07.01.2016 | CBRE/Colliers/JLL

Büromärkte: Flächenumsatz steigt in den Top 5 um 23 Prozent

Berlin toppt beim Büroflächenumsatz alle Top 7
Bild: Tessa Zimmer ⁄

In den Top 5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München wurden 2015 rund drei Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das sind knapp 23 Prozent mehr als im Vorjahr, wie eine Studie des Immobilienberaters CBRE zeigt. Colliers zufolge stieg der Umsatz in diesen Bürohochburgen plus Köln und Stuttgart um 17 Prozent. JLL geht davon aus, dass sich die Umsätze 2016 auf hohem Niveau einpendeln werden.

Mit rund 926.000 Quadratmetern wurden rund 20 Prozent mehr vermietet als im Vorjahresquartal, so CBRE, insbesondere aufgrund des Rekordumsatzes in Berlin, wo allein im vierten Quartal 321.000 Quadratmeter vermietet wurden. Deutlich höhere Umsätze wurden daneben auch in Düsseldorf, Hamburg und München registriert. Hier legte der Quartalsumsatz im Vergleich zum Vorjahr zwischen 13 und 15 Prozent zu.

Berlin bricht Rekord

Spitzenreiter beim Büroflächenumsatz 2015 war in der CBRE-Studie Berlin. Der Vermietungsmarkt in der Hauptstadt schloss mit einem Jahresendergebnis von 881.800 Quadratmetern, das zugleich fast 45 Prozent über dem bisherigen Rekord aus dem Vorjahr liegt. Das ist der höchste kumulierte Umsatz seit Aufzeichnungsbeginn, der gleichzeitig 71 Prozent über dem zehnjährigen Mittel liegt.

München folgt mit insgesamt 758.700 Quadratmeter auf dem zweiten Platz, vor Hamburg (535.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (440.100 Quadratmeter), wo der Flächenumsatz im Jahresvergleich um knapp 40 Prozent zulegen konnte. Auch in der Mainmetropole Frankfurt legte der Vermietungsumsatz um knapp acht Prozent auf 401.100 Quadratmeter zu.

Ein Viertel des Flächenumsatzes entfällt auf TMT-Sektor

Insgesamt wurden laut CBRE 29 Großvermietungen und Eigennutzungen mit jeweils 10.000 Quadratmetern und mehr registriert. Daneben wurden weitere 42 Verträge mit jeweils 5.000 Quadratmetern und mehr abgeschlossen.

Knapp ein Viertel des Flächenumsatzes entfiel demnach auf den TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien, Technologie). Insbesondere in Deutschlands Start-Up-Hauptstadt Berlin (35 Prozent). In Düsseldorf war der Sektor für rund 31 Prozent des Umsatzes verantwortlich, in München für rund 26 Prozent sehr stark.

Colliers: Höchster Flächenumsatz seit 2007

Die sieben größten deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten nach Angaben von Colliers International im Jahr 2015 den höchsten Flächenumsatz seit 2007.

Mit insgesamt 3.514.300 Quadratmetern wurde in 2015 rund 17 Prozent mehr Bürofläche als noch im Vorjahreszeitraum angemietet. Dabei trug insbesondere das vierte Quartal mit einem Flächenumsatz von rund 1.155.900 Quadratmetern zu dem überdurchschnittlichen Jahresergebnis bei.

In Köln, von Colliers mituntersucht, lag der Zuwachs an umgesetzter Bürofläche zum Jahresende bei 35.000 Quadratmetern, was einem Plus von 11,5 Prozent entspricht. Im Fokus der Mieter stand die Innenstadt mit einem Anteil von 43 Prozent. Obwohl in Stuttgart das Plus mit knapp über vier Prozent überschaubar ausfiel, reichte es für einen neuen Umsatzrekord.

Leerstand zeigt sich weiterhin rückläufig

Der Büroflächenleerstand reduzierte sich laut Colliers innerhalb der letzten zwölf Monate um rund 920.000 Quadratmeter und lag für alle sieben Immobilienhochburgen zum Ende des Jahres 2015 bei rund fünf Millionen Quadratmetern. Das entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,2 Prozent. Damit reduzierte sich der Leerstand seit Ende des Jahres 2010 um 3,67 Millionen Quadratmeter. Die geringste Quote wurde in Stuttgart registriert, wo nur noch 3,5 Prozent der Bürofläche ungenutzt sind. Knapp dahinter folgen Berlin mit 3,7 Prozent und München mit vier Prozent.

In Hamburg sank der Leerstand innerhalb eines Jahres um etwas mehr als 100.000 Quadratmeter, wodurch sich die Leerstandsquote auf 5,2 Prozent reduzierte. Höhere Quoten wiesen Köln mit 5,9 Prozent, Düsseldorf mit 8,5 Prozent und Frankfurt mit 11,8 Prozent auf, jedoch reduzierte sich innerhalb der letzten zwölf Monate auch in diesen drei Städten der Leerstand um mehr als 325.000 Quadratmeter.

Spitzenmieten überwiegend steigend

Mit Ausnahme des Standortes München lag die Spitzenmiete in den Top-Standorten über oder auf dem Niveau des Vorjahres. In München sank diese zwar aufgrund des fehlenden Flächenangebots im Spitzensegment um 3,5 Prozent auf 33,30 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete stieg jedoch um mehr als neun Prozent auf 16,30 Euro pro Quadratmeter an, wie Colliers ermittelte.

In Stuttgart stieg die Spitzenmiete auf 22,80 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete auf 12,10 Euro pro Quadratmeter fiel. In Frankfurt wurde ein Anstieg der Spitzenmiete auf 38,50 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, während die Durchschnittsmiete auf 19 Euro pro Quadratmeter zurückging. In Düsseldorf blieb die Spitzenmiete unverändert bei 26 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete auf 14,40 Euro pro Quadratmeter stieg.

In Hamburg zeigte sich die Durchschnittsmiete konstant bei 14,50 Euro pro Quadratmeter, während die Spitzenmiete auf 25,00 Euro pro Quadratmeter stieg. Berlin und Köln verzeichneten sowohl höhere Spitzenmieten von 24,30 Euro pro Quadratmeter in der Bundeshauptstadt und 21,20 Euro pro Quadratmeter in der Rheinmetropole als auch zunehmende Durchschnittsmieten von 14,50 respektive 11,80 Euro pro Quadratmeter.

JLL: Ausblick 2016 für die Top 7

Mit etwa 3,6 Millionen Quadratmetern gemäß JLL liegt das Umsatzvolumen zum Jahresende 2015 um 21 Prozent über dem Vorjahresergebnis und hat den bisherigen Rekord des Jahres 2011 um sieben Prozent übertroffen.

Allein das vierte Quartal hat demnach mit etwa 30 Prozent zu diesem Ergebnis beigetragen. "Ob ein solches Umsatzfeuerwerk auch 2016 erzielt werden kann, bleibt abzuwarten, tendenziell dürfte der Umsatz aber leicht nachgeben", so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Deutschland.

Erst ist überzeugt, dass sich die Nachfrage auch 2016 auf einem hohen Niveau einpendeln wird und das spekulative Neubauvolumen nach wie vor keine Angebotsschwemme signalisiert, damit werde der Leerstand auch 2016 nochmals leicht fallen.

"Dies umso mehr, weil die aktuelle Diskussion über die Unterbringung von Flüchtlingen im laufenden Jahr anhalten wird und auch leerstehende Büroimmobilien hinsichtlich ihrer Eignung intensiv geprüft werden", so Helge Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland. Allein in den Big 7 gebe es ein Potenzial von etwa 800.000 Quadratmetern, die für die Unterbringung von Flüchtlingen in Frage kommen könnten. Bei vollständiger Nutzung oder Umnutzung der Flächen könnte die Büro-Leerstandsquote auf unter sechs Prozent sinken.

Fertigstellungen mit leichtem Rückgang in 2015

Im letzten Quartal des Jahres wurden JLL zufolge Neubauflächen in einer Größenordnung von rund 307.000 Quadratmetern fertiggestellt, das sind 25 Prozent weniger als vor drei Monaten. Das Fertigstellungsvolumen belief sich 2015 insgesamt auf rund 870.000 Quadratmeter und damit um zwölf Prozent unter Vorjahresniveau.

Für 2016 erwartet JLL ein Neubauvolumen von knapp 1,3 Millionen Quadratmetern. Von diesen stehen den suchenden Unternehmen aktuell nur noch 448.000 Quadratmeter zur Verfügung, der überwiegende Teil (65 Prozent) ist vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt.

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