Die Einzelhandelsmieten sind 2017 weiter zurückgegangen – in den zehn größten deutschen Städten laut JLL durchschnittlich um ein Prozent verglichen mit 2016, über alle 185 untersuchten Einzelhandelsmärkte hinweg sogar um 2,6 Prozent. Betroffen sind vor allem kleinere Oberzentren im Umfeld einzelhandelsstarker Märkte. Für die Big 10 sei noch kein genereller Trend abzulesen, grundsätzlich werden Einzelhändler jedoch ihre Geschäftsmodelle überdenken müssen, heißt es.

"Insbesondere der Online-Handel entzieht dem klassischen Einzelhandel Umsätze", sagt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. Der Druck auf die Margen der Einzelhändler sei bei den Spitzenmieten angekommen.

Starke Wechselwirkungen zwischen Metropolen und kleineren Nachbarstädten

Laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, gibt es gerade im Einzelhandel starke Wechselwirkungen zwischen Metropolen und benachbarten kleinen und mittleren Einkaufsstädten.

Doch auch im Vergleich der Metropolen untereinander zeigen sich deutliche Unterschiede: Köln ist JLL zufolge der einzige Standort unter den Big 10, der 2017 einen leichten Anstieg der Spitzenmiete (fünf Euro) verzeichnete. In sieben der untersuchten Märkte blieb das Spitzenmietniveau unverändert. In Hannover gab es einen Rückgang um zehn Euro und in Berlin sogar um 20 Euro.

Für die erste Jahreshälfte 2018 geht JLL mit Ausnahme eines leichten Rückgangs in Hannover von stabilen Spitzenwerten den Top-Metropolen aus, so dass aus den Abwärtsbewegungen einzelner Märkte noch kein genereller Trend für die Big 10 abzulesen ist.

Entwicklung der Spitzenquadratmeterpreise in den Big 10

Euro/Quadratmeter/Monat2. Hj. 20162. Hj. 2017Prognose 2018
München (Kaufingerstr.)360360 Euro360 Euro
Berlin350330330
Frankfurt/Main310310310
Düsseldorf290290290
Hamburg280280280
Stuttgart270270270
Köln255260260
Hannover200190185
Nürnberg160160160
Leipzig120120120

Quelle: JLL

Rückläufige Zahlen auch beim Flächenumsatz

Mit einem Gesamtergebnis von 448.200 Quadratmetern bei 1.055 Mietvertragsabschlüssen ist auch der Flächenumsatz auf dem Vermietungsmarkt zurückgegangen – um sieben Prozent gegenüber 2016. Das ist der dritte Rückgang in Folge. Die Anzahl der Abschlüsse ging um zwei Prozent zurück. Mit 103.500 Quadratmetern blieb das Schlussquartal nur rund 5.000 Quadratmeter über dem schwächsten Quartal des Jahres.

Der Anteil der Big 10 am Gesamtvermietungsumsatz sank laut JLL auf 28 Prozent. "Einer der Gründe ist, dass in den Metropolen vor allem kleine und mittlere Flächen mit weniger als 1.000 Quadratmetern vermietet wurden", erklärt Wichner. Nur noch 29 Prozent der Anmietungen entfiel in den Big 10 auf das Segment größer als 1.000 Quadratmeter.

Gerade in den Großstädten ging es überproportional kleinteilig zu. Nur Düsseldorf (16.900 Quadratmeter) und München (15.600 Quadratmeter) sowie auf einem anderen Niveau Leipzig (8.100 Quadratmeter) und Hannover (2.900 Quadratmeter) konnten ihr Vorjahresergebnis steigern – damit lag Düsseldorf als einzige Metropole knapp über dem eigenen 5-Jahresschnitt.

Die anderen sechs Großstädte, die JLL untersuchte, verloren. Dazu zählt auch das nach absolutem Flächenumsatz führende Berlin mit 24.100 Quadratmetern (minus 31 Prozent zum Vorjahr).

Textilbranche steuert die meisten Abschlüsse bei – Multichannel rückt in den Fokus

Die Textilsparte hat 290 Abschlüsse beigesteuert, mehr als jede andere Branche. Allerdings ging der Anteil der neuvermieteten Flächen auf 28 Prozent zurück – vor einigen Jahren konnten hier Anteile von bis zu 40 Prozent erreicht werden. Die Branche versucht, mit neuen Konzepten gegenzusteuern.

Die Gastronomie erreichte die Marke von 20 Prozent anteilig an den Abschlüssen nicht mehr – der Bereich "Gesundheit und Beauty" legte erneut zu und kommt nun auf 16 Prozent. Neben großen Drogeriemarktketten interessierten sich vor allem Fitness-Ketten für die Flächenkategorie von 1.000 Quadratmetern – insgesamt ermittelte JLL 23 Großvermietungen.

Für 2018 rechnet Wichner mit weiten Umbrüchen bei Händlern und im Anmietungsverhalten. Vor allem die Textilhändler, die bereits seit einiger Zeit den massiven Druck des Onlinehandels zu spüren bekommen, werden demnach ihre klassischen Geschäftsmodell überdenken müssen. "Erlebnisökonomie ist zum Schlagwort geworden", sagt John Wilkinson, CEO von Greenman Investments.

Auch der Multichannel rückt JLL zufolge weiter in den Fokus. Hier müssen sich speziell kleinere Händler etwas einfallen lassen, um weiterhin mithalten zu können. ZIA und GCSC fordern seit längerem bessere Rahmenbedingungen für den stationären Einzelhandel.

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