E-Commerce zwingt Handel zu Anpassungen bei Mieten

E-Commerce wächst und wächst. Das führt zu mehr Wettbewerbsdruck. Der stationäre Handel muss sich anpassen. Vor allem der Druck auf die Mieten nimmt zu, wie eine Studie von BNP Paribas Real Estate zeigt. Steigende Höchstmieten waren nur in Saarbrücken und Düsseldorf zu beobachten.

Der E-Commerce baut seine Anteile am gesamten Retail-Umsatz weiter aus und verzeichnet gleichzeitig überproportionale Wachstumsraten, heißt es im aktuellen Retailmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate. Der Onlinehandel punkte nicht nur mit einer bequemen Bestellung und den schnellen Zustellzeiten, sondern in vielen Fällen auch mit sehr kulanten Umtausch- oder Rücksendebedingungen.

"Was er aber nicht bietet, ist das emotionale Einkaufserlebnis des Shoppens, verbunden mit vor- oder nachgelagerten Aktivitäten, die als Gesamtpaket eine angenehme und interessante Freizeitgestaltung ergeben", sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Retail Services.

Druck auf die Mieten setzt sich fort

Trotzdem führt laut BNP Paribas Real Estate der zunehmende Wettbewerbsdruck durch den E-Commerce zu Anpassungen: Bei den Mieten, Laufzeiten und der Ausgestaltung der Verträge. Auch ihre Konzepte müssten Retailer überdenken.

Der Druck auf die Mieten hat sich der Analyse zufolge weiter fortgesetzt. Allerdings zeigt sich hier ein differenziertes Bild. Einige Standorte konnten das Mietniveau halten, da das begrenzte Angebot in den Top-Lagen unverändert Bestand hat und Retailer bestimmte Lagen unbedingt besetzten wollen.

Von den 64 von BNP Paribas Real Estate analysierten Städten weisen 38 eine unveränderte Spitzenmiete auf. An 24 Standorten gingen die Mieten zwischen zwei und elf Prozent zurück. Im Gegensatz zum Vorjahr waren im Report 2019 in zwei Städten (Saarbrücken und Düsseldorf) leicht steigende Höchstmieten festzustellen. Düsseldorf stand 2018 bei vielen Filialisten ganz oben auf der Expansionsliste.

Von den A-Städten verzeichnen Berlin und Hamburg Einbußen

Über alle analysierten Städte haben die Spitzenmieten 2018 im Vorjahresvergleich um knapp zwei Prozent nachgegeben. Von den A-Städten verzeichneten nur Berlin mit minus drei Prozent und Hamburg mit einem Minus von zwei Prozent leichte Einbußen.

Teuerster Standort bleibt München (370 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Berlin (310 Euro pro Quadratmeter), Frankfurt (300 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (280 Euro pro Quadratmeter), Stuttgart (275 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (270 Euro pro Quadratmeter) und Köln (265 Euro pro Quadratmeter).

Zu berücksichtigen ist BNP Paribas Real Estate zufolge, dass die Spitzenmiete per Definition für einen 100-Quadratmeter-Standardshop mit idealen Voraussetzungen gilt und lediglich ein sehr kleines Marktsegment abbildet.

Kürzere Mietlaufzeiten spielen wichtigere Rolle

Von den Mietern angestrebte kürzere Laufzeiten oder Mietvertragsgestaltungen, die eine Risikoteilung zwischen Mieter und Vermieter beinhalten, etwa durch Umsatzmietkomponenten, spielen vor allem bei größeren Flächeneinheiten immer mehr eine wichtige Rolle.

In einem ambitionierteren Wettbewerbsumfeld scheinen größere Shopping-Metropolen mit einer breiten Palette an Gastronomie- und Freizeitangeboten derzeit bessere Karten zu haben als viele B- und C-Städte, schreiben die Studienautoren. So stieg an den deutschen Top-10-Standorten 2018 der innerstädtische Flächenumsatz um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr, die Zahl der Eröffnungen um drei Prozent. Hier kann die bundesweite Bilanz nicht mithalten: Die Zahl der Vermietungen sank im Schnitt um acht Prozent, die der Neueröffnungen um elf Prozent.

Große Retailer drängen weiter nach Deutschland, andere machen dicht

Kennzeichnend für das Vermietungsgeschehen 2018 war hierbei insbesondere, dass eine Vielzahl renommierter Retailer, deren Konzepte auf eher größere Shops ausgelegt sind, ihr Expansionstempo spürbar erhöht haben. Insbesondere Fashion-Labels aus dem Ausland drängen nach Deutschland, so BNP Paribas Real Estate.

Doch es gibt auch solche, die sich aus Deutschland zurückziehen oder Filialen schließen. Mit welchem gemeinsamen neuen Konzept sich Karstadt und Kaufhof nach der Fusion präsentieren, bleibt dagegen spannend. Ende dieser Woche schließt das Karstadt-Haus in Leipzig, wie eine Sprecherin des Unternehmens mitteilte. Anschließend werde die Immobilie für die Übergabe hergerichtet. Der Mietvertrag für das Haus war zu Ende März 2019 gekündigt worden, nachdem Karstadt eine Mieterhöhung von rund 68 Prozent nicht zahlen wollte.


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