Trotz anhaltend niedriger Zinsen werden kontinuierlich weniger Eigenheime gebaut: Während ihr Anteil am Neubau im Jahr 2008 noch 62 Prozent betrug, lag der Anteil 2017 nur noch bei 43 Prozent. Das zeigt eine Untersuchung der Deutsche Bank Bauspar AG. Auch die Zahl der Haushalte, die erstmals Wohneigentum erwerben, geht zurück. Laut Vorstandschef Michael Ost wäre die Senkung der Erwerbsnebenkosten eine Lösung.

"Junge Menschen kommen immer schwerer zu Immobilieneigentum", stellt Michael Ost fest. Die größte Hürde auf dem Weg zum eigenen Heim ist die hohe Eigenkapitalanforderung, wie eine Studie des Instituts der Deutschen Wortschaft (IW) Köln bestätigt.

"Deshalb muss die öffentliche Hand durch eine Senkung der Grunderwerbsteuer die Nebenkosten reduzieren und die Eigenkapitalbasis der Kaufinteressenten stärken", sagt Ost. Ein geeignetes Mittel dafür sei beispielsweise das in der Koalitionsvereinbarung vorgesehene KfW-Bürgschaftsprogramm. Mit der steigenden Grunderwerbsteuer nehmen die Länder Rekordsummen ein.

"Sickereffekt" und Mietwohnungsmarkt

Die Intensivierung des Eigenheimbaus würde laut Ost auch dem Mietwohnungsmarkt zugutekommen, meint Ost. So könne hochwertiger Neubau freie Wohnungen für
Einkommensschwächere im preiswerten Altbestand schaffen ("Sickereffekt"). Dieser Effekt komme deshalb zustande, weil gut verdienende Haushalte ins Eigenheim zögen, während ihre bisherige Wohnung möglicherweise für Haushalte mit mittlerem Einkommen frei würden.

Ost stützt sich bei seinen Aussagen auf Untersuchungen von Empirica, die zu dem Schluss kommen, dass ohne ausreichenden Neubau besser verdienende Haushalte auf Bestandswohnungen ausweichen und diese aufwändig sanieren würden. Laut einer Studie der Postbank sind Bestandswohnungen bis zu 100.000 Euro günstiger.

Zusammenarbeit von Politik, Wohnungsmarktakteuren und Finanzierungspartnern

Laut Ost bleibt der Neubau seit Jahren deutlich hinter dem Bedarf zurück: Während verschiedene Forschungsinstitute den jährlichen Neubaubedarf über alle Segmente hinweg auf 350.000 bis 400.000 Einheiten bezifferten, seien 2017 nur knapp 285.000 Einheiten fertig gestellt worden. Die Zahl der genehmigten Wohnungen sei zuletzt sogar zurückgegangen – im ersten Halbjahr 2018 wurden 0,6 Prozent weniger Einheiten genehmigt als im Vorjahreszeitraum.

"Um die von Knappheit geprägte Situation in den Ballungsräumen zu entspannen, brauchen wir die Zusammenarbeit von Politik, Wohnungsmarktakteuren und Finanzierungspartnern. Dabei spielen auch die Bausparkassen eine wichtige Rolle", sagt Ost und appelliert an den Gesetzgeber, zweckgerichtetes Sparen wieder attraktiver zu machen. Bausparverträge haben an Beliebtheit eingebüßt.

Die Hälfte der 4,4 Millionen Wohneinheiten, die bis 2030 in Deutschland gebaut werden sollten, müssten eigentlich auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen, beruft sich Ost auf eine Analyse von Empirica.

Nebenkosten: Bis zu 15 Prozent des Kaufpreises

Auch die Zahl der Käufer von Wohneigentum geht Ost zufolge zurück. Nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln), auf die sich Ost stützt, haben 2016 lediglich rund 600.000 Haushalte den Schritt von der Miete zum Eigentum gewagt. Ein Grund dafür sind die gestiegenen Kaufpreise, ein anderer Grund die im internationalen Vergleich sehr hohen Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notargebühr. In Bezug auf die Courtage gab es immer wieder Vorstöße seitens der Politik, das Bestellerprinzip für Immobilienkäufe einzuführen.

"Die Nebenkosten machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus", so Ost, "und wirken damit wie ein Ausgabeaufschlag". Dieser sei für jüngere Menschen besonders nachteilig, weil diese oft aus beruflichen Gründen mobil sein müssten. Sobald sie die Immobilie wieder verkauften, sei dieser Ausgabeaufschlag verloren.


Die Deutsche Bank Bauspar AG ist eine Tochtergesellschaft der Deutsche Bank
Gruppe. Der Vorstand wird von Michael Ost (Vorsitz) und Markus Simon gebildet.


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