In Berlin hat der Leerstand am Büromarkt eine kritische Grenze unterschritten, die Mietpreise steigen rasant Bild: Corbis

Die Büromärkte München und Berlin sind mit jeweils deutlich mehr als 200.000 Quadratmetern Flächenumsatz in das neue Jahr gestartet, wie Studien zeigen. Das ist Spitze unter den Top 7. In Berlin wird fast der komplette großvolumige Flächenbedarf aus Projektentwicklungen gedeckt – die Leerstandsrate ist im ersten Quartal 2018 deutlich unter zwei Prozent gesunken. Lediglich in Berlin wurden erneut deutliche Mietpreisanstiege verzeichnet.

Der Aufschwung bleibt nach Angaben von Colliers International Deutschland in allen sieben großen deutschen Bürozentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zu Jahresbeginn 2018 dynamisch. Insgesamt wurden in den Top 7 im ersten Quartal 2018 rund 928.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt (JLL: 900.000 Quadratmeter). Damit liegt die Vermietungsleistung nur um 3,3 Prozent hinter dem Zehn-Jahresrekord aus dem ersten Quartal 2017 zurück.

Frankfurt mit dem größten Plus beim Flächenumsatz

München liegt laut Colliers mit rund 238.000 Quadratmetern Flächenumsatz (CBRE: 241.000 Quadratmeter; JLL: 230.000 Quadratmeter) nach den ersten drei Monaten 2018 an der Spitze der sieben deutschen Bürozentren. Dazu trugen insbesondere Großabschlüsse bei. Berlin erzielte laut Colliers mit 213.000 Quadratmetern (CBRE: 210.400 Quadratmeter; JLL: 190.000 Quadratmeter) den höchsten je registrierten Jahresauftakt. Laut JLL mussten diese beiden Städte allerdings Federn lassen: in München betrug der Rückgang demnach im Jahresvergleich knapp zwölf Prozent, in Berlin etwas unter 17 Prozent.

Das größte Plus beim Flächenumsatz verbuchte Colliers zufolge Frankfurt mit knapp 30 Prozent: mit 160.000 Quadratmetern (CBRE: 146.300 Quadratmeter; plus 27 Prozent) wurde demnach auch in der Bankenmetropole ein neuer Flächenumsatzrekord in einem ersten Quartal erzielt. CBRE zufolge waren Banken und Finanzdienstleister mit einem Umsatzanteil von knapp elf Prozent die aktivste Nutzergruppe. "Das Thema Brexit hat angesichts der noch immer nicht klaren Austrittskonditionen etwas an Strahlkraft verloren", sagt Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

"Fakt ist, es gibt aktuell in Europa keinen eindeutigen Gewinner und keinen Büromarkt, der bislang signifikant durch den Brexit profitieren konnte." (Timo Tschammler)

Auch Stuttgart war mit einem Umsatz von mehr als 91.000 Quadratmetern vorne dabei. Rückgänge gab es in Hamburg (102.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (74.000 Quadratmeter): Hier lagen die Flächenumsätze Colliers zufolge rund 30 Prozent unter dem starken Vorjahresergebnis lagen die Flächenumsätze in Hamburg und Düsseldorf. Köln wies mit rund 50.000 Quadratmetern den kleinsten Flächenumsatz unter den Top 7 aus.

Leerstandsabbau setzt sich fort

Der Leerstandsabbau hat laut Colliers über alle sieben Bürohochburgen hinweg einen Stand von unter vier Prozent erreicht (JLL: 4,5 Prozent). Nur noch 3,5 Millionen Quadratmeter stehen zum sofortigen Bezug zur Verfügung (JLL: 4,18 Millionen Quadratmeter). Nach Zahlen von CBRE, gemittelt über die Top-5-Märkte (ohne Köln und Stuttgart) lag die Leerstandsrate bei 4,8 Prozent (minus 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert).

"Von den in den nächsten drei Jahren hinzukommenden 3,7 Millionen Quadratmetern Neubaufläche sind schon jetzt mehr als die Hälfte vorvermietet", sagt Wolfgang Speer, Head of Office & Occupier Services bei Colliers International Deutschland.

"Eingeschränkte Flächenverfügbarkeit wird somit auch bis auf Weiteres das marktbeherrschende Thema bleiben." (Wolfgang Speer)

Großflächige Anmietungen werden laut Colliers zunehmend in Projektenentwicklungen realisiert. Solche Vertragsabschlüsse erhöhen demnach den Flächenumsatz beträchtlich, haben aber keine Auswirkungen auf den Leerstand. Zum Leerstand zählen per Definition Flächenreserven, die innerhalb der nächsten drei Monate verfügbar sind.

Nicht nur in Berlin, wo laut Colliers die Leerstandsrate von zwei Prozent (CBRE: unter drei Prozent) deutlich unterschritten wurde, wird mittlerweile fast der komplette großvolumige Flächenbedarf aus Projektentwicklungen gedeckt. "In den zentralen Lagen muss praktisch von einer Vollvermietung gesprochen werden", sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland.

Auch in Stuttgart und München, wo der Leerstand Ende März bei 2,1 Prozent beziehungsweise 2,5 Prozent (CBRE: 3,1 Prozent) lag, sichern sich Colliers zufolge Mieter Flächen immer weiter vor dem Bezugszeitpunkt, sowohl bei Projekten in Bau als auch bei Bestandsobjekten, die perspektivisch frei werden.

Hohe Vorvermietungsquoten bei Projektentwicklungen

Das Ausweichen auf Bestandsflächen in Teilmärkten am Stadtrand und im Umland der Top 7 ist eine weitere Strategie flächensuchender Unternehmen: Das hat Colliers vor allem in Köln und Hamburg beobachtet. Hier betragen die Leerstandsraten aktuell 3,9 Prozent beziehungsweise 4,3 Prozent (CBRE: 4,7 Prozent).

In Frankfurt und Düsseldorf ist der Nachfrageüberhang laut Colliers geringer. Die Leerstandsreserven schmelzen zwar auch hier weiter ab, bewegen sich mit 8,9 Prozent beziehunshweise 7,3 Prozent auf einem noch unkritischen Niveau. An beiden Standorten herrschen noch nicht in allen Größen- und Preissegmenten marktlimitierende Verknappungen vor.

"Auch die fertiggestellten Flächen konnten keine Entlastung bringen", ergänzt Ape. Zum Ende des ersten Quartals 2018 seien 178.600 Quadratmeter neue oder kernsanierte Flächen fertiggestellt worden (minus 17 Prozent). Dies sei bei Weitem nicht ausreichend, um die sehr hohe Nachfrage zu befriedigen und die Leerstandsrate zu stabilisieren.

Durchschnittsmiete: Berlin löst Frankfurt an der Spitze ab

Nach spürbaren Mietpreisanstiegen im Vorjahr waren laut Colliers in den vergangenen drei Monaten nur noch in Berlin erneut deutliche Mietpreisanstiege zu verzeichnen. In der Hauptstadt haben sich die Durchschnittsmieten demnach um 25 Prozent von 16,50 Euro pro Quadratmeter auf 20,35 Euro pro Quadratmeter (CBRE: 19,58 Euro; plus 22 Prozent) erhöht.

"Um die wenigen verfügbaren Flächen gibt es einen regelrechten Nutzer-Wettbewerb – was die Durchschnittsmieten rasant steigen lässt", erklärt Ape. Damit hat Berlin erstmals Frankfurt mit 20 Euro pro Quadratmeter (CBRE: 21,13 Euro pro Quadratmeter; plus 14 Prozent) von der Spitzenposition abgelöst. München liegt mit 17,50 Euro auf Rang drei.

Bei den Spitzenmieten liegt Frankfurt laut Colliers weiterhin vorne mit 41 Euro pro Quadratmeter (CBRE: 40 Euro), gefolgt von München mit 35,70 Euro und Berlin mit 31,70 Euro (CBRE und JLL: 31 Euro). Düsseldorf (27 Euro) führt mit Hamburg (26 Euro) das preisliche Mittelfeld an. In Berlin wurde mit 10,5 Prozent die höchste Steigerung der Spitzenmieten erzielt. Stuttgart und Köln liegen am unteren Ende der Mietpreisskala mit 24,20 Euro beziehungsweise 21,50 Euro bei den Spitzenmieten und 13,50 Euro oder 13,00 Euro bei den Durchschnittsmieten.

Ausblick: Überdurchschnittlicher Flächenumsatz erwartet

Colliers nimmt die drastische Angebotsverknappung zum Anlass, den Flächenumsatz des Gesamtjahres 2018 auf 3,5 Millionen Quadratmeter zu prognostizieren. Das ist "ein Wert deutlich über dem langjährigen Durchschnitt, aber unter dem Zehn-Jahresrekord 2017 mit rund vier Millionen Quadratmetern aus 2017", so Speer.

"Angesichts des extrem knappen Leerstandes sind Nutzer derzeit gezwungen, bei einem Wunsch nach Vergrößerung oder einer Standortverlagerung lange im Voraus zu planen, beziehungsweise moderne Workplace-Strategien in Betracht zu ziehen, die unter anderem eine größere Flächeneffizienz ermöglichen“, sagt Ape.

Für die kommenden Quartale rechnet JLL in Folge der guten Konjunktur und des florierenden Arbeitsmarktes mit einer weiterhin hohen Anfragedynamik. Wegen der mangelnden Produktauswahl "werden sich diese Anfragen allerdings nicht mehr 1:1 in konkrete Vermietungstransaktionen niederschlagen", begründet Tschammler, "insofern gehen wir davon aus, dass das Vorjahresvolumen nicht erreicht und der Umsatz sich deutlich unter vier Millionen Quadratmeter bewegen wird".

Bürovermietungsmarkt: Goldene Zeiten für Projektentwickler?

Anzahl möglicher Großabschlüsse in den Top 7 erheblich eingeschränkt

Schlagworte zum Thema:  Büromiete, Vermietung, Leerstand, Büroimmobilie, Markt

Aktuell
Meistgelesen