Es sind wenige Ausnahmen: Die Höchstmieten für Ladenflächen in den 1A-Shopping-Lagen sind im vergangenen Jahr nur noch an fünf Standorten gestiegen: Berlin (Alexanderplatz, Friedrichstraße, Kurfürstendamm), Bonn (Poststraße), Düsseldorf (Königsallee), Flensburg und Frankfurt (Goethestraße). Das zeigt eine Marktanalyse von Comfort, für die 148 Städte in Deutschland, Österreich und der Schweiz untersucht wurden.

In 83 High-Street-Lagen sind die Höchstmieten gesunken, in 50 Städten sogar um mehr als fünf Prozent. 60 Städte verzeichneten laut Comfort stagnierende Höchstmieten.

Nicht jeder Cent wird noch auf der Fläche erwirtschaftet

Dabei setzt der deutsche Einzelhandel so viel um wie lang nicht mehr. Nach Angaben des Handelsverbands Deutschland (HDE) erreichte die Branche im Vorjahr erstmals ein
Gesamtvolumen von mehr als 500 Milliarden Euro – das ist ein Plus von drei Prozent gegenüber 2016. Doch nicht jeder Cent wird noch auf der Fläche erwirtschaftet.

Digitale Vertriebsstrategien oder die Verknüpfung mit dem stationären Geschäft sind zu neuen Königsdisziplinen bei den Retailern avanciert. Das hat Folgen für den stationären Handel: Die Wünsche der Mieter ändern sich schneller, sie wollen weniger Miete zahlen oder fordern kürzere Vertragslaufzeiten.

Anbieter von Einzelhandelsflächen verstärkt unter Druck

Dabei wächst auch der stationäre Handel weiter, nicht zuletzt durch Brands, die den Sprung von der Online- in die Offline-Welt schaffen. Dennoch stehen Anbieter von Einzelhandelsflächen verstärkt unter Druck, nicht nur in Shopping-Centern, B- oder C-Lagen. Auch die Prime Locations von Deutschland, Österreich und der Schweiz sind Comfort zufolge von sinkenden Mieten betroffen.

2016 hatten die Mieten noch in acht Städten zugenommen, in 93 Städten waren die Konditionen stabil geblieben und nur in 45 Städten hatte es Preisabschläge gegeben. Auffällig ist, dass die Größe der Stadt kein Garant für Preiszuwächse ist, denn neben drei
Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren 2017 auch zwei kleine mit weniger als 100.000 Einwohnern für die Retailmieter so attraktiv, dass sie steigende Quadratmeterpreise akzeptiert haben.

Mehr Platz für neue Konzepte

Comfort sieht große Chancen für die Städte und ihren Handelsmix in den 1A-Lagen. Es gebe mehr Platz für neue Konzepte, vor allem aus dem Ausland. Bei den Großflächen-Konsumenten sind dies etwa Brands wie Decathlon, Primark, TK Maxx, Sephora oder Upim, bei den kleineren Mietern Rituals, Söstene Grene, Hunkemöller und Levi’s.

Auch Lebensmittelhändler mit City-Konzepten wie Rewe-To-Go oder die Drogeriemärkte drängen in die Toplagen. Und die innerstädtische Gastronomie erfährt laut Comfort eine echte Renaissance. Angesichts des Strukturwandels im Einzelhandel könnten Innenstädte auch in Zukunft erste Anlaufstation gerade für den erlebnisorientierten Handel sein.

Liga der Höchstmieten: Deutsche Metropolen am perspektivreichsten

Deutsche Metropolen wie Berlin, München, Düsseldorf und Hamburg gehen im Comfort City Ranking 2018 als beste und perspektivreichste Standorte für High-Street-Shopping hervor. Aber auch mittlere Großstädte wie Nürnberg und Hannover (Platz 6 und 7) oder kleinere Städte wie Freiburg, Mannheim und Münster (Platz 8) überzeugen als belebte Handelszentren, die Retailern mit dem Fokus 1A-Lage gute Perspektiven für stationäre Vertriebskonzepte bieten.

Zu den Aufsteigern des Jahres 2017 gehören Bonn (von Platz 13 auf Platz 9), Ulm (von
Platz 14 auf Platz 12), Nürnberg (von Platz 8 auf Platz 6) und Leipzig (neu im Top-Ranking auf Platz 13). An den Spitzenmieten in den Top-Einkaufsstädten hat sich 2017 dem Report zufolge wenig geändert. München (370 Euro pro Quadratmeter und Monat), Berlin (360 Euro) und Hamburg (310 Euro) blieben die teuersten Einkaufsmetropolen für Retailer mit dem Fokus auf High-Street.

In der Liga der Höchstmieten mit Preisen von mehr als 100 Euro pro Monat und Quadratmeter finden sich 27 Städte (18 Prozent). Mehr als 250 Euro werden nur in den Top-7-Städten (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) gezahlt. In 58 von 148 Städten liegen die Mieten für kleine Ladenlokale zwischen 50 und 100 Euro pro Monat und Quadratmeter (40 Prozent). In 63 Städten Ladenmieten von weniger als 50 Euro gezahlt.

Risiko beim Vermieter: kürzere Mietlaufzeiten und Umsatzmieten

Zara und Co. haben durch ihre öffentliche Forderung nach kürzeren Laufzeiten bei den
Mietverträgen einer seit Jahren geführten Diskussion neue Nahrung gegeben. In der Tat nehmen Abschlüsse mit kürzeren Vertragslaufzeiten spürbar zu.

Auch Umsatzmieten kommen stärker zum Tragen und sind ein Indiz dafür, dass die Risiken hin zu den Vermietern verlagert werden. Die klassischen Nebenkosten- und Index- Regelungen stehen ebenfalls – zu Lasten des Eigentümers – unter Druck. Nach Auffassung von Comfort setzen sich die Forderungen großer vertikaler Textiler nach nur drei Jahresverträgen plus Verlängerungsoption bisher allerdings noch nicht durch.

Investments bleiben auf hohem Niveau: Kaufpreise steigen weiter

14 Milliarden Euro wurden laut Comfort 2017 in den Erwerb von Handelsimmobilien investiert, das ist noch einmal eine Milliarde Euro mehr als 2016. Fonds, Pensionskassen, Versicherungen und Family Offices aus dem In- und Ausland hielten die Nachfrage auf hohem Niveau.

Steigende Kaufpreise und sinkende Renditen waren stadtgrößenübergreifend die Folge – besonders ausgeprägt in den Top 7: Hier haben die Kaufpreisfaktoren fast ausnahmslos den Faktor 28 erreicht (Ausnahme ist Stuttgart) und ansonsten das 30-fache der Jahresmiete überschritten. Damit müssen Anleger nun in 38 deutschen Städten Kaufpreisfaktoren zwischen dem 20- und 27-fachen akzeptieren.

Aufgrund des Produktmangels und der anhaltend großen Nachfrage sind die Renditen für Handelsimmobilien zum Jahresbeginn 2018 übergreifend auf einem Tiefpunkt angekommen. Gute Shopping-Center und 1A-Handelsimmobilien bilden das untere Ende der Renditen. Daran wird sich laut Comfort auch im Laufe des Jahres wenig ändern.

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Schlagworte zum Thema:  Einzelhandel, Miete