Transformationsimmobilie Carlswerk in Köln: Früher wurde hier Kabel hergestellt, heute finden Büros Platz Bild: Beos AG

Deutsche Unternehmensimmobilien hatten lange einen Exotenstatus. Das scheint vorbei. Immer mehr internationale Investoren treten mit Portfoliokäufen in den Markt ein. Ein weiteres Indiz für die steigende Akzeptanz der Assetklasse zeigt sich an deutlich sinkenden Kapitalisierungsraten (Cap Rates). Gebremst werden Investments durch die hohe Eigennutzungsrate hierzulande. Das sind Kernergebnisse eines Marktberichts der Initiative Unternehmensimmobilien.

Zur Assetklasse Unternehmensimmobilie gehören auch Light-Industrial-Immobilien und die so genannten Transformationsimmobilien, wie das Carlswerk in Köln (Beos AG), die durch Revitalisierung und Umbau neue gewerbliche Nutzungen ermöglichen.

Unter anderem Transformationsimmobilien standen einem früheren Marktbericht der Initiave zufolge 2017 mit dem höchsten gehandelten Investmentvolumen besonders im Fokus der Investoren,

Cap Rates sinken massiv von acht auf 6,3 Prozent

Um den deutschen Markt für Unternehmensimmobilien im internationalen Kontext einzuordnen, hat die Initiative Unternehmensimmobilien, zu der derzeit mit Atos/Corestate, Aurelis, Beos, Cromwell Property, Garbe Industrial, Geneba, GSG Berlin, Investa, Segro, Siemens und Sirius elf Unternehmen gehören, die durchschnittliche Cap Rate (Verhältnis des Nettoertrages zum Kaufpreis) für Industrial-Immobilien (inklusive großflächiger Logistik) herangezogen.

Die durchschnittliche Cap Rate in Deutschland war zwischen 2012 und 2015 im Vergleich zum US-amerikanischen und britischen Markt im Industrial-Segment deutlich volatiler. Ab 2015 stieg die Investmentnachfrage in Deutschland so stark an, dass die durchschnittliche Cap Rate von acht Prozent (2015) nahezu kontinuierlich auf 6,3 Prozent (Ende 2017) fiel.

"Trotz Volatilität hat sich der deutsche Markt in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Angesichts des gesamten Investmentpotenzials hat er aber noch deutliches Steigerungspotenzial", sagt Tobias Kassner, Bereichsleiter bei Bulwiengesa für Industrie und Logistikimmobilien.

Der Anteil von Industrial-Immobilien am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen in Deutschland war im Betrachtungszeitraum (ab 2012) deutlich geringer als in den beiden Vergleichsmärkten. Die Bedeutung der Assetklasse nimmt hierzulande aber spürbar zu: Mit zwölf Prozent war der Anteil im Jahr 2017 erstmals zweistellig und bereits doppelt so hoch wie 2015 – auch bedingt durch die hohe Nachfrage nach großflächigen Logistikimmobilien. Für Light Industrial werden hohe Renditen erwartet.

Internationale Anleger bevorzugen Metropolen

Das Interesse internationaler Investoren wird auch deutlich an der Entwicklung des Transaktionsvolumens von Paketkäufen. Im Rekordjahr 2017 erreichte nicht nur das gesamte Transaktionsvolumen, sondern auch der Anteil von Paketverkäufen mit rund 42 Prozent einen Höchstwert. Rund 1,2 Milliarden Euro wurden dem Marktbericht zufolge in Paketkäufe
investiert – mehr als in den Jahren 2015 und 2016 zusammen.

"Der größte Teil entfällt auf internationale Investoren. Mit ihrem Markteintritt hat sich das Kapital, das in Unternehmensimmobilien-Portfolios investiert wurde, vervielfacht", sagt Tobias Kassner.

Einen Unterschied zwischen einheimischen und internationalen Investoren gibt es bei der regionalen Präferenz: Internationale Investoren erwerben vor allem Objekte innerhalb oder in der Nähe einer Metropolregion. Aufgrund positiver demografischer und wirtschaftlicher Entwicklungen bergen diese ein vergleichsweise geringes Investitionsrisiko.

Einheimische Investoren, die über eine detaillierte Marktkenntnis verfügen, investieren häufiger in Unternehmensimmobilien außerhalb von Ballungsgebieten. "Auch künftig wird
der Schwerpunkt auf Investitionen in B- und C-Lagen im Großraum der Top-7-Standorte liegen", sagt Alistair Marks, Finanzvorstand (CFO) der Sirius Facilities GmbH.

Hohe Eigennutzungsrate verhindert Investitionen

Unternehmensimmobilien sind in Deutschland häufiger eigen genutzt als in den USA und in Großbritannien. Damit der deutsche Markt für Unternehmensimmobilien nachhaltig ein attraktives Anlageziel bleibe, sollte dem Investmentmarkt mehr von diesem Bestand zugeführt werden, meint die Initiative. Nur so könne einer nachlassenden Investitionstätigkeit
infolge fehlender Angebote vorgebeugt werden. Dies gelte vor allem für Flächenbestände
großer Industrieunternehmen, die nicht in vollem Umfang für Eigennutzungen benötigt
würden.

"Während in Deutschland 70 Prozent der Unternehmen ihre Immobilien im eigenen Besitz halten, sind es in Großbritannien nur 40 Prozent, in den USA nur 30 Prozent und in Asien sogar nur 20 Prozent", sagt Martin Czaja, Sprecher des Vorstandes der Beos AG. Ohne internationale Investoren hätten Unternehmensimmobilien hierzulande nicht zu einem solchen Höhenflug angesetzt.

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Schlagworte zum Thema:  Industrieimmobilien, Investition

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