Deutsche (Wohn-)Immobilien waren jahrzehntelang äußerst beliebt bei ausländischen Investoren. Nach einer Analyse des Beratungsunternehmens PwC sind internationale Anleger derzeit aber abgeschreckt durch die hohen Immobilienpreise – vor allem in den Metropolen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München. In den vergangenen zwölf Monaten haben sie hierzulande nur noch 65 Milliarden Euro in Wohnungen und Häuser investiert – drei Milliarden Euro weniger als im Vorjahreszeitraum.

Noch gelten deutsche Städte aufgrund der politischen und wirtschaftlichen Stabilität als sicheres Investment, heißt es in der PwC-Studie, für die in Zusammenarbeit mit dem Urban Land Institute mehr als 800 Immobilienprofis befragt wurden.

Noch in den vergangenen Jahren hatten Investoren aus den USA, Großbritannien und Asien, dabei insbesondere China, in großem Stil vor allem Wohnungen und Häuser in deutschen Städten gekauft. Bei Deals jenseits von zehn Millionen Euro stammte 2017 nach zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken mehr als jeder zweite Euro von ausländischen Kapitalgebern. Die Einschätzung der Großanleger hat daher PwC zufolge Gewicht.

Die befragten Experten, darunter Vertreter von Immobilienfirmen, Investmentmanager, Immobilienentwickler, institutionelle Investoren, Kreditgeber, börsennotierte Immobilienfonds und Bauträger, finden die Häuserpreise in deutschen Großstädten demnach "nahe am Gipfel" und "weit fortgeschritten".

"Berlin, Frankfurt, Hamburg und München werden von vielen Investoren als überteuert angesehen. Die Gelegenheiten für wirklich attraktive Investitionen in diesen Städten werden immer rarer." Susanne Eickermann-Riepe, Real Estate Leader PwC Deutschland

Trotz Brexit: Großbritannien in der Gunst vorn

Großbritannien scheint über mehr attraktive Zielobjekte zu verfügen im Gegensatz zu Deutschland, mutmaßt die Studie. Dort wurden vom Schlussquartal 2017 bis zum Ende des dritten Quartals dieses Jahres 68 Milliarden Euro in Immobilien gesteckt.

"Deutschland hat ein Problem: Es gibt zu wenige Assets und die sind zu teuer. Aus diesem Grund konnte Großbritannien im vergangenen Jahr trotz bevorstehendem Brexit im Gesamtvolumen der Investitionen nochmals an Deutschland vorbeiziehen." Susanne Eickermann-Riepe, Real Estate Leader PwC Deutschland

Auf London entfallen zwar noch immer die meisten Investitionen (20 Milliarden Euro), jedoch musste die Stadt laut PwC in den vergangenen zwölf Monaten einen Rückgang des Investitionsvolumens um rund 30 Prozent hinnehmen.

Die künftigen Folgen des Brexit für den britischen Immobilienmarkt bewerten die befragten Experten dramatisch: 78 Prozent erwarten für 2019 sinkende Investitionen; 77 Prozent rechnen mit einem Wertverfall von Immobilien und 71 Prozent glauben, dass es Großbritannien schwer haben wird, noch Talente für den Arbeitsmarkt anzulocken.

Frankfurt holt Berlin ein

Auch innerhalb von Deutschland macht sich nun der 2019 geplante Brexit bemerkbar, zeigt die PwC-Studie. In der Finanzmetropole Frankfurt, die Londoner Banker anzieht, stiegen die Immobilieninvestments demnach rasant: Im untersuchten Zeitraum wurden acht Milliarden Euro in Frankfurter Immobilien investiert 12,5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Damit holte Frankfurt beim Volumen Berlin in der aktuellen PwC-Erhebung ein. Die beiden deutschen Spitzenreiter stehen im Europa-Ranking von PwC derzeit gemeinsam auf Platz drei hinter Paris und London.

Die Landesbank Helaba erwartet, dass die Zahl der Bankbeschäftigten in Frankfurt wegen des Brexit mittelfristig um zirka 8.000 Menschen steigen wird, was dazu führe, "dass sich der Anstieg der Wohnimmobilienpreise und Mieten mindestens in ähnlichem Tempo fortsetzt".

2019 wieder gute Aussichten für vier deutsche Immobilienhochburgen

Trotz des Skepsis über die Preise werden deutsche Städte bei Immobilieninvestoren aber künftig beliebt bleiben, wie die Analyse von PwC zeigt. Als wichtigste Kriterien für die Attraktivität nannten die Befragten eine gute Infrastruktur, die Verfügbarkeit von Assets und die Renditeaussichten.

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Doch die Studie ist auch ein Beleg dafür, dass der seit einem Jahrzehnt laufende Immobilienzyklus in Deutschland inzwischen in einer Spätphase angekommen ist. Die Bundesbank warnte mehrfach vor Preisübertreibungen in Ballungsräumen. Sie sieht Überbewertungen von bis zu 30 Prozent, wenn auch noch keine bundesweite Blase. Laut UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 ist das Risiko einer Immobilienblase zumindest in Frankfurt, vor allem aber in München stark gewachsen.

Im PwC-Ranking der europäischen Städte mit den besten Investment-Gelegenheiten für das kommende Jahr nimmt Lissabon den Spitzenplatz ein. Die Stadt überzeugt den Experten zufolge durch überdurchschnittliche Renditen, hohes Wachstum sowie einen wachsenden Bedarf an Entwicklungsprojekten im Bereich der Büroimmobilien.

Laut Union Investment erwarten Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien steigende Renditen für 2019 und 2020.

Berlin: "Mieten gehen durch die Decke"

Auch bei den erwarteten Mietsteigerungen geben die Studienautoren von PwC keine Entwarnung. Hier wird mit Aufschlägen in Frankfurt und Hamburg gerechnet aber allen voran in Berlin.

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"Die Liebesbeziehung der Immobilienbranche mit Berlin dürfte 2019 weitergehen", heißt es in der Studie: "Jeder will dort sein, und die Mieten gehen durch die Decke."

Besonders Wohnimmobilien werden von den Investoren gute Entwicklungs- und Investitionsaussichten eingeräumt. Sieben der zehn vielversprechendsten Sektoren kommen aus dem Bereich "Residential", darunter Studentenwohnungen, Projekte für altersgerechtes und assistiertes Wohnen oder sozialer Wohnungsbau.

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