Studien: Bürovermietung bricht ein – Reserven gibts trotzdem kaum

Corona hat Bürovermietern in allen deutschen Top-Städten einen Strich durch die Rechnung gemacht: Der Flächenumsatz ist bis Ende 2020 massiv eingebrochen, wie Studien zeigen. Doch trotz verhaltener Nachfrage gibt es kaum mehr freie Büros als vor der Krise. Das hält die Spitzenmieten stabil.

Rund ein Drittel (zwischen 33 und 36 Prozent) weniger Büroflächen wurden im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2019 mit seinem außergewöhnlich guten Jahresendergebnis in den größten deutschen Städten neu vermietet. Die Zahlen variieren leicht, da verschiedene Marktexperten in ihren jeweiligen Analysen mal fünf, mal sechs, mal sieben, mal acht der Topmärkte unter die Lupe genommen haben. Einig sind sich die Immobilienberater darin: Beim Leerstand hat sich kaum etwas getan, freie Büros bleiben Mangelware, die Mieten sind stabil, sowohl im Durchschnitt als auch an der Spitze – und: Gegen Jahresende hat sich der seit dem Frühjahr Corona-bedingt anhaltende Umsatzrückgang wieder leicht abgeschwächt.

"Im zweiten Quartal 2020 lag der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch um 48 Prozent niedriger, im dritten Quartal waren es 39 Prozent und im Schlussquartal dann 'nur' noch 28 Prozent", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Deutschland seine Zahlen. Für die acht Großstädte Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München ermittelte BNPPRE einen Flächenumsatz von rund 2,7 Millionen Quadratmetern – demzufolge wurde das Resultat von 2019 um 34 Prozent verfehlt, in einer vergleichbaren Größenordnung wie 2009 in Folge der Finanzkrise.

Das macht Zorn Mut für 2021: "Da die Impfquote spätestens ab dem zweiten Quartal deutlich steigen und sich die Stimmung in der Wirtschaft dadurch spürbar aufhellen sollte, spricht vieles dafür, dass auch bei den Flächenumsätzen 2021 und 2022 ähnliche Erholungsmuster zu erwarten sein dürften wie nach der Finanzkrise."

Bürovermietung: Die Pandemie macht Unternehmen vorsichtig

Auch Stephan Bräuning, Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers International Deutschland, ist sich gewiss, dass die in Folge der Corona-Krise erwartete Rezession trotz ihrer Schärfe nicht das historische Niveau des Finanzkrisenjahres 2009 erreichen werden wird. Die Umsätze am Bürovermietungsmarkt lagen laut Colliers im vergangenen Jahr in den hier untersuchten sieben deutschen Bürohochburgen (Top 8 ohne Leipzig) mit rund 2,5 Millionen Quadratmetern 35 Prozent unter dem Ergebnis 2019. Ebenfalls mit Blick auf die Big 7 kommt JLL auf einen Rückgang des Büroflächenumsatzes umlediglich 33 Prozent (bei einem Gesamtvolumen von rund 2,6 Millionen Quadratmetern, die neu vermietet worden sind).

Den Hauptgrund für den Rückgang sieht Colliers in der Pandemie-bedingten Unsicherheit der Unternehmen, die sich bei größeren neuen Anmietungen derzeit noch lieber zurückhalten. "Geplante Expansionen wurden zurückgestellt", so Bräuning. "Oder es wird eine Vertragsverlängerung in den bestehenden Flächen angestrebt", ergänzt Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany: In der aktuellen Rezession überwiege der Rotstift.

"Nutzer, die zuvor Flächen suchten, legten ihre Gesuche vorerst auf Eis, beziehungsweise verlängerten ihre bestehenden Verträge", erklärt auch Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills, das Marktgeschehen. Einer der wenigen aktiven Nachfrager im größeren Flächensegment sei derzeit die öffentliche Hand. Gegenüber 2019 habe sich ihr Marktanteil verdreifacht. Savills hat sich sechs der Top-Büromärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln) angeschaut und kommt insgesamt auf ein Minus von rund 33 Prozent beim Flächenumsatz im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr.

Auf den stärksten Rückgang kommt CBRE bei Betrachtung nur der fünf größten Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München: Demnach ging der Flächenumsatz in diesen Top-5 im Jahresvergleich sogar um 36 Prozent auf rund zwei Millionen Quadratmeter zurück. "Trotzdem sind die Märkte intakt, die Mieten stabil und auch der Leerstand hat nur sehr moderat zugenommen", fasst Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland, die Lage am deutschen Büromarkt zusammen.

Leerstandsquote steigt leicht – Bürospitzenmieten bleiben konstant

Die von Experten prognostizierte Leerstandswelle ist allen Marktberichten nach ausgeblieben. Zwar ist die gewichtete Quote über alle Bürohochburgen leicht gestiegen, der bisherige Tiefststand wurde 2019 mit drei Prozent erreicht, liegt aber nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau zwischen 3,5 Prozent (Colliers und Savills), 3,7 Prozent (JLL), 3,9 Prozent (CBRE) und 4,5 Prozent (BNPPRE).

Trotz der Pandemie bleibt der Leerstand damit in allen fünf der aufgeführten Analysen unter der Fünf-Prozent-Marke, was den Experten zufolge für einen tendenziell vermieterfreundlichen Markt spricht. Zu beobachten sei, dass das Thema Untermiete und Incentives zwar an Bedeutung gewinne, aber auch weiterhin keine dominante Rolle auf den Büromärkten spiele.

Die Spitzenmieten in den deutschen Bürohochburgen bewegen sich laut Colliers mehrheitlich seitwärts. "Für qualitativ hochwertige Flächen in sehr guten Lagen sind Nutzer nach wie vor bereit hohe Preise zu bezahlen", beschreibt Bräuning die Situation. Laut BNPPRE und auch Savills hat die Spitzenmiete im Zwölf-Monats-Vergleich über die jeweils untersuchten Standorte hinweg noch einmal um zwei Prozent beziehungsweise 2,1 Prozent angezogen. JLL notiert ebenfalls ein Plus von zwei Prozent, während CBRE für die Top 5 einen Anstieg der Spitzenmieten von 2,8 Prozent ausgerechnet hat.

Aussicht: Nachfrage nach Büroflächen steigt wieder

"Eine Prognose für den Büroflächenumsatz von 2021 wäre zum aktuellen Zeitpunkt pandemiebedingt nicht belastbar", sagt Ape: "Insgesamt registrieren wir jedoch eine merklich stärkere Nachfrage nach Büroflächen."

Viele Unternehmen hätten sich auf die Situation eingestellt und ihre Nachfrage zwar angepasst, jedoch nicht aufgegeben. Die Fertigstellungspipeline ist laut CBRE bis Ende 2023 gut gefüllt und bereits jetzt schon zu knapp 40 Prozent vom Markt absorbiert. "Von den allein 2021 an den Markt kommenden gut zwei Millionen Quadratmeter neuer Bürofläche, davon die Hälfte in Berlin, stehen aktuell knapp 57 Prozent dem Markt schon nicht mehr zur Verfügung", so Ape.

Aufgrund des zeitverzögerten Eintretens der konjunkturellen Effekte in Verbindung mit der zögerlichen Bereitschaft der Unternehmen, wieder mehr Personal einzustellen, rechnet JLL ab Mitte 2021 mit einem Anziehen der Vermietungen. Die Leerstandsquote könnte zwar noch einmal leicht zunehmen, die Büromärkte seien aber weit von einer Angebotsschwemme entfernt, Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie 2010 werde es mittelfristig nicht geben“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, abschließend.


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