DIA-Forschungspreis 2019: Auszeichnung für junge Forscher

Zum 21. Mal hat die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) der Universität Freiburg am Stand der BID auf der Expo Real in München ihren Forschungspreis verliehen. Ausgezeichnet wurden die Dissertation von Dr. Lorenz Thomschke und die Masterarbeit von Maximilian Frye.

Günther Oettinger, EU-Kommissar für Haushalt und Personal, und Karin Schütz, Staatssekretärin im baden-württembergischen Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau, haben auf der Expo Real 2019 zwei wissenschaftliche Arbeiten mit dem Forschungspreis der Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg ausgezeichnet. Die diesjährigen Preisträger sind Dr. Lorenz Thomschke für die Dissertation "Empirical Evidence on Rent Dynamics in Germany" und Maximilian Frye für die Masterarbeit "Impact of the Expansion of Production Sites on Land Values".

"In kaum einem anderen Wirtschaftszweig übt der Staat so umfassende regulatorische Eingriffe in den Markt aus wie in der Immobilienwirtschaft", stellte Professor Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES), einem Gemeinschaftsinstitut von DIA und Steinbeis Hochschule Berlin, fest. Ohne Forschung stünde den Akteuren keine auf Fakten basierte Basis zur Verfügung, um Potenziale, Risiken und Entwicklungen zu erkennen und richtig einzuschätzen. Die DIA unterstütze daher neben der Aus- und Weiterbildung auch die wissenschaftliche Auseinandersetzung mit aktuellen Fragen.

Dissertation zum Thema Mietpreisbremse

"Der Anstieg von Mieten und Preisen in vielen Groß- und Universitätsstädten hat die politisch initiierten Eingriffe des Staates in die Wohnimmobilienmärkte verstärkt." Professor Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES)

Mit einem dieser Eingriffe, der Mietpreisbremse, setzt sich die kumulative Dissertation von Lorenz Thomschke auseinander. Sie analysiert auf der Basis eines klassischen Diffence-in-Difference-Ansatzes (DiD) die Preiseffekte in den sechs größten deutschen Städten. Thomschke versucht nachzuweisen, dass die Preiseffekte stark variieren und in zwei Städten gar nicht auftreten. Laut Wölfle deuten die Ergebnisse darauf hin, dass die Reform hinter den erwarteten Wirkungen zurückbleibt.

In einem weiteren Aufsatz der Dissertation wird das Spektrum der Untersuchungen erweitert und die Preiseffekte der Reform in verschiedenen Mietpreissegmenten des Berliner Wohnungsmarktes diskutiert. "Als Forschungsmethode wählt Thomschke das Changes-in-Changes-Modell mit Kovariablen (CiC), um so die Auswirkungen entlang der Preisverteilung zu bestimmen", erklärte Wölfle.

Thomschke kommt hier zu dem Ergebnis, das es tatsächlich einen dämpfenden Effekt auf die Entwicklung neuer Vertragsmieten gibt. Die Auswirkungen seien jedoch im oberen Preissegment am größten und verschwänden bei relativ günstigen Wohnungen fast vollständig, was Wölfle zufolge darauf hindeutet, dass insbesondere wohlhabende Haushalte von der Maßnahme profitieren – entgegen der politischen Intention.

Der dritte Beitrag von Thomschke widmet sich methodischen Fragen der Berücksichtigung von Standortwirkungen und analysiert außerdem die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Mietspiegel als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

"Bisher waren Mietspiegel nur für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen relevant; durch die Reform erhalten sie eine Funktion, die sie in ihrer ursprünglichen Konzeption kaum erfüllen können." Professor Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES)

Thomschke argumentiert, dass es ausreiche, die Berechnung von Mietspiegeln methodisch zu optimieren und nicht – wie teilweise gefordert – eine andere Datenbasis einzuführen. "Dabei sei jedoch eine einheitliche Optimierung der verwendeten Methodik erforderlich, da zahlreiche Mietspiegel in der Praxis erhebliche methodische Mängel aufwiesen", erläuterte Wölfle die Arbeit. Die Bewertung von Preiseffekten, wie sie im Mittelpunkt der Promotion stehen, zeige, dass die Maßnahme kaum zu einer deutlichen Entspannung der Wohnungsmärkte beigetragen habe und die Auswirkungen geringer als erwartet seien, auch gebe es keine Hinweise darauf, dass Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen davon profitierten.

Masterarbeit zur Auswirkungen von großen Produktionsunternehmen auf die Bodenpreise

DIA-Forschungspreis_Preisträger Maximilian Frye
Karin Schütz (l.) und Prof. Marco Wölfle übergaben Maximilian Freye (Mitte) die Urkunde für seine Forschungsarbeit

Maximilian Frye beschäftigt sich in seiner Masterarbeit mit den Auswirkungen von großen Produktionsunternehmen auf die Bodenpreise in der Umgebung am Beispiel von Airbus, Hamburgs größtem Industriearbeitgeber. In der einschlägigen Literatur fehlten bisher Untersuchungen darüber, ob, in welchem Ausmaß und mit welcher Zeitverzögerung wirtschaftliche Veränderungen in Großunternehmen Grundstückspreise beeinflussten, kommentierte Wölfle.

"Wolfsburg und VW, Stuttgart und Daimler oder Ludwigshafen und BASF – große Produktionsunternehmen prägen häufig das Prestige und die Entwicklung einer ganzen Stadt." Professor Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES)

Konkret hat Frye in seiner Masterarbeit analysiert, welche externen Preiseffekte sich aus offiziellen Informationen über die wirtschaftliche Situation des Airbus-Unternehmens im Zeitraum von 2010 bis 2017 auf die Bodenwerte von Mehrfamilienhäusern ergeben haben. Methodisch nutzt die Arbeit ein hedonisches Preismodell, basierend auf einer Kombination aus einem hochdetaillierten Datensatz und geografischen Informationssystemen. Dieses Modell erkläre die Schwankungen der Bodenwerte von Mehrfamilienhäusern für die gesamte Stadt Hamburg und erfasse mit Hilfe zusätzlicher Variablen die externen Preiseffekte des Airbus-Werkes, sagte Wölfle.

Die Bewertungsgrundlage bilden 172.400 Datensätze (Bodenwerte), die mit jeweils 130 Variablen im Hinblick auf die strukturellen, demografischen und qualitativen Eigenschaften, einschließlich zeitlicher und örtlicher Effekte, analysiert und verglichen wurden. Die Ergebnisse deuten Wölfle zufolge auf eine insgesamt positive Korrelation von Unternehmensentwicklung und Bodenwerten im Umkreis von 2,4 Kilometern hin.

Auf Basis des durchschnittlichen Grundstückswertes von 827,20 Euro pro Quadratmeter für die drei Hamburger Stadtteile Finkenwerder, Cranz und Neuenfelde hätten die Ankündigungen von Personalaufstockungen in den Jahren 2011 und 2012 um fünf Prozent eine Prämie von rund 67,50 Euro pro Quadratmeter für Objekte in einer Entfernung von 1.200 Metern und 104,7o Euro pro Quadratmeter für Objekte in einer Entfernung von 1.200 bis 2.400 Metern zum Airbus-Werk in Hamburg-Finkenwerder bewirkt.


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