München gehört zu den am meisten "unterversorgten" Büromietmärkten Europas mit einer zum Jahresende 2018 prognostizierten Leerstandquote von 2,5 Prozent. Noch schlimmer sieht es in Berlin (1,4 Prozent) und dem Central Business District (CBD) von Paris (2,1 Prozent) aus. Das zeigt eine Studie von Savills. Der durchschnittliche Leerstand in Europa liegt auf einem historischen Tiefstand von 5,9 Prozent. Obwohl deutlich mehr – auch spekulativ – gebaut wird, ist ein Angebotsüberhang nicht zu befürchten.

In den 17 von Savills untersuchten europäischen Großstädten (Amsterdam, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Kopenhagen, London (City, WE), Madrid, Mailand, München, Oslo, Paris (La Défense, Innenstadt, CBD), Stockholm, und Warschau) werden bis Ende 2018 etwa 3,2 Millionen Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. Für 2019 rechnet der Immobiliendienstleister mit einem Anstieg von 28 Prozent auf 4,1 Millionen Quadratmeter.

Zweistellige Leerstände in Dublin, Madrid und Warschau

Das Risiko einer Überversorgung ist Savills zufolge gering, da 51 Prozent der im Bau befindlichen Flächen bereits vorvermietet sind: 58 Prozent der Büros sollen noch im zweiten Halbjahr 2018 fertiggestellt werden, 40 Prozent im kommenden Jahr. Das gesamte Angebot in den untersuchten Großstädten, einschließlich spekulativer Entwicklungsprojekte, wird laut Savills dennoch bei lediglich sieben Prozent liegen.

Die Märkte in Warschau (13 Prozent Verfügbarkeit), Dublin (zwölf Prozent) und Madrid (elf Prozent) bieten den Mietern dabei die größte Auswahl. Nach Savills-Prognosen wird die Leerstandsquote in allen 17 analysierten Großstädten bis zum Jahresende noch weiter auf 5,6 Prozent sinken.

Büroflächenumsatz in Deutschland könnte auf neun Millionen Quadratmeter sinken

Laut Savills wird es durch den Angebotsmangel in den Schlüsselmärkten für Unternehmen zunehmend schwieriger geeignete Gebäude zu finden.

In Deutschland ist der Flächenumsatz seit 2013 im Durchschnitt jährlich um fünf Prozent gestiegen und hat 2017 knapp die Zehn-Millionen-Quadratmeter-Marke übertroffen. Das Wachstumstempo hat sich aufgrund des mangelnden Angebots verlangsamt und die Studie zeigt, dass der Flächenumsatz 2018 unter neun Millionen Quadratmeter fallen könnte.

"Die deutschen Städte zeichnen sich auch im europäischen Vergleich durch eine hohe Flächenknappheit aus. Folglich sind die Vorvermietungsquoten in den Projekten hier sehr hoch." Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills

München, Düsseldorf, Hamburg mit der höchsten Vorvermietungsquote

München (73 Prozent), Düsseldorf (66 Prozent) und Hamburg (64 Prozent) sind die Städte mit dem höchsten Vorvermietungsstand in der Studie. Zum Vergleich: In Madrid und Kopenhagen sind nur 20 Prozent beziehungsweise 25 Prozent der Projekte vorvermietet.

"2019 wird für Mieter weiterhin sehr wettbewerbsintensiv und könnte zu steigenden Mieten führen." Matthew Fitzgerald, Director, International Tenant Representation, Savills

Eine Recherche von Scope zufolge werden die Büromieten bis 2021 europaweit weiter steigen, alleine in Berlin um 4,4 Prozent pro Jahr. Ähnlich verteuern könnten sich demnach die Büros in Madrid (3,6 Prozent jährlich), München (drei Prozent), Dublin (2,9 Prozent) und Barcelona (2,9 Prozent).

Bürobeschäftigungszahlen steigen weiter

Die Beschäftigungszahlen in den Büros werden laut Savills voraussichtlich weiter steigen. Das bestätigt auch eine Analyse von Quantum Research Unit. Oxford Economics prognostiziert für 2019 zusätzliche 180.000 Jobs in den von Savills erfassten 17 Märkten. Das entspricht einer Bürofläche von rund zwei Millionen Quadratmetern.

"Dieselbe Quadratmeterzahl soll im nächsten Jahr als neue Fläche entstehen und wird somit höchstwahrscheinlich vollständig vom Markt absorbiert. Vorvermietungen sind in dieser Wachstumsprognose bereits inbegriffen." Eri Mitsostergiou, Director of European Research, Savills

Dass das spekulative Angebot nicht den benötigten Bedarf übersteigt, kann Savills zufolge als Zeichen für eine ausgewogene Marktsituation gewertet werden

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