Die Einkaufsmeile Zeil in Frankfurt am Main: 14.875 Besucher pro Stunde Bild: Joachim Reisig ⁄

Die Frankfurter Zeil zieht die meisten Passanten an. JLL hat am 6. Mai (Samstag) von 13 bis 16 Uhr 14.875 Besucher pro Stunde gezählt. Einen neuen Rekord stellte München mit gleich drei Einkaufsstraßen unter den Top Ten auf: Die Kaufingerstraße (2. Platz; 14.320 Passanten), die Neuhauser Straße (6. Platz; 11.745 Passanten) und die Weinstraße (7. Platz; 10.035 Passanten). Bei Investoren sind Einzelhandelsimmobilien laut einer Colliers-Studie aktuell eine der gefragtesten Assetklassen.

Im vergangenen Jahr hatte die Frankfurter Zeil mit 14.250 Passanten noch den dritten Platz belegt. Letztmals 2012 war die Zeil bestbesuchte Einkaufsstraße Deutschlands. Der Vorjahressieger Kölner Schildergasse verlor von 16.835 Passanten im vergangenen Jahr auf aktuell 13.505 und kommt nur noch auf Platz 4. Insgesamt hat die Zahl der gemessenen Passanten in diesem Jahr erneut zugelegt – von 708.545 auf 722.780. Das sind mehr als 10.000 über dem Fünf-Jahres-Schnitt.

"Erneut sehen wir mehr Besucher in den Innenstädten", sagt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. Städte, die Aufenthaltsqualitäten zum Beispiel durch Fußgängerzonen und Außengastronomie bieten sowie sich stetig wandeln, werden laut Wichner auch weiterhin volle Innenstädte haben.

Düsseldorfer Flinger Straße gehört zu den großen Gewinnern

Zu den großen Gewinnern gehört die Flinger Straße in der Düsseldorfer Altstadt, sie landete auf dem dritten Platz. Hier hat JLL 13.710 Passanten gezählt – nach 8.035 Besuchern und dem 13. Platz im Vorjahr. Die Düsseldorfer Weinstraße verlor zwölf Plätze und rutschte von Platz 19 auf 7; und die Bremer Sögestraße mit 8.415 Passanten von Platz 45 auf 11.

Deutliche Einbußen musste die Düsseldorfer Schadowstraße hinnehmen, die von Rang 5 mit 12.365 Passanten auf Rang 10 mit 8.465 Passanten rutschte. Die Hannoveraner Bahnhofstraße verlor 17 Plätze und landete mit 6.495 Passanten nur noch auf Rang 25 nach Platz 8 im Vorjahr. Konstant in den Top Ten liegen die Hannoveraner Georgstraße auf Rang 5 mit 11.905 Personen, die Hamburger Mönckebergstraße mit 9.475 auf Rang 8 und der Dortmunder Westenhellweg mit 8.750 Passanten auf dem 9. Platz.

Ranking nach Einwohnerzahlen: Bielefeld, Aachen und Lüneburg auf den Spitzenplätzen

Die Bielefelder Bahnhofstraße (8.035) ist die bestbesuchte Einkaufsmeile in der Kategorie 250.000 bis 500.000 Einwohner und kommt bundesweit auf Platz 12. Es folgen die Wiesbadener Kirchgasse (7.585; Rang 16) und die Münsteraner Ludgeristraße (7.345; 18. Platz). Die Kaiserstraße in Karlsruhe (7.330; 19. Platz) und die Augsburger Annastraße (7.155; 20. Platz) vervollständigen die fünf Top-Lagen dieser Kategorie.

Bei den mittelgroßen Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern ist die Aachener Adalbertstraße (6.210; 29. Platz) das Maß der Dinge. Auf den Rängen zwei und drei folgen die Paderborner Westernstraße (6.185; 30. Platz) und die Trierer Simeonstraße mit 6.095 Passanten auf Rang 31. Zu den Top 5 in dieser Einwohnerkategorie gehören zudem die Obere Königstraße in Kassel (5.995; 32. Platz) und die Breite Straße in Lübeck (5.990; 33. Platz).

In der Kategorie unter 100.000 Einwohnern trumpft die Große Bäckerstraße in Lüneburg (4.715; 60. Platz) auf. Dahinter folgt der Grüne Markt in Bamberg (4.655; 63. Platz) auf Rang zwei. Platz drei geht an den Flensburger Holm (4.495; 68. Platz). Der langjährigen Spitzenreiter in dieser Kategorie, den Gießener Seltersweg (4.040; 79. Platz) und die Kanzleistraße in Konstanz (3.205; 93. Platz) machen die Top 5 der Kategorie komplett.

Deutsche Luxusmeilen: Königsallee auf dem ersten Rang

Bei den deutschen Luxusmeilen ist die Düsseldorfer Königsallee auch 2017 ungeschlagen mit 4.785 Besuchern (59. Gesamtrang). Mit 2.660 Besuchern folgt die Münchner Maximilianstraße. Hier war der Zuspruch im Vorjahr mit 1.830 Passanten deutlich niedriger gewesen. Die Stuttgarter Stiftstraße hat ihre Quote von 850 auf 2.480 Passanten nahezu verdreifacht.

Abwärts ging es für die Frankfurter Goethestraße, die von 2.500 auf 1.645 Personen pro Stunde fiel, und auch für den Neuen Wall in Hamburg, der nach 3.020 Besuchern im Vorjahr bei der Zählung nur noch 1.600 verzeichnete.

Hochfrequenzlagen: München vorne, Hannover vor Berlin

München hat wie bereits im Vorjahr die höchste Dichte an Hochfrequenzlagen mit jeweils mehr als 5.000 Passanten pro Stunde vorzuweisen (Kaufingerstraße, Neuhauser Straße, Weinstraße, Tal, Sendlinger Straße).

Überraschend ist, dass Hannover Berlin überholt hat: Hier sind sind die Georgstraße, die Bahnhofstraße, die Große Packhofstraße und die Karmarschstraße hochfrequentiert. In Berlin erreichen nur die Tauentzienstraße, Kurfürstendamm und Friedrichstraße.

Bei den Bundesländern ist Nordrhein-Westfalen top: 14 Einkaufsstraßen erzielen mit ihrer jeweiligen Spitzenlage Frequenzen oberhalb von 5.000 Passanten pro Stunde.

Fußgängerzonen ziehen mehr Besucher an als Fahrstraßen

Auch in diesem Jahr hat JLL analysiert, wie sich die Passantenzahlen in Fußgängerzonen von denen in Fahrstraßen unterscheiden. Analysiert wurden dafür 132 Fußgängerzonen sowie dem 38 Fahrstraßen. Die Fußgängerzonen weisen mit durchschnittlich knapp 4.500 Passanten pro Stunde eine deutlich höhere Frequenz auf. In den Fahrstraßen ermittelt JLL dagegen nur durchschnittlich 3.300 Passanten je Stunde.

Die Fußgängerzonen in zahlreichen Städten Deutschlands sollen nach dem Willen des Handelsverbands Deutschland (HDE) kleiner werden. Die Einkaufsstraßen müssten "gesundgeschrumpft" werden, sagte HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth der Zeitung "Die Welt".

Onlinehandel wirkt sich nicht negativ auf Innenstädte aus

Die Befürchtung, dass Innenstädte in Zeiten des Onlinehandels veröden, bestätigt sich laut JLL nicht. Vielmehr zeige sich, dass die Städte wieder vielfältiger werden und das Kauf- und Genusserlebnis in den Vordergrund rücke. Denn durch den Onlinehandel gebe es keinen Zwang mehr, das komplette Sortiment auf der Fläche zu präsentieren. Die Folge: Es werden tendenziell kleinere Flächen angemietet, dafür mehr und vielfältiger.

Bei den Nutzern ist ein Expansionskurs vor allem im Beauty- und Gesundheitsbereich zu erwarten, wie aus einer JLL-Studie von Januar 2017 hervorgeht.

Colliers: Einzelhandelsimmobilien zweitbeliebteste Assetklasse

Dass der Einzelhandel beliebt bleibt und in der Gunst der Investoren direkt auf Logistikimmobilien folgt, zeigen auch Zahlen von Colliers International: Das mit deutschen Einzelhandelsimmobilien erzielte Transaktionsvolumen beziffert zur Jahresmitte 2017 auf 5,7 Milliarden Euro. Damit gehört das Marktsegment mit einem Plus von 79 Prozent im Vorjahresvergleich zu den Gewinnern des deutschen Investmentmarktes.

"Die Einzelhandelsimmobilie bleibt im Anlegerfokus der Investoren fest verankert", sagt Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers International Deutschland.

Es sind Colliers zufolge unter anderem die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des deutschen Marktes, die auf Investoren so attraktiv wirken. "Der gesunde Arbeitsmarkt und das Niedrigzinsumfeld werden sich bis auf weiteres sehr konsumfördernd auswirken, was die Einzelhandelsumsätze weiter beflügeln wird“, ergänzt Susanne Kiese, Head of Research bei Colliers International Deutschland.

Insgesamt gingen in den ersten sechs Monaten 2017 rund 3,6 Milliarden Euro beziehungsweise zwei Drittel der in Einzelhandelsimmobilien investieren Anlagesumme auf inländische Investoren zurück. Das restliche Drittel oder rund zwei Milliarden Euro floss vor allem aus Großbritannien (0,7 Milliarden Euro) und den USA (0,6 Milliarden Euro) nach Deutschland.

Für Premiumobjekte mit hoher Frequenz sind die Kaufpreise weiter gestiegen

Der hohe Anlagedruck bewirkt, dass für rare Premiumobjekte mit moderner Verkaufsflächenausstattung und hoher Frequenz die Kaufpreise weiter gestiegen sind. Für Geschäftshäuser in 1a-Lage von Frankfurt und München ist die Brutto-Spitzenrendite auf einem neuen Tief von 2,8 Prozent angekommen. In Berlin haben die Renditen ebenfalls nachgegeben und liegen aktuell bei 3,4 Prozent. In den Einkaufsmetropolen Düsseldorf und Köln tendieren die Werte bei vier Prozent. 

„Das konjunkturelle Umfeld verspricht kaufwilligen Anlegern gerade im Hinblick auf das Einzelhandelssegment positive Wertentwicklungspotenziale“, prognostiziert Dänzel.

Für das Gesamtjahr 2017 bestätigt Colliers die Prognose von zehn Milliarden Euro Transaktionsvolumen.

Bei der Einschätzung der Investmentrisiken zeigt der Hahn-Report vom April 2017, dass der technologische Wandel Einfluss auf das Konsumverhalten, die Nachfragesituation und die baulichen Anforderungen an die Handelsimmobilie hat. Für 68 Prozent der Investoren resultiert daraus ein hohes bis sehr hohes Investmentrisiko. Noch 2016 hatten das nur 25 Prozent der Investoren zu bedenken gegeben.

Schlagworte zum Thema:  Passanten, Einzelhandel, Einzelhandelsimmobilie

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