mieten auf.

Untersucht wurde die Entwicklung der Spitzenmietpreise in Berlin (Tauentziehstraße), Düsseldorf (Königsallee), Frankfurt am Main (Zeil), Hamburg (Spitalerstraße), Hannover (Georgstraße), Köln (Schildergasse), Leipzig (Petersstraße/Grimmaische Straße), München (Kaufingerstraße-Marienplatz), Nürnberg (Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstraße) und Stuttgart (Königstraße).

Im Schnitt aller 185 untersuchten Einzelhandelslagen erwartet JLL ein Minus von 1,7 Prozent.

Handel erreicht sein Limit

„Mehr als ein Jahr hatten die Spitzenmieten in fast allen Städten auf einem hohen Niveau stagniert“, sagt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. Das sei bereits ein klares Signal dafür gewesen, dass der Handel sein Limit erreicht habe. Dies gelte vor allem für den Textilhandel – bislang der Hauptumsatzbringer im Einzelhandel.

„Nur in Ausnahmefällen akzeptieren Händler hohe Mieten in prestigeträchtigen Lagen, um mit Flagship-Stores und ihrer Marke prominent präsent zu sein“, so Wichner.

„Inzwischen haben selbst in den 1a-Lagen in großen Städten die Mieten ihren Höhepunkt erreicht", sagt auch Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. Vor diesem Hintergrund engten Core-Investoren ihr Suchprofil auf Top-Lagen und Objekte mit kaufkraftstarken Einzugsgebieten und geringer Wettbewerbsintensität ein.

Kapitalanleger sind laut DIP aber nach wie vor stark an Einzelhandelsinvestments in den City-Lagen der Metropolen interessiert.

Zunehmend kleinere Flächen gefragt

Neben den sinkenden Mieten setzten sich laut JLL zum Jahresbeginn 2017 zwei weitere Trends fort: Der Einzelhandel mietet kleinere Flächen an und setzt nicht mehr so stark auf die Top Ten wie bisher. Während vor fünf Jahren die durchschnittliche Anmietungsgröße noch bei 602 Quadratmetern lag, sind es jetzt nur noch 520 Quadratmeter.

Die Größenklasse unter 250 Quadratmeter hat laut JLL den Anteil am Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr auf 58 Prozent ausgebaut. Der Textilhandel, sonst wichtiger Nachfrager der Größenklasse zwischen 250 und 1.000 Quadratmetern, konzentrierte sich in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres auf Großflächen mit mehr als 1.000 Quadratmetern.

Anteil der Top Ten am Gesamtflächenumsatz sinkt

Nur noch 23.100 Quadratmeter verbuchten die zehn Metropolen JLL zufolge, was gerade einmal einem Drittel aller Abschlüsse und 18 Prozent der angemieteten Gesamtfläche entspricht. Im ersten Quartal des vergangenen Jahres waren es noch 36.300 Quadratmeter, was einem Anteil der Top-Ten-Städte am Gesamtflächenumsatz von 30 Prozent entsprach.

„Die Ausweichbewegung des Handels in Großstädte jenseits der Top Ten beobachten wir seit rund zwei Jahren“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Das hänge zum einen mit der Flächenknappheit in den Zentren der großen Metropolen zusammen und mit der Entscheidung, lieber eine Toplage in einer B-Stadt zu wählen, anstatt eine Randlage in einer Top-Stadt. „Zum anderen aber auch damit, dass viele Händler in Zeiten stagnierender Umsätze ihr Risiko eindämmen wollen und Anmietungen in hochpreisigen Lagen sehr genau prüfen“, so Scheunemann weiter.

Am heftigsten habe es München getroffen, das nach 5.200 Quadratmetern im ersten Quartal 2016 diesmal nur 600 Quadratmeter verbuchte – ein Minus von 88 Prozent. Das zuletzt sehr dynamische Stuttgart legt mit 2.300 Quadratmetern und einem Minus von 77 Prozent eine Pause ein. Auch Düsseldorf (1.600 Quadratmeter) und Frankfurt (1.400 Quadratmeter) blieben deutlich hinter ihrem Vorjahresergebnis zurück. Nur Hamburg stach mit 8.700 Quadratmetern und einem Plus von 190 Prozent im Vergleich zu Vorjahr positiv heraus.

Sparte "Fashion" am aktivsten

Im Branchenvergleich der Neuanmietungen hat die Bekleidungssparte (Fashion) laut JLL um drei Prozent auf 33 Prozent Flächenumsatzanteil zugelegt, während die Gastronomie drei Prozent auf 21 Prozent verlor. Konstant dritter in der Spitzengruppe ist die Sparte „Gesundheit / Beauty“ mit einem Plus von vier Prozent auf 15 Prozent Anteil. Den Expansionskurs dieser Sparte hatte JLL Anfang des Jahres bereits prognostiziert.

Von den weiteren sieben untersuchten Branchen zeigen sich zu Jahresbeginn die Segmente Heim-  /Haus- / Wohnbedarf und Telekommunikation wieder etwas weniger expansionsfreudig. Sie verlieren laut JLL gegenüber dem Vorjahresquartal jeweils drei Prozentpunkte, Sport / Outdoor sogar sechs Prozentpunkte. Die übrigen Sparten zeigten demnach nahezu konstante Werte.

 

Schlagworte zum Thema:  Einzelhandel, Miete

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