Die Nebenkosten in Bürogebäuden pendeln sich auf hohem Niveau ein – Strom wird vermutlich teurer Bild: Haufe Online Redaktion

Die Büronebenkosten in Deutschlands stabilisieren sich auf hohem Niveau, wie die OSCAR-Analyse von JLL zeigt. In nicht klimatisierten Gebäuden werden im Schnitt aktuell 3,38 Euro monatlich pro Quadratmeter fällig, das ist ein Cent weniger als 2016. In klimatisierten Büros stiegen die Werte um einen Cent auf jetzt erstmals vier Euro. Frankfurt hatte Ende 2016 mit 3,93 Euro pro Quadratmeter (gemittelt über klimatisiert und nicht klimatisiert) die höchsten Nebenkosten.

„Erstmals seit 2014 für nicht klimatisierte und seit 2008 für klimatisierte Gebäude gab es keine signifikanten Änderungen“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany. Bereits in den vergangenen Jahren habe die Steigerung deutlich nachgelassen. Durchschnittliche Jahresanstiege um mehr als zehn oder sogar 20 Cent wurden lange nicht mehr beobachtet.

Untersucht wurden die Big 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Nebenkosten steigen bundesweit auf niedrigem Niveau

Die höchsten Durchschnittswerte nach Frankfurt, ermittelte JLL Ende 2016 in München mit 3,90 Euro pro Quadratmeter und Monat. In beiden Städten sind die Nebenkosten auf niedrigem Niveau um zwei beziehungsweise einen Cent gestiegen. Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der sieben untersuchten Metropolen wurden mit 3,53 Euro beziehungsweise 3,52 Euro pro Quadratmeter in Stuttgart und Köln gezahlt. Die beiden Städte sind erstmals im OSCAR erfasst worden.

Stuttgart mit dem höchsten Nebenkostenanteil an der Gesamtmiete

Ein anderes Bild ergibt sich bei der Analyse der Nebenkostenanteile an den gesamten Bürokosten, also der Summe der Nebenkosten und der gewichteten Durchschnittsmiete Ende 2016. Mit mehr als 21 Prozent registrierte die mit 16,59 Euro insgesamt günstigste Metropole Stuttgart den höchsten Nebenkostenanteil. Auch in den zweit- und drittgünstigsten Märkten Köln und Düsseldorf werden mit 20 Prozent vergleichsweise hohe Anteile für Nebenkosten verbucht.

19 Prozent der Gesamtkosten müssen Mieter in Berlin, Hamburg und München für Nebenkosten bezahlen. Die auch bei dieser Betrachtung mit 23,17 Euro pro Quadratmeter teuerste Hochburg Frankfurt zeigt mit knapp 17 Prozent den niedrigsten Nebenkostenanteil.

pro Quadratmeter und MonatNebenkostengewichtete DurchschnittsmieteBürokosten gesamt
Berlin3,64 Euro15,43 Euro19,07 Euro
Düsseldorf3,64 Euro14,00 Euro17,64 Euro
Frankfurt3,93 Euro19,24 Euro23,17 Euro
Hamburg3,69 Euro15,20 Euro18,89 Euro
Köln3,52 Euro13,64 Euro17,16 Euro
München3,90 Euro16,10 Euro20,00 Euro
Stuttgart3,53 Euro13,06 Euro16,59 Euro

Kostentreiber sind Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung

Die größten Einzelpositionen unter den Nebenkosten sind wie bereits in der Vorjahres-Analyse die Kosten für Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung mit einem Anteil von jeweils zwischen zwölf und rund 17 Prozent in den sieben analysierten Städten.

Dabei wurde bei den Heizkosten ein Rückgang zu registriert, während alle anderen Posten im Jahresvergleich stabil blieben oder einen leichten Anstieg zeigten. Im Fünf-Jahresvergleich sind bis auf die Heizungskosten alle Kostenarten angestiegen. Überdurchschnittlich stark die Stromkosten: Sie sind seit 2011 um zehn Prozent bei den klimatisierten Gebäuden und elf Prozent bei den nicht klimatisierten Gebäuden gestiegen.

Stabil blieben im Jahresvergleich die durchschnittlichen Kosten für Versicherungen. Auch im Bereich Wartung zeigen sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stabil, während laut JLL verglichen mit dem fünfjährigen Durchschnittswert bei den klimatisierten Gebäuden ein deutlicher Anstieg zu verbuchen ist, was mit einer komplexeren Gebäudetechnik zusammenhängt.

Stromkosten werden weiter steigen

Seit sechs Jahren ist bei den Stromkosten ein Anstieg zu verzeichnen. Eine Fortsetzung dieses Trends ist laut JLL infolge der anhaltenden Inbetriebnahme neuer Anlagen für Erneuerbare Energien und des damit verbundenen Anstiegs der EEG-Umlage auch in den nächsten Jahren wahrscheinlich. Steigende Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise könnten sich JLL zufolge künftig weiterhin negativ auf die Stromkosten auswirken. Auch erhöhte und erweiterte Service Level werden demnach den Druck auf die Kosten erhöhen.

Energetische Sanierungen im Bestand, anhaltende Neubautätigkeit mit hohem energetischen Grundstandard sowie Verbrauchsoptimierungen haben dafür im vierten Jahr in Folge zu einem Rückgang der Heizkosten geführt.

Verwaltungskosten legen zu

Proportional zu den Mietpreishöhen haben die Verwaltungskosten erneut zugelegt. JLL beobachtete eine wachsende Bereitschaft der Eigentümer beziehungsweise Asset Manager, höhere Preise für höhere Qualität zu zahlen.

Für die nächsten Jahre geht JLL weiterhin von nur leicht steigenden Büronebenkosten aus. Steigerungsraten von knapp zehn Prozent wie Ende der 2000er Dekade seien dabei nicht zu erwarten.

Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Nebenkosten

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