Deutscher Immobilienfinanzierungsindex wächst um 3,7 Punkte

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) verzeichnet im vierten Quartal 2018 mit minus 10,8 Punkten den niedrigsten Stand seit dem ersten Quartal 2017. Im Vorjahresquartal war die Einschätzung der Finanzierungssituation und der Prognose noch deutlich positiver.

Im dritten Quartal 2018 hatte der DIFI mit einem Plus von 3,7 Punkten gegenüber dem Vorquartal den ersten Anstieg 2018 Jahr registriert. Wenngleich der Index mit minus 4,5 Punkten weiter negativ war, wurde damit doch der Höchststand 2018 erreicht. Im zweiten Quartal lag der Gesamtindex bei minus 8,2 Punkten.

Im vierten Quartal jedoch ist der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) wieder tief in den negativen Bereich gerutscht. Im Vergleich zum Vorquartal ist sowohl die Einschätzung der Finanzierungssituation (um 9,8 auf minus 2,6) als auch die der Finanzierungserwartung (um 2,8 auf minus 18,9 Punkte) rückläufig.

"Der Abwärtstrend, der seit Mitte 2015 auf den Immobilienfinanzierungsmärkten erkennbar ist, setzt sich damit fort. Vor allem die hierzulande rückläufige Konjunktur dürfte Eingang in die Einschätzungen der Experten gefunden haben." Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin am ZEW.

Von der negativen Stimmung in den Jahren 2011 und 2012 sei der Markt jedoch noch ein gutes Stück entfernt, meint Anke Herz, Team Leader Debt Advisory bei JLL Germany, relativiert die Hypothese.

Zu einem leicht positiveren Ergebnis kommt die aktuelle Umfrage für das BF.Quartalsbarometer, wonach sich die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern im vierten Quartal moderat gebessert hat.

Stationärer Einzelhandel mit Negativ-Höchstwert

Negativer bewertet als im Vorquartal wurden wurden laut JLL und ZEW alle Assetklassen: Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen. Besonders auffällig sind jedoch die sehr schwachen Einschätzungen für den stationären Einzelhandel mit minus 54,6 Punkten. Das ist der höchste Negativwert seit Ende 2011.

  • 51,5 Prozent der Befragten gaben an, dass sich die Finanzierungssituation für Einzelhandelsimmobilien in den vergangenen sechs Monaten eingetrübt habe.
  • Für die kommenden sechs Monate prognostizieren sogar 57,6 Prozent weitere Verschlechterungen bei der Finanzierung von Einzelhandelsobjekten.
  • Und im Gegensatz zum Vorquartal erwartet keiner der Experten in den nächsten
  • sechs Monaten eine Verbesserung die Assetklasse Einzelhandel betreffend.

Für die Logistikbranche kann der Saldo aus Status und Erwartungen nur noch mit einer leicht positiven Veränderung aufwarten. Für Büro und Wohnen haben sich die Einschätzungen der Aussichten im Vergleich zum Vorquartal leicht verschlechtert.

Erwartungen für Immobilienaktien deutlich schlechter

Auch bei der Refinanzierung sind die für den DIFI befragten Experten pessimistisch. Nur die Einlagen wurden aktuell etwas besser bewertet als im Vorquartal (plus 0,3 Punkte), stehen aber noch bei minus 3,4 Punkten. Die Mortgage Backed Securities bleiben bei einem Saldo von Null, während für Pfandbriefe, Schuldverschreibungen und Immobilienaktien teils beträchtliche Verschlechterungen zu verzeichnen sind.

Noch deutlich pessimistischer sehen die Experten die kommenden sechs Monate: Im Vergleich zum Vorquartal sinken der Umfrage zufolge alle Parameter um Werte zwischen 6,8 Punkten (bei Einlagen) und 25,5 Punkten (bei Schuldverschreibungen). Die Erwartungen zu Immobilienaktien sind seit dem Vorquartal um 18,4 Punkte auf einen Stand von minus 44,5 Punkten gerutscht.

"Hier spielen vor allem die Ende September von den USA angekündigte erneute Leitzinserhöhung sowie das absehbare Ende der ultralockeren Geldpolitik der EZB eine Rolle." Anke Herz, Team Leader Debt Advisory bei JLL Germany


Mangel an Anlagealternativen treibt die Preise in den Top 7

Besonderes Interesse galt in der Sonderfrage des DIFI den Bestimmungsfaktoren der Preisentwicklung sowie der Entwicklung der Marktwerte von Gewerbeimmobilien in den sieben deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Gegenübergestellt wurden die Ergebnisse der gleichen Befragung aus dem Jahr 2014.

  • Befragt zur Einschätzung nach den wichtigsten Preistreibern befragt, nannten 62 Prozent der Experten (2014: 69 Prozent) den Mangel an Anlagealternativen.
  • Die aktuell niedrigen Zinsen spielen beim Preiszuwachs nur eine untergeordnete Rolle: 29 Prozent gaben diesen Grund an (2014: 16 Prozent).
  • Sonstige Gründe wie Anlagedruck durch hohe Liquidität oder die allgemeine Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt, die im Jahr 2014 noch angeführt wurden, spielten in der aktuellen Befragung keine Rolle mehr.

"Die Experten sind sich einig: Das Geld ist billig und andere Anlagen sind weniger attraktiv", so Herz.

Kaum noch Marktwertsteigerungen in den Top-Immobilienmärkten

Der zweite Teil der Sonderfrage beschäftigte sich mit der weiteren Entwicklung der Marktwerte in den Big-7-Städten. Größere Verwerfungen gab es im Segment der
Einzelhandelsimmobilien.

"Der wachsende Onlinehandel hat den stationären Einzelhandel in den vergangenen Jahren immer weiter aus den Innenstädten vertrieben. Das findet sich auch in den Experteneinschätzungen wieder." Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany

Während 2014 noch mehrheitlich mit Marktwertsteigerungen im Einzelhandel gerechnet wurde, prognostizieren 53 Prozent der Teilnehmer in der aktuellen
Befragung leicht sinkende Werte. Gleichbleibende Werte werden für Logistik- und Wohnimmobilien erwartet.

Vor allem die Finanzierungssituation war im dritten Quartal noch positiv

Maßgeblich verantwortlich für die leichte Aufwärtsbewegung im Vorquartal war die merklich verbesserte Finanzierungssituation, die sich in der Befragung im dritten Quartal in einem Anstieg auf 7,2 Punkte niederschlug (ein Plus von 6,6 Punkten gegenüber dem zweiten Quartal).

Gleichzeitig ging der Aufwärtstrend bei den Finanzierungserwartungen mit einem leichten Anstieg um 0,8 Punkte weiter. Im zweiten Quartal 2018 war der Index gegenüber dem Vorquartal um satte 9,5 Punkte zurückgegangen.

Die Stimmung unter den Experten war allerdings auch im dritten Quartal schon stark getrübt, der Teilindikator Finanzierungserwartungen notiert einen Stand von minus 16,1 Punkten.

"Diese Einschätzung beeinflussen maßgeblich der nach wie drohende Handelskonflikt und die möglichen Konsequenzen für die deutsche Konjunktur. Sollten Lösungen gefunden werden, die Auseinandersetzungen beizulegen, könnten sich die Erwartungen nachhaltig aufhellen." Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin am ZEW

Stationärer Einzelhandel schon länger unter Druck

Haupttreiber für die negative Einschätzung der Finanzierungserwartung waren bereits im dritten Quartal nach Aussagen der Analysten die Umfrageergebnisse im Bereich Einzelhandel. Die Veränderungen durch den Onlinehandel hatten Auswirkungen auf den Logistiksektor, der vom damit verbundenen Bedarf an Lager- und Logistikflächen profitierte. Insofern war es nicht überraschend, dass die Beurteilung der Lage der Nutzungsart Logistik im dritten Quartal 2018 durch die Umfrageteilnehmer positiv ausfiel, meinten die Analysten.

Die Bewertung der Experten von Büroimmobilien schlug sich im Vorquartal in einem Anstieg um 14,3 Punkte nieder. Die in den voran gegangenen Quartalen recht volatile Nutzungsart Wohnen verzeichnete im Quartal einen leicht positiven Saldo.

Finanzierer gegenüber Flexible Office Space skeptisch

Die Sonderfrage befasste sich im dritten Quartal mit dem Thema Flexible Office Space, derzeit ein starker Wachstumstreiber am deutschen Büroimmobilienmarkt.

Die Experten wurden um ihre Einschätzung zur Kreditentscheidung gebeten, wenn der Hauptmieter in der zu finanzierenden Büroimmobilie (Core-Objekt in innerstädtischer Lage der Big 7) ein Flexible-Office-Space-Betreiber wäre. Für 57 Prozent der Befragten würde dies mindestens einen der Parameter Marge oder LTV zu Ungunsten des Finanzierungsnehmers verändern. Die meisten Befragten stimmten darin überein, dass die Transparenz auf dem deutschen Markt für Flexible Office Space und bezüglich der Performance der Betreiber eher schlecht ist.


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