Bürovermietung: Die Zeit extrem niedriger Leerstände ist vorbei

Die Leerstandsquote in den sieben größten deutschen Büromärkten wird bis zum Jahr 2026 moderat steigen, prognostiziert Colliers. Die kommende Rezession wirke mindestens ein Jahr dämpfend auf die Nachfrage nach Büroflächen und Projektentwickler dürften zögerlicher agieren.

Die Leerstandsquote auf den deutschen "Top 7" Büroimmobilienmärkten wird bis zum Jahr 2026 von aktuell 5,2 Prozent auf 6,1 Prozent steigen – denn die kommende Rezession wird sich für mindestens ein Jahr dämpfend auf die Büroflächennachfrage auswirken. Das ist ein Ergebnis der jährlich erscheinenden Leerstandsprognose von Colliers. Demnach liegt der prognostizierte Vermietungsumsatz in Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München bereits im Jahr 2023 um acht Prozent unter dem langjährigen Mittel.

Bis 2024 erwartet Colliers noch ein hohes Maß an Fertigstellungen von 1,7 bis 1,8 Millionen Quadratmetern Büroflächen. Ab 2025 dürfte wird sich die Anzahl an Fertigstellungen voraussichtlich verringern, da die Projektentwickler vorsichtiger agieren werden.

Mietpreisentwicklung: Objektqualität und Lage sind alles

Für Berlin erwartet Colliers aufgrund der großen Pipeline den stärksten Leerstandsanstieg auf 5,9 Prozent, das wäre ein Plus von 2,8 Prozentpunkten bis 2026. In Köln werde weniger gebaut, deshalb dürfte hier kein Anstieg zu verzeichnen sein. Die übrigen Standorte bewegen sich der Prognose zufolge in einem Bereich mit Anstiegen zwischen plus 0,5 und plus zwei Prozentpunkten.

Im Blick auf die Mieten geht Colliers von weiter leicht anziehenden Preisen aus. "Es deutet sich jedoch an, dass für die Mietpreisentwicklung zukünftig Lage und Objektqualität von noch größerer Bedeutung sind als in der Vergangenheit. Demnach differenzieren sich Mietpreise stärker nach diesen Kriterien aus", kommentiert Stephan Bräuning, Head of Office Letting Germany bei Colliers.

Büromärkte: Weniger spekulativer Neubau

"In den kommenden zwei Jahren werden besonders in den Top 7 ausreichend neue Flächen zur Verfügung stehen. Diese Objekte sind überwiegend bereits im Bau", sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers. Allerdings sei zu beobachten, dass Projektentwickler bei geplanten Projekten zögerlicher agieren. Gründe sind unter anderem die schwierigeren Finanzierungsbedingungen und die gestiegenen Baukosten.

In der Konsequenz geht der Experte davon aus, dass spekulative Baustarts seltener werden. Für die Jahre ab 2025 erwartet Colliers an den meisten Standorten weniger Fertigstellungen, was dem Leerstandsanstieg entgegenwirkt.

Dazu kommt: Der Flächenbedarf pro Mitarbeiter etwa hat sich verringert mit den von Homeoffice geprägten neuen Arbeitswelten, dafür werden mehr Allgemeinflächen gebraucht. Auch diese Entwicklung schlägt sich Colliers zufolge in rückläufigen Flächenumsätzen nieder. Dieser Tendenz zum Trotz wird mit der weiterhin zunehmenden Zahl der Bürobeschäftigten langfristig auch der Büroflächenbedarf steigen.

"Die Zeit der extrem niedrigen Leerstände, die an mehreren Standorten in den letzten Jahren vorherrschten, dürfte vorerst vorbei sein", so Bräuning. Der Wandel ist dem Experten zufolge nicht nur temporär: "Wir beobachten vielmehr Entwicklungen, die tiefgreifende strukturelle Konsequenzen für die Immobilienmärkte haben."


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