An den acht größten deutschen Bürovermietungsmärkten wurden im vergangenen Jahr neue Rekordumsätze registriert. Von bis zu 4,3 Millionen Quadratmetern vermittelten Büroflächen berichten BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), CBRE und JLL. Es hätte sogar noch mehr sein können, wäre nicht in den Innenstadtlagen der Angebotsmangel signifikant – vor allem in Berlin und München. "Forward Renting" ist im Kommen. Goldene Zeiten für Projektentwickler?

Dass Projektentwickler von der aktuellen Situation profitieren werden, "sollte man meinen", sagt Timo Tschammler, CEO JLL Germany. "Doch fehlende Grundstücke und die hohe Auslastung in der Bauwirtschaft bremsen so manche Neubaupläne aus und sind ein Hauptgrund für die niedrigen Neubauvolumina".

Anders als in vorangegangenen Zyklen hätten die Fertigstellungen und das Angebot mit der positiven Nachfrage nicht mitgezogen und begännen erst jetzt zu reagieren, so Tschammler weiter. Im Jahresverlauf 2017 habe sich zudem eine starke Nachfrage von Anbietern von flexiblen Büroarbeitsplätzen abgezeichnet.

Neben klassischen Business Centern waren es vor allem Anbieter von Coworking-Flächen, die neue Büros anmieteten. Insgesamt beträgt JLL zufolge der Anteil der "FlexWorkspace"-Anbieter am Büroflächenbestand noch weniger als ein Prozent – doch in Bezug auf den Flächenumsatz 2017 erreichten sie einen Anteil von etwa fünf Prozent (212.000 Quadratmeter). "Tendenz für 2018 ist weiter steigend", sagt Tschammler: "bis auf rund sieben Prozent".

Neues Allzeithoch beim Büroflächenumsatz

Die Büromarkt-Reports der drei Immobilienberater haben sich im Kern mit den fünf wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Frankfurt am Main befasst. CBRE kam in diesen Städten auf einen Gesamtumsatz von rund 3,6 Millionen Quadratmetern. JLL hat zudem Köln und Stuttgart analysiert und geht an den Top 7-Standorten von insgesamt 4,2 Millionen Quadratmetern Flächenumsatz aus. Und BNPPRE hat ohne Köln, aber unter Einbeziehung der Essener und Leipziger Büromärkte insgesamt  4,3 Millionen Quadratmeter Umsatz errechnet.

In einem sind sich alle einig: Das Ergebnis stellt das bisher Beste seit Erfassung der Daten dar. Laut CBRE liegen die Zahlen der Untersuchung der Top 5 noch einmal 14 Prozent über dem Rekord von 2016. JLL geht im Vergleich der Top 7 von einem Plus von sieben Prozent aus und BNPPRE im Vergleich seiner acht ausgewählten Bürostandorte von einem Plus von 16 Prozent.

Berlin und München sind die Spitzenreiter beim Umsatz

Angeführt wird die Rangliste in allen Studien von München. BNPPRE und JLL notierten jeweils einen Umsatz von 995.000 Quadratmetern (plus 28 Prozent) für die bayrische Hauptstadt, von 982.600 Quadratmetern schreibt CBRE. Auf Rang zwei folgt Berlin: Laut BNPPRE mit einem neuen Rekord von 913.000 Quadratmetern (plus neun Prozent), CBRE geht in der Hauptstadt von 925.500 Quadratmetern (plus vier Prozent) aus, JLL sogar von 955.000 Quadratmetern.

Vervollständigt wird das Führungstrio der umsatzstärksten deutschen Bürovermietungsmärkte von Frankfurt: laut BNPPRE mit 810.000 Quadratmetern (plus 47 Prozent), CBRE geht von 716.600 Quadratmetern (plus 31 Prozent) aus. In Hamburg wurden laut BNPPRE 640.000 Quadratmeter Mietfläche umgesetzt (plus 16 Prozent), laut CBRE waren es 613.000 Quadratmeter (plus 13 Prozent). Düsseldorf blieb mit 377.700 Quadratmetern und einem Minus von knapp acht Prozent (BNPPRE) hinter dem Vorjahr zurück (CBRE: 379.000 Quadratmeter; minus sechs Prozent). Den stärksten Zuwachs erzielte BNPPRE zufolge Leipzig mit plus 69 Prozent (166.000 Quadratmeter).

Leerstand beschleunigt – vor allem moderne Flächen fehlen

Mit 4,87 Millionen Quadratmetern lag der Leerstand 2017 über die von BNPPRE betrachteten acht Standorte rund 13 Prozent niedriger als noch vor einem Jahr und erreicht damit den niedrigsten Wert seit 2001. Die durchschnittliche Leerstandsquote betrug 5,2 Prozent. Die Leerstandsquote im Vergleich der Big 7 ist laut JLL zum Jahresende 2017 auf 4,7 Prozent gefallen und damit ebenfalls auf dem niedrigsten Stand seit 2011.

Am stärksten sichtbar ist der Flächenengpass allen Studien zufolge in Berlin, wo der Leerstand binnen Jahresfrist in Betrachtung der Top 8 durch BNPPRE noch einmal um rund 25 Prozent auf jetzt nur noch 392.000 Quadratmeter (zwei Prozent Leerstand) gesunken ist – hier geht CBRE in Betrachtung der Top 5 von 3,1 Prozent aus. München weist laut BNPPRE nach einem Rückgang von zuletzt weiteren 20 Prozent einen aktuellen Leerstand von 3,3 Prozent auf (CBRE: 3,1 Prozent).

Leerstandsrückgänge zwischen elf Prozent und 13 Prozent verzeichneten nach Angaben von BNPPRE darüber hinaus Hamburg (707.000 Quadratmeter; minus 13 Prozent), Frankfurt (1,38 Millionen Quadratmeter; minus zwölf Prozent) und Leipzig (294.000 Quadratmeter; minus elf Prozent). In Frankfurt liegt die Quote laut BNPPRE mit 8,9 Prozent demnach mittlerweile deutlich im einstelligen Bereich. CBRE kommt sogar auf einen Leerstand in der Mainmetropole von 9,5 Prozent. Der einzige untersuchte Standort mit einem Anstieg ist die nur in der BNPPRE-Studie verzeichnete Stadt Essen, wo sich der Leerstand auf 213.000 Quadratmeter (plus elf Prozent) erhöht hat.

Am stärksten abgenommen haben laut BNPPRE die Leerstände der modernen Flächen – das am stärksten nachgefragte Segment. Über alle acht Standorte betrachtet gibt es nur noch 1,52 Millionen Quadratmeter (minus 18 Prozent).

Zukunftsrelevante Branchen treiben die Nachfrage nach Flexible Offices

Vor dem Hintergrund, dass laut CBRE der Anteil des TMT-Sektors (Telekommunikation, Medien und Technologie) rund 25 Prozent der Flächen anmietete (929.200 Quadratmeter), wird die zunehmende Relevanz des auf Zukunftstechnologien ausgerichteten Sektors und gerade moderner Flächen erneut deutlich.

Beispiel ist der E-Commerce-Retailer Zalando, der im Jahresverlauf immer wieder großflächige Anmietungen in Projektentwicklungen abgeschlossen hatte. Auch für München besitzt der TMT-Sektor eine große Bedeutung – er machte im vergangenen Jahr laut CBRE rund 26 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Anders als die Startup-Hauptstadt Berlin, ist die Münchner Tech-Szene vor allem auf IT-Dienstleister spezialisiert, die von der Nähe zur Industrie profitieren.

Am Markt der Flexible Offices lässt sich laut CBRE eine äußerst dynamische Expansion internationaler Anbieter beobachten: Der Marktanteil der Transaktionen am Gesamtumsatz des Mietmarktes legte im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozentpunkte auf sieben Prozent zu. Spitzenreiter war mit rund acht Prozent einmal wieder der Berliner Markt, gefolgt von Hamburg (sieben Prozent), München (fünf Prozent) sowie Düsseldorf und Frankfurt (jeweils vier Prozent). In den Premiumlagen der Münchner Innenstadt hatten Flexible-Office-Anmietungen laut CBRE sogar einen Marktanteil von 34 Prozent, in der Hamburger City von 19 Prozent.

„In bester Innenstadtlage werden vermehrt großflächige Anmietungen zu Spitzenpreisen getätigt, die in direkter Konkurrenz zu den klassischen Nutzern der ohnehin raren Premiumflächen stehen“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland.

Mit einem Umsatzanteil von insgesamt fast 13 Prozent (480.600 Quadratmeter) war die Industrie- und Baubranche laut CBRE ein weiterer Umsatztreiber. Hierfür zeichnete maßgeblich der Münchner Markt verantwortlich. Die Öffentliche Hand kommt mit 343.600 Quadratmetern auf einen Umsatzanteil von mehr als neun Prozent, darunter finden sich die Anmietungen des Bundeskriminalamts in Berlin und der Deutschen Bundesbank in Frankfurt.

Neubauvolumen 2017 erneut rückläufig – JLL erwartet Anstieg für 2018

Der Flächenengpass sorgt laut JLL dafür, dass Neubauentwicklungen bereits in einer sehr frühen Phase mit Nutzern verhandelt werden und Projekte im Bau generell gut vermietet sind. "Dieses 'Forward Renting' war ein Charakteristikum des abgelaufenen Jahres und ein deutliches Zeichen des Vertrauens der Unternehmen in ihre Zukunft in Bezug auf die jeweiligen geschäftlichen Aktivitäten", betont Tschammler.

In der Statistik stehen für das Gesamtjahr 2017 nach Angaben von JLL 860.000 Quadratmeter neu errichtete Büroflächen. Damit bliebe das Bauvolumen um rund 22 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Die relativen Werte schwanken dabei laut JLL zwischen minus 13 Prozent in München und minus 53 Prozent in Berlin. Nur etwa 123.000 Quadratmeter (14 Prozent) waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch frei verfügbar.

"2018 erwarten wir dagegen einen kräftigen Anstieg, der angesichts der Angebotsknappheit auch notwendig erscheint", ist sich Tschammler sicher, "knapp 1,3 Millionen Quadratmeter sollen neu errichtet oder umfassend saniert werden". Schwerpunkte der Bauaktivitäten seien Berlin (zirka 230.000 Quadratmeter) und München (zirka 293.000 Quadratmeter). Vom Gesamtvolumen aller Big 7 sind JLL zufolge bereits jetzt rund 62 Prozent (vor)vermietet oder von Eigennutzern belegt. Damit bleiben suchenden Unternehmen noch etwa 38 Prozent freie Neubaufläche zur Auswahl.

Laut Ape von CBRE ist für 2018 ist in den Topstandorten nach derzeitigem Kenntnisstand mit 1,12 Millionen Quadratmetern neuer Bürofläche zu rechnen, wovon nur noch etwa 30 Prozent frei verfügbar sind. Bezogen auf die Topmärkte wird sich CBRE zufolge dieses Bild 2019 nur leicht ändern: Von 1,57 Millionen Quadratmetern seien jetzt bereits fast 56 Prozent vorvermietet – lediglich von den 1,21 Millionen Quadratmetern, die bis zum Jahresende 2020 fertiggestellt werden sollen, seien noch 68 Prozent verfügbar.

Mieten legen an fast allen Standorten zu

Aufgrund dieser Angebotsknappheit sind die Spitzenmieten 2017 laut JLL mit Ausnahme von Düsseldorf in allen Big 7-Städten gestiegen. Die größten Zuwächse wurden demnach in Berlin (plus elf Prozent; BNPPRE: plus 16 Prozent), Stuttgart (plus fünf Prozent), München (plus vier Prozent; BNPPRE: plus drei Prozent) sowie Hamburg (plus vier Prozent; BNPPRE: plus zwei Prozent) verzeichnet.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat zum Ende des vergangenen Jahres 194,5 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem vierten Quartal 2001. Im Jahresvergleich mit 2016 ergibt sich damit ein Plus von 4,1 Prozent (BNPPRE: plus fünf Prozent).

In Frankfurt wurde laut BNPPRE ein Anstieg der Mietpreise um 6,5 Prozent verzeichnet – vor dem Hintergrund des zu erwartenden Brexit-Schubs seien in den nächsten Jahren weitere Anstiege wahrscheinlich. In Düsseldorf (plus zwei Prozent), Hamburg (plus zwei Prozent) und Köln (plus ein Prozent) haben die Höchstmieten in den vergangenen zwölf Monaten ebenfalls zugelegt. In Essen registrierte BNPPRE eine erhebliche Steigerung um sieben Prozent auf ein neues Allzeithoch von 15 Euro pro Quadratmeter und Monat.

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