Berlin entwickelt sich dynamisch: Die Bürobeschäftigung steigt und mit ihr die Mietpreise Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

4,4 Prozent pro Jahr werden die Büromieten bis 2021 in Berlin steigen. Europaweit sind das nach Berechnungen des Analysehauses Scope die höchsten Preiszuwächse. Ähnlich verteuern werden sich die Büros in Madrid mit einem erwarteten Plus von 3,6 Prozent jährlich. München (drei Prozent), Dublin (2,9 Prozent) und Barcelona (2,9 Prozent) folgen. Schlusslicht ist London mit einem jährlichen Mietwachstum von nur noch 0,7 Prozent in den kommenden fünf Jahren.

Ausgewählt hat Scope die 20 wichtigsten europäischen Büroimmobilienmärkte nach Marktgröße und Liquidität. Untersucht wurden Berlin, Madrid, München, Dublin, Barcelona, Amsterdam, Frankfurt am Main, Hamburg, Stockholm, Paris, Mailand, Düsseldorf, Wien, Budapest, Helsinki, Kopenhagen, Brüssel, Prag, Warschau und London. Dabei sind Berlin und Madrid die einzigen Städte, die ein A-Rating haben.

Berlin, Dublin und Barcelona waren bereits unter den Spitzenreitern im Feri-Ranking 2016 zum Büromietpreisanstieg in Europa, während der Londoner Büromarkt die schwächste Prognose erhielt.

Boom in London zu Ende

Laut Scope hat sich zwar der Londoner Büroimmobilienmarkt aktuell gegenüber der Vorjahresprognose (plus 0,5 Prozent) leicht verbessert, liegt aber deutlich unterhalb des durchschnittlichen Mietpreiswachstums der vergangenen fünf Jahre (4,4 Prozent pro Jahr). Einen Grund hierfür sieht Scope in den Auswirkungen des Brexit auf die Londoner Finanzbranche. Einige Banken haben sich bereits nach anderen Finanzmärkten umgeschaut.

London hat als einziger der untersuchten Märkte ein prognostiziertes Mietpreiswachstum von unter einem Prozent jährlich und kommt über das D-Rating erneut nicht hinaus. Die Preise in der britischen Hauptstadt waren über Jahre explodiert, dieser Trend scheint umgekehrt. Auch weil sehr viel gebaut wird.

Entgegen anderer Studien sieht Scope den Frankfurter Büroimmobilienmarkt jedoch nicht als den großen Gewinner des Brexit: Erwartet wird für die kommenden fünf Jahre ein Mietpreiswachstum von 2,7 jährlich. Damit landet Frankfurt im aktuellen Scope-Ranking nur auf dem siebten Platz (B-Rating).

Hamburg: Büroflächen stark nachgefragt

Für Berlin mit dem aktuellen Standortrating A (nach B+ im Vorjahr) prognostiziert Scope nicht nur die höchsten Mietpreiszuwächse (plus ein Prozentpunkt mehr als 2016), sondern geht auch von der stärksten Dynamik bei der Bürobeschäftigung im Vergleich der sieben deutschen Top-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) aus. Seit 2014 ist die Beschäftigtenzahl in Büros in der Hauptstadt Scope zufolge um vier Prozent gewachsen. Zum Vergleich: In München waren es drei Prozent, in Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf jeweils nur zwei Prozent. Die Büroflächen in Berlin werden knapp, es wird zu wenig gebaut.

Auch in Hamburg sind moderne Büros Scope zufolge stark nachgefragt. Laut German Property Partners legte der Büroflächenumsatz in der Hansestadt um 60 Prozent im ersten Quartal 2017. Dabei wird die digitale Infrastruktur immer wichtiger – wichtiger als der Mietpreis, wie eine Umfrage des PropTech-Unternehmens Wired Score zeigt. Laut Scope hat sich der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2017 in Hamburg gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent erhöht, während der Neubau auch hier hinterher hinkt.

Es ist Scope zufolge ein europaweiter Trend, dass die Beschäftigung zunimmt. Lösungsansätze sind gefragt. Das spiegelt sich auch in den Leerstandszahlen wider, wie zahlreiche Studien betätigen: Mit Ausnahme von London, Warschau und Helsinki ist der Büroflächenleerstand beispielsweise laut Scope 2016 auf allen Märkten gesunken. Im Aufwind ist laut Scope auch Mailand (Rang elf, von C auf B hochgestuft): Hier werden vor allem moderne Flächen in Zukunft Mangelware, was die Preise weiter treibe wird. Nach Berlin (plus ein Prozentpunkt) und neben Hamburg (plus 0,5 Prozentpunkte) verzeichnet Mailand im Vergleich zur Vorjahresprognose schon jetzt die höchsten Zuwächse bei den Mietpreisen: plus 0,5 Prozentpunkte, im Langzeitvergleich sogar 3,5 Prozentpunkte.

Dublin und Barcelona im Abwind

Zwar sind Dublin auf dem vierten Platz (B+ nach AA) und Barcelona auf dem fünften Platz (B+ nach A) noch unter den Top 5 gelistet, aber es geht laut Scope bergab. Für beide Hauptstädte wird bis 2021 jeweils ein Mietpreiswachstum von 2,9 Prozent jährlich prognostiziert. Das ist deutlich weniger als noch im Vorjahr von Scope erwartet. 2016 prognostizierte die Ratingagentur für Dublin ein sattes Plus von 6,4 Prozent pro Jahr und für Barcelona ein Plus von 4,1 Prozent.

Scope erklärt die Korrektur für Dublin damit, dass dort zwischen 2013 und 2016 die Büromieten um enorme 75 Prozent gestiegen waren. Die Folge: Es wurde und wird viel gebaut und das Flächenangebot wird weiter steigen, die Leerstände, bereits 2016 nur noch bei acht Prozent nach 20 Prozent 2013, nehmen weiter ab. Spielraum für Preissteigerungen wird es demzufolge kaum noch geben. Ähnlich ist die Situation in der Spanischen Metropole. Doch dort ist die Bautätigkeit weitaus moderater, spekulativer Neubau ist kaum zu sehen, weshalb Scope die Prognose auch nur moderat nach unten korrigiert hat.

Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Büromiete, Europa

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