Büromärkte Deutschland: Berlin ist de facto vollvermietet

In Berlin ein Büro zur Miete zu finden, ist kaum noch möglich bei einer Leerstandsquote von 1,3 Prozent. Der Run auf moderne Neubauprojekte ist groß. Und die Mieten steigen weiter. Ähnlich sieht es an den Bürovermietungsmärkten einiger anderer deutscher Metropolen aus, wie Studien zeigen.

Über die sieben größten deutschen Bürovermietungsmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) hinweg wurden nach einer Analyse des Immobilienberaters JLL im ersten Halbjahr rund zwei Millionen Quadratmeter vermietet. Colliers International kommt auf rund 1,9 Millionen Quadratmeter, rund fünf Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2018.

BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) untersuchte Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München und registrierte ein Plus von acht Prozent (knapp zwei Millionen Quadratmeter). Und in Summe der Top-6-Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München legte der Flächenumsatz um sieben Prozent auf rund 1,7 Millionen Quadratmeter zu, berichtet Savills.

Der Immobilienberater Cushman & Wakefield (C&W) nahm die Top 4 Berlin, Frankfurt, Hamburg und München unter die Lupe, auf die im Folgenden gesondert eingegangen wird, und kommt in diesen Städten für das erste Halbjahr 2019 auf einen Flächenumsatz von 1,4 Millionen Quadratmetern und damit auf das höchste Ergebnis, das in den vergangenen 20 Jahren für ein erstes Halbjahr registriert wurde. Hervorzuheben ist vor allem Berlin: Mit den Mieten steigen auch die Renditen für Investoren kontinuierlich weiter.

"Für die Bundeshauptstadt sehen wir das Potenzial für weiter überdurchschnittlich stark steigende Mieten und gehen in unserer Fünfjahresprognose davon aus, dass Berlin mittelfristig München bei den Spitzenmieten überholen wird." Yvo Postleb, Head of Germany bei Cushman & Wakefield

Leerstand in Berlin auf historischem Tiefstand

Das Potenzial in der Hauptstadt stand auch beim Berliner Immobilienunternehmen Angermann Real Estate Advisory AG im Fokus. Der Leerstand beträgt demnach derzeit etwa 286.000 Quadratmeter bei einem Gesamtflächenbestand von zirka 22,8 Millionen Quadratmetern. Dies sei ein historischer Tiefstand. Einige Vermieter halten ihre Büroflächen laut Angermann auch zurück, weil sie davon ausgehen, später noch höhere Büromieten erzielen zu können.

Berliner Büromarkt auf einen Blick Q1 2019

Im zweiten Quartal 2019 ist die Durchschnittsmiete laut Angermann gegenüber dem Vorquartal noch einmal von 22,50 Euro pro Quadratmeter auf 23,90 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist ein Plus von sechs Prozent. Die Spitzenmiete zog von 35,40 Euro auf 35,90 Euro pro Quadratmeter an (plus 1,4 Prozent). Nach einer Analyse der Immobiliendienstleister Savills und Colliers International liegt die Spitzenmiete in Berlin derzeit bei 36,50 Euro pro Quadratmeter (BNPPRE und C&W: 37 Euro).

"Mietpreiserhöhungen in laufenden Verhandlungen oder aber ein Wettbieten zwischen den Interessenten sind derzeit nicht ungewöhnlich." Jan-Niklas Rotberg, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin

Dass die Vermietungsleistung trotz des Mangels an freien Büroflächen hoch bleibt, liegt Angermann zufolge an zahlreichen Anmietungen in Neubauprojekten: Bis 2024 entstehen in Berlin etwa 2,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Viele der im Bau oder in Planung befindlichen Gebäude weisen laut Angermann schon jetzt eine hohe Vorvermietungsrate auf. Der Bezirk Mitte ist im ersten Halbjahr 2019 mit 148.000 Quadratmetern vermieteter Bürofläche (plus 32 Prozent gegenüber dem Vorjahr) der umsatzstärkste Standort. Auf dem zweiten Platz folgt Charlottenburg mit 89.000 Quadratmetern und einem Umsatzplus von 37 Prozent.

Nach der Analyse von Savills lag der Flächenumsatz in Berlin im ersten Halbjahr 2019 bei 454.300 Quadratmetern (BNPPRE: 418.000 Quadratmeter; Colliers: 391.000 Quadratmeter) bei einer Leerstandsquote von 1,4 Prozent (Savills und Colliers) und 1,9 Prozent (BNPPRE). Für 2019 rechnen Angermann und Colliers mit einem Gesamtjahresumsatz mit Berliner Büroflächen von 900.000 Quadratmetern. Vor einem Jahr lag der Leerstand in Berliner Bürogebäuden noch bei zwei Prozent.

Top 5 Bürolagen Berlin

Viele Großabschlüsse in Hamburg

Am Hamburger Büromarkt wurden im ersten Halbjahr 306.000 Quadratmeter (Savills: 309.000 Quadratmeter; C&W: 322.900 Quadratmeter) umgesetzt, wie die Analyse von BNPPRE zeigt, wofür primär Großdeals oberhalb von 10.000 Quadratmetern verantwortlich gewesen seien. Sie hatten der Studie zufolge einen Anteil von 36 Prozent am Gesamtergebnis. Mit dem Baubeginn des Multi-Space-Konzepts "Otto-Campus" im Stadtteil Bramfeld wurde überhaupt einer der größten Abschlüsse der vergangenen zehn Jahre registriert (40.000 Quadratmeter). Die größte Anmietung des Quartals mit mehr als 50.000 Quadratmetern wurde laut Savills aber im "Alten Fernmeldeamt" durch die Sprinkenhof GmbH realisiert.

Der Leerstandsabbau hat sich BNPPRE zufolge im ersten Halbjahr 2019 auch in Hamburg fortgesetzt; das Volumen an kurzfristig verfügbaren Flächen ging um knapp zehn Prozent auf 611.000 Quadratmeter zurück. Das von den Nutzern am meisten nachgefragte Segment der modernen Flächen blieb mit 141.000 Quadratmetern nahezu unverändert (plus zwei Prozent) und macht etwa 23 Prozent des gesamten Leerstandes aus. Die Leerstandsquote nähert sich laut JLL der Drei-Prozent-Marke. Platz sei noch in der City Süd mit einem Leerstand von 4,4 Prozent. Laut BNPPRE finden sich noch 70.000 Quadratmeter vakante Flächen in der City. Insgesamt seien jedoch die meisten Flächen wegen der hohen Vorvermietungsquote und vielen Eigennutzern nicht am Markt verfügbar: Mit gerade einmal 20 Prozent befindet sich der Anteil der verfügbaren Flächen auf einem historischen Rekordtief.

Flächenumsatz, Fertigstellungen, Spitzenmieten Hamburg

Büroimmobilien Fertigstellungen Hamburg

Die anhaltend hohe Nachfrage hat die Spitzenmiete in Hamburg laut BNPPRE in den vergangenen zwölf Monaten um über elf Prozent steigen lassen: Sie liegt erstmals bei 30 Euro pro Quadratmeter. Erzielt wird sie in der City, teilt JLL mit. Savills geht von 27 Euro aus, Cushman & Wakefield von 27,50 Euro. Auch die Durchschnittsmiete befindet sich den Studien zufolge mit 18 Euro pro Quadratmeter (JLL: 17,40 Euro; Savills: 15,80 Euro) derzeit auf einem Allzeithoch. Die geringe spekulative Neubautätigkeit wird laut BNPPRE den weiteren Leerstandsabbau nicht aufhalten, woraus sich weiteres Mietsteigerungspotenzial ergibt. Eine Entspannung des Marktes sei derzeit nicht in Sicht, bestätigt Tobias Scharf von JLL.

"Auch wenn bei uns keine Berliner Verhältnisse herrschen, sind die Mietsteigerungen für Hamburger Dimensionen als sportlich zu erachten. Mit einer Entspannung rechnen wir erst ab 2021/2022." Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg

Münchner Mieter können nur noch verdichten oder verlagern

Der Flächenumsatz in München lag nach der Studie von Savills im ersten Halbjahr 2019 mit 369.300 Quadratmetern um 13 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum (BNPPRE: 428.000 Quadratmeter; minus acht Prozent; C&W: 423.400 Quadratmeter; minus elf Prozent). Unter den vier vorgestellten Metropolen ging der Flächenumsatz damit ausschließlich in München zurück.

Verantwortlich für den Rückgang sind laut BNPPRE bislang fehlende Großabschlüsse, laut Savills sind es fehlende Flächenverfügbarkeiten. Auch im weiteren Jahresverlauf rechnet Savills deshalb mit einer geringeren Vermietungsleistung in München: Wegen der angespannten Marktlage sei damit zu rechnen, dass die Durchschnittsmiete von 18,90 Euro bis zum Jahresende um drei Prozent auf 19,50 Euro ansteigen wird, die Spitzenmiete sogar um vier Prozent auf 38 Euro (C&W: 38,50 Euro).

"Auch mittelfristig ist von keiner Entspannung des Marktes auszugehen, in Projektentwicklungen wird mittlerweile zu Rekordpreisen angemietet. ... Mietern bleiben aktuell nur zwei Optionen: Entweder sie gehen raus aus der Stadt oder sie verdichten ihre aktuelle Bürofläche." Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills

Demnach kommen bis 2021 rund 854.000 Quadratmeter neue Bürofläche auf den Markt, deutlich mehr als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre mit jährlich zirka 205.000 Quadratmetern.

Laut C&W sind von den rund 417.700 Quadratmetern an Neubauvolumen, die in der zweiten Jahreshälfte 2019 bezugsfertig sein werden, 306.500 Quadratmeter und damit knapp 75 Prozent vorvermietet. Damit stehen den Flächeninteressenten nur noch knapp 111.000 Quadratmeter an Bürofläche in Neubauprojekten zur Verfügung. Laut Savills sind für 2019 sogar bereits 81 Prozent vorvermietet und auch für 2020 liege die Vorvermietungsquote aktuell bei 67 Prozent.

Flächenumsatz, Fertigstellungen, Spitzenmieten München

München Teilmärkte Bürovermietung

Weniger Vermietungen in der Innenstadt von Frankfurt

Um knapp drei Prozent zugelegt hat laut BNPPRE im ersten Halbjahr 2019 der Frankfurter Markt mit 281.000 Quadratmetern (C&W: 260.200 Quadratmeter; Colliers: 256.400 Quadratmeter). Cushman & Wakefield hat den Markt detailliert untersucht und kommt zu dem Schluss, dass auch in der Mainmetropole die Flächenknappheit den Umsatz bremst und zwar vor allem in den innerstädtischen Lagen.

In der City, inklusive des Central Business Districts, wurden laut C&W in den ersten sechs Monaten 2019 mit 90.300 Quadratmetern rund 80.000 Quadratmeter weniger Fläche umgesetzt als im ersten Halbjahr 2018. Grund hierfür sei vor allem das knapper werdende Angebot an modernen zusammenhängenden Bestandsflächen ab einer Größenordnung von 2.000 Quadratmetern.

Die Leerstandsquote nähert sich demzufolge der Marke von vier Prozent an. Im Central Business District, mit den Teilmärkten Bankenviertel und Westend, liegt sie aktuell sogar nur bei zwei Prozent. Mit 96.100 Quadratmetern fanden laut C&W aus diesem Grund knapp 40 Prozent der Neuanmietungen in Projektentwicklungen statt, darunter der Abschluss der Deka Bank, die sich derzeit einen neuen Firmensitz mit insgesamt 46.200 Quadratmetern auf dem Areal der zurückgebauten IBM-Niederlassung im Stadtteil Niederrad errichten lässt sowie die Anmietung der Randstad Deutschland GmbH, die sich knapp 15.000 Quadratmeter in einem Neubauprojekt in Eschborn sicherte.

Mit 1.500 Quadratmetern war das Fertigstellungsvolumen von Frankfurter Büros laut C&W im ersten Halbjahr sehr gering. Von den 490.000 Quadratmetern an Bürofläche, die sich aktuell im Bau oder in der Kernsanierung befinden, sollen knapp 164.000 Quadratmeter noch bis zum Jahresende 2019 fertiggestellt werden, bereits 70 Prozent der Flächen seien bereits vorvermietet, nur knapp 50.000 Quadratmeter stünden aktuell noch zur Anmietung zur Verfügung.

Das treibt auch die Mieten. Die im Bankenviertel erzielbare Spitzenmiete liegt derzeit bei 45 Euro pro Quadratmeter und Monat (Colliers: 43 Euro) und erreicht das höchste Niveau seit 2002. Zurückzuführen sei der weitere Anstieg auf hochpreisige Anmietungen im Hochhaussegment, ergänzt Colliers.

"Alleine in den vergangenen zwölf Monaten wurde ein Mietpreisanstieg im Spitzensegment von mehr als sieben Prozent realisiert." Richard Tucker, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Frankfurt

Außerhalb des Innenstadtgebietes liegt die Durchschnittsmiete derzeit nach Angaben von C&W bei 14,70 Euro pro Quadratmeter und Monat; 13,10 Euro waren es im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Vor allem in Teilmärkten wie dem Flughafen, wo die Quartiersentwicklung Gateway Gardens vorangetrieben wird, oder in Eschborn, wo einige Sanierungs- und Neubauprojekte das Flächenangebot attraktiver machen, sind demnach steigende Mieten zu verzeichnen.


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