An den deutschen Top-Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden im ersten Quartal 2018 rund 850.200 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt, acht Prozent weniger als im ersten Quartal 2017. Laut German Property Partners (GPP) legten nur Köln, Stuttgart, Berlin und Frankfurt noch zu. Doch die Nachfrage war und bleibt GPP zufolge weiterhin sehr hoch. Das reduziert die Anzahl möglicher Großabschlüsse in den Top 7 erheblich.

Die Leerstandsquote ist im ersten Quartal 2018 auf ein neues Rekordtief von 3,9 Prozent gefallen. "Das unausgeglichene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage an den Top-7-Standorten wird sehr wahrscheinlich zu einer weiteren Steigerung der Mietpreise führen", sagt GPP-Sprecher Guido Nabben.

Flächenumsatz: Frankfurt verzeichnet stärksten Zuwachs mit plus 23 Prozent

In München können großflächige Gesuche laut GPP fast nur noch auf Projektentwicklungen zurückgreifen. Der Umsatz in München ging um 19 Prozent auf 191.500 Quadratmeter zurück. Auch Hamburg bekam die Flächenknappheit zu spüren. Verglichen mit dem Rekordergebnis des ersten Quartals 2017 ging der Büroflächenumsatz um 34 Prozent auf 105.000 Quadratmeter zurück. Die umsatzstärksten Teilmärkte City und City-Süd lagen um 28 Prozent beziehungsweise 43 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres. Ebenfalls einen Rückgang von 34 Prozent verzeichnete Düsseldorf (68.300 Quadratmeter). Der Bereich Co-Working / Business-Center machte dabei knapp 18 Prozent des Flächenumsatzes aus.

Frankfurt hatte im ersten Quartal 2018 laut GPP insgesamt den größten Zuwachs unter den Top-7-Standorten: Der Büroflächenumsatz stieg noch einmal um 23 Prozent auf 154.400 Quadratmeter. Den zweitstärksten Zuwachs sicherte sich Stuttgart. Der Büroflächenumsatz stieg hier um 22 Prozent auf 91.000 Quadratmeter.

Berlin legte um acht Prozent auf 185.000 Quadratmeter zu, trotz des limitierten Angebots. Wie im Vorjahr waren in der Hauptstadt Anbieter von Co-Working und Business-Center-Konzepten eine wichtige Nachfragegruppe. In Köln standen die Zeichen laut GPP ebenso auf Wachstum. Der Büroflächenumsatz betrug 55.000 Quadratmeter und lag damit um sechs Prozent über dem Vergleichswert vom Vorjahr.

Top-10-Abschlüsse im ersten Quartal 2018

StadtProjekt/ObjektMieter/EigennutzerMietfläche/Quadratmeter
StuttgartBludenzer/Steiermärker Straße (Projekt)Robert Bosch GmbH (Eigennutzer Baustart)50.000
Frankfurt/MainEuropaallee 92 (Projekt)Frankfurter Allgemeine Zeitung24.000
MünchenWerinherstraße 83-95Deutsche Postbank AG16.900
BerlinEuref-Campus 23-24 (Projekt)Gasag AG12.000
StuttgartKriegsbergstraße 32Land Baden-Württemberg (Eigennutzer Kauf)10.800
HamburgÜberseering 12Signal Iduna Gruppe10.000
MünchenFrankfurter Ring 158M-net Telekommunikations GmbH10.000
Frankfurt/MainT8, Taunusanlage 8FM Insurance Company Limited6.600
Frankfurt/MainMarienforum, Mainzer Landstraße 1Bethmann Bank AG6.480
KölnEdmund-Rumpler-Straße 5DSD Duales System Holding GmbH & Co. KG (Grüner Punkt)6.000

Quelle: German Property Partners (GPP)

Mietanstieg: In Berlin am deutlichsten mit plus 23 Prozent

Die Durchschnittsmiete für Büroflächen stieg laut GPP im ersten Quartal 2018 an allen Top-7-Standorten weiter an. Berlin (plus 23 Prozent), Frankfurt (plus 14 Prozent) und München (plus zehn Prozent) kamen aufgrund von mehreren Großabschlüssen bei knapper werdendem Angebot auf zweistellige Zuwachsraten. In Düsseldorf stieg die Durchschnittsmiete um acht Prozent. Moderater fiel der Anstieg in Stuttgart (plus fünf Prozent), Hamburg (plus vier Prozent) und Köln (plus zwei Prozent) aus.

Die höchste Durchschnittsmiete war mit 20,60 Euro pro Quadratmeter und Monat in Frankfurt zu finden, doch Berlin rückt näher mit 20 Euro pro Quadratmeter und Monat und liegt jetzt vor München (18,10 Euro pro Quadratmeter und Monat). Auch bei der Spitzenmiete legte Berlin mit elf Prozent gegenüber dem Vorjahr am deutlichsten zu und kommt jetzt auf 31 Euro pro Quadratmeter und Monat.

In Frankfurt stieg die Spitzenmiete um neun Prozent auf einen neuen Rekordwert von 41,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Hamburg sank sie sich leicht um zwei Prozent auf nun 26 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmiete der anderen vier Standorte bewegte sich zwischen 21,75 Euro pro Quadratmeter und Monat (Köln) und 34,90 Euro pro Quadratmeter und Monat (München) bei Zuwachsraten zwischen einem Prozent (Köln, München) und vier Prozent (Stuttgart).

Ausblick: Trend hin zur Vollvermietung

Die höchsten Leerstandsquoten wiesen im ersten Quartal 2018 Frankfurt mit 8,6 Prozent und Düsseldorf mit 8,2 Prozent auf. An den übrigen Standorten bewegte sie sich auf einem extrem niedrigen Niveau zwischen 4,2 Prozent in Hamburg und nur noch 2,1 Prozent in Berlin und Stuttgart. Laut GPP sind für dieses Jahr und 2019 Fertigstellungen mit insgesamt 2,5 Millionen Quadratmetern geplant, was die Situation leiht entspannen könnte, wobei die Studienautoren vermuten, dass ein beträchtlicher Teil davon schon vorvermietet wurde.

"Die Anzeichen zum Ende des ersten Quartals deuten auf ein erneut umsatzstarkes Jahr hin", konstatiert Nabben. GPP schätze daher den Büroflächenumsatz für 2018 auf 3,6 Millionen Quadratmeter. Angesichts des aktuellen Trends hin zur Vollvermietung werde das Rekordjahr 2017 allerdings nicht erreicht. "Das geringe Flächenangebot reduziert die Anzahl möglicher Großabschlüsse erheblich", so Nabben weiter.

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