Immer mehr Menschen weichen wegen der angespannten Wohnungslage ins Umland der großen Städte aus, wie eine Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt. Unter den Top 7 ist das am deutlichsten um München herum zu beobachten: Spitzenreiter ist hier der Landkreis Ebersberg mit einem Anstieg der Einwohnerzahl um 9,2 Prozent. Laut einer Studie von Immowelt zieht es vor allem Immobilienkäufer vermehrt aus der teuren Großstadt in den günstigeren Speckgürtel.

282 der vom BBSR ausgewerteten 401 Kreise und kreisfreien Städte haben zwischen 2010 und 2016 an Bevölkerung gewonnen. Aber nicht nur die Großstädte und deren Umland, auch viele ländliche Räume verzeichnen mehr Einwohner, während dünn besiedelte Landkreise abseits der Ballungsräume weiter an Bevölkerung verlieren.

Leipzig wächst kräftig - Darmstadt, Münster und Frankfurt ziehen nach

Die 66 kreisfreien Großstädte sind dem BBSR zufolge zwischen 2010 und 2016 insgesamt um 5,9 Prozent auf 1,35 Millionen Einwohner gewachsen. Abgesehen von wenigen Ausnahmen im Ruhrgebiet verzeichneten in diesem Zeitraum alle kreisfreien Großstädte einen Einwohnerzuwachs, insbesondere Leipzig (plus 13,7 Prozent), Darmstadt (plus 11,4 Prozent), Münster (plus 10,8 Prozent) und Frankfurt am Main (plus 10,7 Prozent) legten kräftig zu.

Im Umland der Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind es gleich mehrere bayerische Orte außer Ebersberg, die einen regen Zuzug melden:  Darunter ganz vorne München Landkreis (plus 8,6 Prozent), Freising (plus 8,1 Prozent) sowie Erding und Fürstenfeldbruck (jeweils plus 7,9 Prozent).

Dünn besiedelte Landkreise schrumpfen weiter

Während rund die Hälfte der ländlichen Kreise zwischen 2010 und 2016 ebenfalls wuchs, müssen sich dünn besiedelte Landkreise abseits der Zentren weiterhin mit Schrumpfung auseinandersetzen. Besonders deutlich ging laut BBSR die Bevölkerungszahl in den ländlichen Kreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (minus 6,2 Prozent), Altenburger Land in Thüringen (minus 5,8 Prozent) und Anhalt-Bitterfeld in Sachsen-Anhalt (minus 5,9 Prozent) zurück.

Auch in ländlichen Kreisen der alten Länder schrumpfte die Bevölkerung. Beispielhaft dafür stehen die Landkreise Wunsiedel in Bayern (minus 4,3 Prozent), Cochem in Rheinland-Pfalz (minus 3,8 Prozent) und Holzminden in Niedersachsen (minus 3,3 Prozent).

Durchschnittsalter in Großstädten bei 42,4 Jahren

Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur hängen eng miteinander zusammen. In den Großstädte liegt das Durchschnittsalter durch den Zuzug besonders junger Menschen inzwischen bei 42,4 Jahren. In ländlichen Kreisen ist die Bevölkerung im Schnitt dagegen 45,2 Jahre alt. Am jüngsten ist die Bevölkerung in den Universitätsstädten Heidelberg (39,7 Jahre) und Freiburg (39,9 Jahre).

Auch im Umland der Metropolen ist das Durchschnittsalter vergleichsweise niedrig: In Freising bei München liegt es bei 40,6 und in Erding bei 41,5. Die Unistadt Tübingen bei Stuttgart ist ähnlich gelagert mit einem Durchschnittsalter von 40,7. Das liegt auch daran, dass viele Familien mit ihren Kindern im engeren Umland wohnen.

In dünn besiedelten Räumen ist die Bevölkerung im Durchschnitt dagegen deutlich älter, beispielsweise in den Landkreisen Mansfeld-Südharz (49,3) und Wittenberg (48,9) in Sachsen-Anhalt und Oberspreewald-Lausitz (48,9) in Brandenburg. Generell ist die Bevölkerung in Teilen Bayerns und Baden-Württembergs sowie im Nordwesten Deutschlands besonders jung. Beispiele sind Vechta (40,1) oder Cloppenburg (40,2), hier ist jeder fünfte Einwohner unter 18 Jahre alt. In den Landkreisen Altenburger Land (Thüringen), Mansfeld-Südharz und in Anhalt-Bitterfeld (beide Sachsen-Anhalt) gilt das nur für jeden Zehnten – hier ist jeder vierte Einwohner mindestens 65 Jahre alt.

Nachfrage im Umland von Frankfurt steigt um 200 Prozent

Immer mehr Immobilienkäufer weichen in die Speckgürtel aus, da die Preise noch niedriger sind als in den deutschen Metropolen. Laut immowelt.de stieg in den vergangenen fünf Jahren in zwölf von 14 untersuchten Großstädten die Nachfrage im Umfeld in einem Umkreis von 25 Kilometern stärker als in der Stadt.

Besonders der Speckgürtel von Berlin verzeichnet der Studie des Maklerportals zufolge aktuell einen großen Ansturm: Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern stieg zwischen 2012 und 2017 um 311 Prozent. Aktuell werden in Berlin Eigentumswohnungen und Häuser für mehr als 3.370 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt angeboten – und somit 79 Prozent teurer als noch 2011. Das Umland lockt mit vergleichsweise preiswerten Immobilien von durchschnittlich 2.280 Euro pro Quadratmeter.

Im Stuttgarter Speckgürtel stieg die Nachfrage seit 2012 um 228 Prozent. Hier ist Wohneigentum mehr als 700 Euro pro Quadratmeter günstiger ist als in der Stadt. Noch größer ist der Unterschied in Frankfurt am Main: Etwa 1.400 Euro zahlen Käufer in der Stadt pro Quadratmeter mehr als außerhalb. Die Nachfrage im Umland ist um 200 Prozent gestiegen, in der Stadt um 54 Prozent. Auch in Hannover (plus 186 Prozent) und Bremen (plus 152 Prozent) ist das Umland deutlich beliebter geworden. 

München: Auch Umland keine preiswerte Alternative mehr für Käufer

In München stieg die Nachfrage im 25-Kilometer-Umkreis (plus 57 Prozent) zwar ebenfalls stärker als in der Stadt (plus 32 Prozent), aber weitaus geringer als in Berlin oder Stuttgart. Die Immobilienpreise sind selbst im Münchner Speckgürtel inzwischen über die 5.000-Euro-Marke geklettert.

Einen Sonderfall in der Betrachtung nimmt Köln ein: Hier ist zwar auch die Nachfrage im Speckgürtel um satte 371 Prozent gestiegen, aber mit einem Plus von 121 Prozent scheint auch die Stadt selbst immer attraktiver. Auch in Städten wie Leipzig oder Rostock hat sich die Nachfrage in der Stadt und im Umland nahezu gleich stark erhöht.

In Chemnitz und Magdeburg zieht es Käufer hingegen verstärkt in die zentralen Lagen. In beiden Städten befinden sich die Immobilienpreise nach wie vor auf moderatem Niveau. Nur in Dresden ist die Situation vergleichbar mit der Entwicklung westdeutscher Städte. Hier ist die Nachfrage im Speckgürtel (plus 119 Prozent) stärker gestiegen als in der Stadt (plus 52 Prozent).

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