"Hidden Champion" Alt-Treptow: In diesem Berliner Stadtteil ist das Risiko-Rendite-Verhältnis für Wohninvestments besonders günstig Bild: Linda Dahrmann ⁄

Berliner Wohnimmobilien finden reißenden Absatz. Die Preise steigen weiter. Und doch gibt es Stadtteile, wo sich Investments noch lohnen: Alt-Treptow ist so einer. Wo es sich in der Hauptstadt noch lohnt, Wohnimmobilien zu kaufen, zeigt das Risiko-Rendite-Ranking der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das erstmals alle 96 Stadtteile unter die Lupe genommen wurden, da der bloße Vergleich der Bezirke nur ein unzureichendes Bild verschaffen würde.

Weitere „hidden champions“ sind laut Dr. Lübke & Kelber Rummelsburg, Konradshöhe und Wilhelmsruh. In diesen Stadtteilen übersteige die erzielbaren Objekt- beziehungsweise Eigenkapitalrenditen die risikoadjustierte Mindestrendite am stärksten.

„Pauschalierte Betrachtungen der Gesamtstadt sind oft wenig hilfreich“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Die rasante Stadtentwicklung und die polyzentrische Struktur sorgten vielmehr dafür, dass sich die Standortbedingungen je nach Bezirk und Stadtteil deutlich unterscheiden. "Was es für Investoren schwierig macht, geeignete Potenziale innerhalb der Stadt zu identifizieren", so Jacke.

Für jeden der zwölf Berliner Bezirke und der insgesamt 96 Stadtteile ermittelte Dr. Lübke & Kelber aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, den aktuellen Miet- und Kaufpreisen sowie der Nachfrage nach Wohnraum die standortspezifischen Risikozuschläge. Die Summe aus risikolosem Zinssatz und standortabhängigem Risikozuschlag ergibt für jeden Stadtteil die empfohlene Mindestrendite. „Diese sollte bei Investments mindestens erzielt werden, um das Standortrisiko abzusichern“, erläutert Jacke.

Auf Bezirksebene lohnen Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf

Im Bestandssegment erweisen sich auf Bezirksebene Dr. Lübke & Kelber zufolge Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf aufgrund guter Risiko-Rendite-Relationen als attraktive Investitionsstandorte. Hingegen liege in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf die erzielbare Eigenkapitalrendite unter der empfohlenen Mindestrente.

Ähnlich gestaltet sich das Risiko-Rendite-Profil im Neubaubereich. Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf sind auch in diesem Segment die Gewinner-Standorte. In Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf können lediglich bei mittleren Ausstattungen Eigenkapitalrenditen erzielt werden, die knapp über der Mindestrendite liegen. Allerdings ergibt der Bezirksvergleich nur ein grobes Bild der Marktlage. Deshalb hat Dr. Lübke & Kelber in der Untersuchung explizit die Stadtteilebene berücksichtigt.

„Die Bezirke sind häufig von einer starken Heterogenität geprägt, die eine Analyse auf Bezirksebene unzureichend erscheinen lässt“, sagt Jacke.

  • Beispielsweise liegen im Bezirk Reinickendorf im Bestandssegment gleich zwei „hidden champions“: Konradshöhe (1,57 Prozentpunkte Differenz zwischen tatsächlich erzielbarer Eigenkapital- und empfohlener Mindestrendite) und Heiligensee (1,52 Prozentpunkte). Die anderen Stadtteile Reinickendorfs, wie Wittenau (1,3 Prozentpunkte) und Frohnau (0,87 Prozentpunkte), weisen dagegen ein nur durchschnittliches oder unterdurchschnittliches Risiko-Rendite-Profil auf.
  • Ein anderes Beispiel für das Neubausegment bietet der Bezirk Pankow, der im Bezirksvergleich im Mittelfeld liegt. In diesem Bezirk verbergen sich mit Wilhemsruh (1,78 Prozentpunkte) und Rosenthal (1,78 Prozentpunkte) zwei Stadtteile mit sehr guten Risiko-Rendite-Profilen. Das wird auf Bezirksebene nicht kenntlich, weil der Pankower Stadtteil Prenzlauer Berg (-0,16 Prozentpunkte) den Bezirksdurchschnitt verringert.
  • Am deutlichsten sind die Unterschiede am Beispiel des Stadtteils Alt-Treptow zu sehen, dem mit Abstand herausragenden Investitionsstandort im Alt- und Neubausegment (2,05 beziehungsweise 1,82 Prozentpunkte) in Berlin.

„Der ‚hidden champion‘ Alt-Treptow würde auf Bezirksebene gar nicht identifiziert werden“, sagt Jacke.

Grund: Die anderen Stadtteile im Bezirk Treptow-Köpenick, wie Plänterwald, Köpenick und Friedrichshagen, weisen deutlich schlechtere Risiko-Rendite-Relationen auf und würden im Ergebnis das Gesamtbild verzerren.

Niedrigstes Risiko im Berliner Norden

Die Stadtteile im Norden Berlins (Prenzlauer Berg, Pankow, Französisch Buchholz und Weißensee) weisen laut Dr. Lübke & Kelber das geringste Risiko für Investitionen in Wohnimmobilien auf. Dort ermittelte der Immobilienberater Risikozuschläge von lediglich 0,17 Prozentpunkten.

Die höchsten Risikozuschläge ergeben sich für die Stadtteile im Südwesten. „Die Spanne der Risikozuschläge in der aktuellen Auswertung beträgt knapp einen Prozentpunkt“, sagt Jacke. Trotzdem: Selbst die am risikoreichsten bewerteten Stadtteile Berlins weisen noch ein vergleichsweise geringes Standortrisiko auf.

Für die nördlichen Stadtteile ermittelte Dr. Lübke & Kelber eine Mindestrendite von 2,75 Prozentpunkten, für die Stadtteile im Südwesten eine Mindestrendite 3,65 Prozentpunkte.

„Bei Betrachtung der Abstände zwischen der von uns empfohlenen Mindestrendite und den jeweiligen Eigenkapitalrenditen ergibt sich für die Berliner Stadtteile und Bezirke tendenziell die Erkenntnis, dass in Bezirken außerhalb des S-Bahn-Ringes die besten Risiko-Rendite-Relationen bestehen“, sagt Jacke.

Fazit: Berlin bleibt interessant – differenziert betrachtet

Berlin bleibt laut Lübke & Kelber trotz gesunkener Renditepotenziale und politischer Regulierungsmaßnahmen, wie der Mietpreisbremse oder Milieuschutzsatzungen, für Wohninvestments interessant. Attraktive Eigenkapitalrenditen lassen sich dann erzielen, wenn die differenzierte Preis- und Risikolage in den Stadtteilen und eine langfristig gesicherte Fremdfinanzierungsquote berücksichtigt werden.

  • Reine Objektrenditen übersteigen nur in sehr wenigen Stadteilen, etwa Alt-Treptow und Rummelsburg, die empfohlene Mindestrendite.
  • Eine nicht mehr adäquate Risiko-Rendite-Relation machte Lübke & Kelber vor allem in südlichen Stadtteilen, etwa Wannsee und Zehlendorf, und inneren Lagen wie Friedrichshain aus.

„Die Anlagestrategie ‚ABBA‘ wird auch in der Betrachtung der Berliner Stadtteile und Bezirke im Grundsatz bestätigt“, erläutert Jacke.

Investoren sollten also in Berlin eher in B-Lagen, den tendenziell noch günstigeren Gebieten mit Entwicklungspotenzialen investieren, da dort die Preise gemessen am Standortrisiko noch weitestgehend ausgeglichen sind.

Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Investment, Risiko, Rendite

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