10.09.2014 | Catella

Braunschweiger Mieten seit 2008 um 45,5 Prozent gestiegen

Braunschweig verzeichnet den stärksten Mietzuwachs seit 2008
Bild: Kordula - uwe vahle ⁄

Die Bestandsmieten sind einer Studie von Catella Research zufolge an 49 deutschen Städten seit 2008 kontinuierlich gestiegen. Dabei hat Magdeburg aktuell mit 5,05 Euro pro Quadratmeter die geringste Durchschnittsmiete und München mit 12,60 Euro die höchste. Während Kiel einen Mietpreisrückgang um 6,7 Prozent verzeichnet, hat Braunschweig mit 45,5 Prozent den stärksten Zuwachs.

Untersucht wurden die Entwicklungen der Wohnungsmieten im Bestand, das Wanderungs- beziehungsweise Zuzugsverhalten und die erwartbaren Effekte von Markteingriffen, wie etwa der Mietpreisbremse.

Diese Entwicklung lässt sich mit primär im Marktsegment "Neubau / Erstbezug" oder "Sanierung / Erstvermietung" feststellen. Diese finden an den als "Hot Spots" bezeichneten Modewohnlagen, wie im Frankfurter Nordend, Europaviertel oder in Berlin Mitte statt. Catella Research prognostiziert in diesem Spitzensegment gleichfalls auch teilweise Rückgänge bei Anschlussvermietungen in den kommenden Jahren.

Es findet sich in den untersuchten 49 Standorten keine Stadt mit einem negativen Zuzugssaldo: Die Anzahl der Zuzüge ist höher als die der Wegzüge. Diese massive Umverteilung ist Teil der Urbanisierungswelle welche Deutschland seit 2010 erfasst hat, und findet an den jeweiligen lokalen Wohnungsmärkten ihren Niederschlag. Deshalb sind diese Bewegungen nicht Zeichen einer Überhitzung sondern ein Struktursprung bei der Mietentwicklung, der weiter anhalten wird, so die Analysten von Catella.

Gleichzeitig erfordert diese Diagnose eine Lösung in der immer drängender werdenden Diskussion nach dem Stadtumbau. Mit dem Konzept der Nachverdichtung beziehungsweise dem staatlichen Eingriff in den Mietmarkt (sog. Mietpreisbremse) wird nur ein Teil der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum erfüllt. Da es weiterhin keine Anzeichen gibt, dass sich diese Zuzüge in die Innenstädte auf absehbare Zeit strukturell verändern, muss von einer weiteren Verschärfung der Situation ausgegangen werden.

Catella: Preisentwicklung trägt weiterhin populistische Züge - „Immobilienblase“

Catella Research geht unter anderem von folgenden Markteffekten aus: Eine hohe Unsicherheit wird zu stärkerem Mietanstieg führen, worauf eine grundlegende Regulierung der Preise durch den Markt erfolgen wird, nicht etwa durch die Mietpreisbremse. Zu diesem Ergebnis kam auch eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Ansonsten herrschten moderate Preisanstiege vor, was eine Mietpreisbremse überflüssig mache.

Außerdem seien "Mietkonservierungen auf hohem Niveau" in den kommenden Monaten erwartbar und verkehrten den politischen Ansatz ins Gegenteil.

Das Marktumfeld für Investoren sei aufgrund der Niedrigzinslage günstiger denn je, was zu einer weiteren Fortsetzung der Bautätigkeit in den nächsten Jahren führen wird, wenn folgende Maßnahmen stattfinden:

  • Reduktion vorantreiben von Ursachen für Preissteigerungen: die Verknüpfung von bereitgestelltem Bauland mit Bauträger-Auflagen durch die Kommunen (wie Sozialwohnungsanteile, Kitas). Wirtschaftliche Einsparungen in der Bauausführung kann nur teilweise kompensiert werden.
  • „Neue Objekttypen“ entstehen - Effekte sind dabei teilweise Qualitätseinbußen wie z.B. fehlende Keller.
  • Zuwanderung aus dem Ausland zwingend in die Bedarfsermittlungen einbeziehen.
  • Grundsteuerreform als Regulativ der Stadtverdichtung bzw. Innenentwicklung, das heißt Grundstückswert als Basis für die Steuererhebung anzusetzen.
  • Aber auch Ideenschmiede Immobilienwirtschaft: Vorschläge aus der Branche stärker entwickeln und kommunizieren.

Schlagworte zum Thema:  Immobiliendienstleister, Mietpreis

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