Die Händler denken um: Top-Einkaufsmetropolen wie Berlin haben das Nachsehen Bild: Strabag Real Estate ⁄

In den Top 10 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart gingen die Vermietungen von Einkaufsflächen im ersten Halbjahr 2017 laut JLL deutlich zurück. Der Anteil am Gesamtvermietungsvolumen sank im Jahresvergleich von 35 Prozent auf 23 Prozent. Grund: Das hohe Mietniveau ist dem Umsatzwachstum enteilt. In den Fokus der Einzelhändler rücken nun die Mittelstädte.

„Die Standorte jenseits der Big 10 sind seit geraumer Zeit im Fokus der Expansionsmanager", sagt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. Vor allem Münster, Bielefeld, Wiesbaden und Gießen haben laut JLL profitiert. Ein Grund für die Entwicklung:

In den 1A-Lagen der zehn bedeutendsten Einkaufsmetropolen sind die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich stärker als die Umsätze gestiegen.

"Wer dort vertreten ist, muss mittlerweile einen starken Druck auf die Marge aushalten", so Wichner weiter. Neue Anmietungen sieht JLL deshalb außerhalb der Prime-Lagen fast ausschließlich nur dort, wo die Vermieter sich bei den Vertragskonditionen flexibler zeigen. Dem ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss und der German Council of Shopping Centers (GCSC) zufolge müssten für den stationären Einzelhandel bessere Rahmenbedingungen geschaffen werden. Laut Handelsverband Deutschland (HDE) sollten die Einkaufsstraßen in zahlreichen Städten "gesundgeschrumpft" werden.

Städte in kaufstarken Regionen, die nicht auf dem Mietniveau der Big 10 liegen, wo etwa die Frankfurter Zeil die meisten Besucher anzieht, bieten aktuell laut JLL eine attraktive Alternative. Dies gelte vor allem für Städte, die als Oberzentren Kaufkraft aus dem Umland anziehen.

„Eine attraktive Mischung aus Geschäften und Gastronomie, ... , ist für viele Städte das Rezept für nachhaltigen Erfolg“, sagt Wichner.

 

Bereich Gesundheit und Beauty steigert Flächenanteil auf 19 Prozent

Auffällig dynamisch zeigt sich JLL zufolge erneut der Bereich Gesundheit und Beauty: Hier wurde der Flächenanteil deutlich von 13 Prozent auf 19 Prozent gesteigert. Damit nimmt diese Sparte erstmals Rang zwei unter den flächenumsatzstärksten Branchen ein. Dagegen ging der Anteil der Gastronomie von 24 Prozent im Vorjahr auf nun 18 Prozent zurück.

Die Gründe: Zum einen waren Drogeriemarktketten im ersten Halbjahr 2017 mit großflächigen Anmietungen aktiv, zum anderen versucht die Fitnessbranche im Discountsegment in den Innenstädten weiter Fuß zu fassen, während im Gastronomiebereich eher im mittleren oder kleineren Flächenbereich angemietet wurde.

Im Bereich Textilien dominieren internationale Händler

Der Bereich Textilien fiel mit 29 Prozent unter die historische 30-prozent-Marke zurück. Hier waren vor allem die internationalen Akteure dominant: Sie mieteten 56.600 Quadratmeter an, während nationale Marken nur 15.700 Quadratmeter verbuchten.

Die Bereiche Warenhaus (acht Prozent) und Heim-Haus-Wohnbedarf (sechs Prozent) werden von einzelnen Unternehmen dominiert. Hier zeigte sich etwa Woolworth weiterhin expansiv.

Spitzenmieten gehen leicht zurück

In den Big 10 gingen die Spitzenmieten laut JLL im ersten Halbjahr 2017 gegenüber 2016 um 0,9 Prozent zurück. Das geht vor allem auf Berlin und Hannover zurück, wo der Spitzenwert um rund sechs Prozent beziehungsweise fünf Prozent fiel. Die Spitzenmieten in Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart blieben konstant – in Köln stieg sie leicht um zwei Prozent. Abzusehen war die Entwicklung bereits 2016.

Bis Jahresende geht JLL von keiner weiteren Veränderung aus. Im Durchschnitt aller deutschlandweit untersuchten 185 Einzelhandelsmärkte fiel der Rückgang der Spitzenmiete hingegen mit 1,8 Prozent doppelt so hoch aus. Den größten absoluten Anstieg erfuhr Bonn, wo der Spitzenwert seit dem ersten Halbjahr 2016 um 15 Euro auf aktuell 125 Euro pro Quadratmeter und Monat zulegte.

25 Deals mehr als im Vorjahr

Insgesamt wurden laut JLL auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt im ersten Halbjahr bei 533 Anmietungen 246.900 Quadratmeter umgesetzt. Das sind 10.000 Quadratmeter und 25 Deals mehr als im Vorjahreszeitraum. Allerdings liegt der Flächenumsatz trotz des positiven Trends immer noch drei Prozent unter dem Fünf-Jahres-Schnitt.

Unter den Big 10 lieferten sich Berlin (13.400 Quadratmeter) und Hamburg (12.300 Quadratmeter) ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Erst mit Abstand und jeweils 7.300 Quadratmetern folgen Stuttgart und Köln. München erreichte nur noch 5.400 Quadratmeter (nach 19.300 Quadratmetern im Schnitt in den Jahren 2012 bis 2016), Düsseldorf 4.300 Quadratmeter (16.400 Quadratmeter) und Frankfurt 4.000 Quadratmeter (23.100 Quadratmeter).

Zum Vergleich: In den bereits erwähnten Mittelstädten Münster, Bielefeld, Wiesbaden und Gießen wurden laut JLL im ersten Halbjahr Ergebnisse zwischen 3.200 Quadratmetern und 9.500 Quadratmetern erzielt. Für Investoren sind derzeit Ludwigsburg (Baden-Württemberg) und Troisdorf (Nordrhein-Westfalen) die attraktivsten Mittelstädte, sie liegen im "GMA-Städteranking Einzelhandel 2017" beide auf dem ersten Platz.

Schlagworte zum Thema:  Einzelhandel, Einzelhandelsmarkt, Einzelhandelsimmobilie

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