Die Ratingagentur Scope erwartet für Berlin mit durchschnittlich 3,5 Prozent pro Jahr die höchsten Anstiege der Büromieten bis 2022 im Vergleich der 20 wichtigsten europäischen Büroimmobilienmärkte. Es folgt Madrid auf Rang zwei mit prognostizieren 3,4 Prozent jährlich. Gegenüber 2017 haben die Analysten die Prognosen für sechs Standorte erhöht – für zwölf Standorte wurden sie gesenkt, auch für Berlin, wo im Vorjahr noch 4,4 Prozent prognostiziert waren.

Was die Schaffung von Büroarbeitsplätzen betrifft, zeigt Berlin – zumindest im Vergleich der untersuchten deutschen Top-Büromärkte wie schon in der Vorjahresuntersuchung auch weiterhin die größte Dynamik. Seit 2015 ist die Zahl der Büroarbeitsplätze in der Hauptstadt laut Scope um 4,5 Prozent pro Jahr gestiegen. In München waren es rund drei Prozent, in Hamburg, Frankfurt am Main und Düsseldorf jeweils zwei Prozent. Für Berlin erwartet Scope eine Fortsetzung des dynamischen Beschäftigungswachstums. Berlin gehört auch im aktuellesten "Savills IM Dynamic Cities Index" zu den Top 5 der dynamischsten Städte Europas.

Leerstand in Berlin sinkt von neun Prozent 2006 auf aktuell 2,5 Prozent

Als Folge unter anderem der wachsenden Beschäftigung ist Scope zufolge der Leerstand in Berlin massiv gesunken: Von neun Prozent im Jahr 2006 auf aktuell 2,5 Prozent. Das ist der niedrigste Wert der 20 betrachteten Büroimmobilienmärkte. Die Schaffung neuer hochqualitativer Büroflächen hinkt der wachsenden Nachfrage weiter hinterher, meint Scope.

Analysierte MärktePrognose 2018-2022Prognose 2017-2021Historie 2013-2017
1Berlin3,5 Prozent4,4 Prozent7,1 Prozent
2Madrid3,4 Prozent3,6 Prozent3,4 Prozent
3Amsterdam3,2 Prozent2,8 Prozent2,5 Prozent
4München3,1 Prozent3,0 Prozent3,9 Prozent
5Barcelona2,8 Prozent2,9 Prozent4,4 Prozent
6Stockholm2,4 Prozent2,5 Prozent6,2 Prozent
7Mailand2,3 Prozent2,4 Prozent0,6 Prozent
8Frankfurt/Main2,2 Prozent2,7 Prozent3,1 Prozent
9Hamburg2,1 Prozent2,5 Prozent3,5 Prozent
10Paris2,0 Prozent2,4 Prozent0,2 Prozent
11Dublin2,0 Prozent2,9 Prozent16,1 Prozent
12

Kopenhagen

1,9 Prozent1,6 Prozent0,3 Prozent
13Budapest1,8 Prozent1,8 Prozent1,9 Prozent
14Düsseldorf1,7 Prozent1,9 Prozent1,8 Prozent
15

Prag

1,6 Prozent1,4 Prozent-0,4 Prozent
16

Helsinki

1,6 Prozent1,7 Prozent2,3 Prozent
17

Brüssel

1,5 Prozent1,5 Prozent0,6 Prozent
18

Wien

1,5 Prozent1,9 Prozent3,0 Prozent
19

Warschau

1,5 Prozent1,3 Prozent-1,4 Prozent
20

London

1,0 Prozent1,7 Prozent4,4 Prozent

Quelle: Scope Investor Services, Stand: 30.09.2018

 

Verunsicherung in London durch Brexit

London nimmt mit einem erwarteten Mietwachstum von nur einem Prozent pro Jahr den letzten Platz ein. Zwar hat sich der Londoner Büroimmobilienmarkt laut Scope gegenüber der Vorjahresprognose (0,7 Prozent pro Jahr) leicht verbessert, er liegt aber weiterhin deutlich unterhalb des durchschnittlichen Mietpreiswachstums der vergangenen fünf Jahre (4,4 Prozent).

Der Londoner Bürostandort hat zu den Vorreitern im aktuellen Marktzyklus gehört. Dieser Boom wurde durch das Brexit-Referendum beendet. Noch ist es offen, ob es zu einem harten oder weichen Brexit kommen wird. Damit bleibt die Verunsicherung über die Auswirkungen auf die Londoner Finanzbranche vorerst bestehen. Scope zufolge bereiten immer mehr Banken Stellenverlagerungen von London nach Frankfurt am Main vor. Auch Paris, Luxemburg, Amsterdam und Dublin könnten profitieren.

Wie aus dem Bericht "Business Outlook 2018" des Beratungsunternehmens Christie & Co hervorgeht, betrachten aber besonders Investoren aus Asien Großbritannien weiterhin als attraktiven Investmentmarkt.

Amsterdam profitiert vom Ruf als Smart City Dublin mit größtem Rückgang

Über alle 20 betrachteten Büroimmobilienmärkte hinweg zeigt Amsterdam den stärksten Zuwachs. Die Scope-Analysten erhöhen die Mietpreisprognose für die kommenden fünf Jahre von 2,8 Prozent auf 3,2 Prozent jährlich. Damit hat sich Amsterdam von Rang sechs auf drei verbessert.

Dies ist laut Scope auch dem seit 2016 starken Wachstumsschub der niederländischen Wirtschaft zu verdanken, der sich den Analysten zufolge auch 2018 und darüber hinaus fortsetzen wird. Dabei bleibt Amsterdam eines der dynamischsten Wachstumszentren Europas. Die Stadt profitiert von ihrer Internationalität und dem Ruf als Smart City. Amsterdam gelingt es laut Scope besonders gut, günstige Standortbedingungen für den High-Tech-Sektor und die damit verbundene Startup-Szene zu schaffen. Die Leerstandsquote in Amsterdam ist seit 2015 – nach langen
Jahren mit hohen zweistelligen Raten – drastisch auf inzwischen rund acht Prozent gesunken. Da die Projektpipeline moderat ist, bleibt der Druck auf die Büromieten über das Jahr 2019 hinaus hoch.

Den stärksten Rückgang der Mietpreisprognose verzeichnet Dublin. Hier erwarten die Scope-Analysten für die kommenden fünf Jahre Zuwächse von zwei Prozent pro Jahr. 2017 waren es noch 2,9 Prozent pro Jahr. Dublin rutscht von Rang vier auf Platz elf. Dies liegt laut Scope vor allem daran, dass die Büromieten in Dublin in den vergangenen Jahren bereits "explosionsartig" gewachsen sind. Dublin ist nach London und Paris der drittteuerste Bürostandort Europas, womit andere europäische Standorte mit vergleichbaren Standortbedingungen als Alternative interessanter werden.

Lebhafte Vermietungen im TMT-Sektor: München unter den Top 7 in Europa

Die europäischen Büroimmobilienmärkte zeigen sich nach Beobachtung von Scope insgesamt in guter Verfassung. Trotz der jüngsten Eintrübung des Geschäftsklima-Index profitieren sie von weiterhin positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Vor allem Spanien, die Niederlande, Irland, Schweden und Österreich wachsen stärker als Europa insgesamt. Auch die Top-3 Osteuropas Polen, Ungarn und Tschechien entwickeln sich laut Scope mit Wachstumsraten zwischen drei und vier Prozent weiterhin positiv.

Das robuste Wirtschaftswachstum belebt demnach zeitverzögert auch den Arbeitsmarkt. Besonders dynamisch im Beschäftigungsaufbau sind Scope zufolge der TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) sowie unternehmensnahe Dienstleistungen. Die attraktivsten Städte, was diese Sektoren betrifft, sind London, Paris, Berlin, Stockholm, Amsterdam, München und Dublin.

Leerstand: 14 Standorte auf 10-Jahres-Tief

Der dynamische Beschäftigungsaufbau führt zu hoher Flächennachfrage und lebhafter Vermietungstätigkeit. In 14 der 20 untersuchten Standorte ist Scope zufolge die aktuelle Leerstandsquote auf dem niedrigsten Stand seit zehn Jahren. In Berlin, München und Paris liegen die Leerstandsraten unter drei Prozent und damit laut Scope unterhalb einer "gesunden" Fluktuationsreserve. Wie eine Studie von Quantum Research Unit zeigt, treiben die Engpässe im Büroangebot in den etablierten Lagen Mieter und Investoren zunehmend in B-Lagen.

Die Nachfrage nach Büroflächen wird laut Scope auch im kommenden Jahr hoch bleiben. Allerdings wird sich die Dynamik normalisieren. Da sich Angebot und Nachfrage nur langsam ausgleichen, bleiben die Wachstumsraten der Büromieten zwar positiv, können aber laut Scope ab 2020 unter die Inflationsrate sinken.

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