11.10.2016 | BNPPRE/JLL

Studien: Dynamik am Retailmarkt wächst – Fachmarkt Liebling der Investoren

Patrizia machte 2016 den einzigen großen Paketkauf perfekt. Diesen Fachmarkt hatte das Unternehmen bereits Ende 2015 in einem Paket erworben.
Bild: Patrizia

Der Retail-Investmentmarkt in Deutschland gewinnt weiter an Dynamik: Im dritten Quartal lag das Transaktionsvolumen bei 3,73 Milliarden Euro, wie JLL errechnete. Dies sei damit das drittstärkste Einzelquartal seit 2010. Im gesamten Jahr 2016 wurden JLL zufolge bislang 7,9 Milliarden Euro umgesetzt. Wie eine Analyse von BNP Paribas Real Estate ergibt, waren es sogar rund 8,5 Milliarden Euro. Besonders beliebt sind Fachmarktzentren.

Man erwarte „ein erneut dominierendes Abschlussquartal“, sagt Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany. Fachmarktzentren seien sowohl in Einzel- wie auch Portfoliodeals „Investors Liebling“. Gefragt sind laut Ludwig vor allem Objekte mit einem Volumen zwischen 20 und 50 Millionen Euro. Im dreistelligen Millionenbereich habe es insgesamt 17 Transaktionen gegeben, das sind acht weniger als zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres.

Laut JLL findet sich nur eine Retail-Transaktion unter den zehn größten Gewerbe-Abschlüssen des Jahres: Patrizia Immobilien hatte im April ein Paket mit 25 Einzelhandelsimmobilien für 320 Millionen Euro gekauft. Im Januar erwarb Patrizia ein Paket für 250 Millionen Euro. Und bereits Ende 2015 hatte die Augsburger Immobiliengesellschaft schon einmal in ein Portfolio mit 18 Einzelhandelsimmobilien investiert.

BNPPRE zufolge haben Portfolioverkäufe (2,27 Milliarden Euro) im laufenden Jahr mehr als 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr verloren, da es am Angebot mangele.

Hamburg legt als einzige deutsche Metropole zu

Nach 22 Prozent im vergleichbaren Vorjahreszeitraum entfielen JLL zufolge in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres 23 Prozent auf die sieben großen deutschen Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dabei sei Hamburg die einzige Metropole gewesen, die deutlich zulegte: Mit 576 Millionen Euro (BNPPRE: 606 Millionen Euro) liegt das Ergebnis der Hansestadt bislang 215 Prozent (BNPPRE: plus 201 Prozent) über dem Vorjahreswert.

BNPPRE hat die Entwicklung der Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) untersucht und kommt zu dem Schluss, dass diese einen Rückgang des Transaktionsvolumens um rund 39 Prozent hinnehmen mussten. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,4 Milliarden Euro, laut BNPPRE, erreichen sie trotzdem noch ein Resultat, das knapp zwei Prozent über dem zehnjährigen Schnitt liegt. Den höchsten Umsatz erzielte dieser Studie zufolge Berlin mit 828 Millionen Euro (minus 38 Prozent). Relativ gering fiel demnach der Rückgang in München mit 471 Millionen Euro (minus 15 Prozent) aus. Auf den weiteren Rängen folgen Düsseldorf mit 286 Millionen Euro (minus 67 Prozent), Köln mit 124 Millionen Euro (minus 78 Prozent) und Frankfurt mit 81 Millionen Euro (minus 81 Prozent).

Spitzenrendite für Fachmarktzentren bei 5,1 Prozent

Besonders im Fokus standen der Studie zufolge erneut Fachmärkte und Fachmarktzentren sowie Supermärkte, die zusammen 45 Prozent des Umsatzes beisteuerten. Zu diesem Ergebnis kommen BNPPRE und JLL. Geschäftshäuser legten laut JLL auf Jahressicht von 16 Prozent auf 22 Prozent zu (BNPPRE: 28 Prozent). Das Transaktionsvolumen bei Shopping Centern und Warenhäusern ging zurück – laut BNPPRE auf 17 Prozent, während Kauf- und Warenhäuser nur noch mit knapp elf Prozent beteiligt waren. „Daraus lässt sich allerdings nicht auf ein abnehmendes Interesse schließen, sondern auf einen Mangel auf der Angebotsseite“, sagt auch Ludwig.

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sagt Ludwig, „da sich ihre Rendite-Vorstellungen in diesem Segment noch eher realisieren lassen.“ Aktuell liege die Spitzenrendite für Fachmarktzentren bei 5,1 Prozent.

Im Schnitt der Big-Six-Standorte sind gemäß BNPPRE die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser nochmals um 22 Basispunkte gesunken. Das zeigt auch der „Real Estate Investor Survey Germany“ des Beratungshauses PwC. Am teuersten ist laut BNPPRE unverändert München mit 3,25 Prozent, dicht gefolgt von Berlin mit 3,4 Prozent. Auf Platz drei liege Hamburg mit 3,5 Prozent vor Düsseldorf, Frankfurt und Köln, wo aktuell jeweils 3,6 Prozent anzusetzen seien.

Auch eine Studie von Savills zeigt, dass Investoren wegen der allgemein niedrigen Renditen ihr Interesse derzeit auf höher rentierliche Einzelhandelsformate wie etwa Baumärkte legen.

Internationale Anleger halten sich zurück

Der Anteil internationaler Investoren ging laut JLL im Vergleich zum Vorjahr sowohl auf Käuferseite (39 Prozent) wie auch auf Verkäuferseite (46 Prozent) deutlich zurück. BNPPRE geht von einem Anteil ausländischer Investoren von 27 Prozent aus: Bei Paketverkäufen liege der Anteil allerdings mit 38 Prozent erheblich höher als bei Einzeltransaktionen (23 Prozent). Laut BNPPRE entfiel mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens auf Spezialfonds. Vor allem im Segment der Fach- und Supermärkte waren sie besonders aktiv. Auf Platz zwei folgen demnach Investment Manager, die zwölf Prozent zum Ergebnis beitragen.

Schlagworte zum Thema:  Fachmarkt, Retailmarkt, Shopping-Center, Immobilienberatung, Immobilien, Rendite

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