In Regensburg werden die höchsten Mietsteigerungen erwartet Bild: Hubert Kohl ⁄

Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen der deutschen A-Städte sind seit 2009 im Schnitt von 5,5 Prozent auf 3,6 Prozent im Jahr 2016 gefallen. Dagegen beträgt die durchschnittliche Rendite in den B-Städten 5,1 Prozent – bei gleichem oder geringerem Risikoprofil. Das zeigt eine Studie von Bulwiengesa im Auftrag von Demire. Auch die Volatilität von Mieten und Leerstandsquoten ist an den Sekundärstandorten deutlich geringer.

Zwar wächst laut Studie "Secondary Cities: Investmentchancen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt" die Bürobeschäftigung in den sieben Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) im Vergleich schneller, aber auch die Städte der anderen Kategorien B, C und D haben im Durchschnitt eine kontinuierlich steigende Bürobeschäftigung zu verzeichnen. Und diese Entwicklung wird sich den Studienautoren zufolge fortsetzen.

Für neun der insgesamt 21 (Bayreuth, Bremen, Bonn, Darmstadt, Dresden, Dortmund, Flensburg, Freiburg im Breisgau, Göttingen, Kassel, Koblenz, Leipzig, Leverkusen, Münster, Osnabrück, Regensburg, Rostock, Schwerin, Stralsund, Ulm, Wuppertal) untersuchten Secondary Cities prognostiziert Bulwiengesa bis 2020 eine Zunahme der Bürobeschäftigung von mehr als fünf Prozent – für Leipzig wird sogar ein Plus von 9,4 Prozent erwartet.

Nettoanfangsrenditen: In D-Städten bis sieben Prozent möglich

Die Nettoanfangsrenditen in den sieben untersuchten A-Städten sind 2016 laut Studie im Durchschnitt auf 3,6 Prozent gefallen. Während die durchschnittliche Rendite in B-Städten derzeit bei 5,1 Prozent liegt (2009: 6,4 Prozent), beträgt sie in C-Städten 5,7 Prozent (2009: 6,8 Prozent) und in D-Städten sogar 6,7 Prozent (2009: 7,4 Prozent).

Bei insgesamt sieben der untersuchten D-Standorte (Kassel, Koblenz, Flensburg, Göttingen, Bayreuth, Schwerin und Stralsund) sowie zwei C-Städten (Rostock und Wuppertal) liegen die Nettoanfangsrenditen sogar bei sechs Prozent oder darüber.

Allerdings zeigt sich bei den Renditen eine gewisse Heterogenität: So sind C-Städte wie Freiburg oder Regensburg mit Nettoanfangsrenditen von fünf beziehungsweise 5,1 Prozent vergleichsweise teuer für diese Kategorie.

Hohe Mietsteigerungen in C- und D-Städten möglich

Die relativ niedrigen Renditen in den Metropolen gehen mit einer hohen Volatilität der Mieten einher: Die Büromieten in den A-Städten schwankten in der Vergangenheit innerhalb von wenigen Jahren um mehr als 20 Prozent, wie die Studie zeigt. Die Entwicklung in den kleineren Städten ist stabiler.

Trotz der geringeren Kurzfrist-Volatilität hat es langfristig in einigen der Secondary Cities hohe Mietsteigerungen gegeben: In den C-Städten Regensburg und Osnabrück etwa sowie in den D-Städten Kassel, Stralsund und Schwerin sind die Mieten zwischen 2007 und 2016 um mehr als 20 Prozent gestiegen. Die Mietsteigerungen der ausgewählten Sekundärstandorte liegen insgesamt zwischen drei bis 27 Prozent. Dabei werden für Regensburg, Osnabrück und Leipzig die höchsten Mietsteigerungen erwartet. Bonn ist das Schlusslicht mit drei Prozent, allerdings sind hier die Mieten laut Studie seit Jahren auf relativ hohem Niveau.

Leerstand: Schneller Anstieg in A-Städten

Bei der Entwicklung der Leerstände ist die Volatilität der wesentliche Unterschied zwischen A-Städten und Städten der unteren Kategorien: Die durchschnittliche Quote in den Metropolen stieg zwischen 2001 und 2004 von 3,1 Prozent auf 10,7 Prozent. Dagegen sinkt seit 2007 der Leerstand an den B-, C- und D-Standorten langsam, aber kontinuierlich, ausgehend von einem niedrigen Niveau.

"Unter den C-Städten und auch bei vielen der Kategorie D ist der Leerstand insgesamt sehr niedrig", sagt Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt der Bulwiengesa AG. So liegt etwa die Quote in Rostock (C-Stadt) bei sieben Prozent, in Freiburg (C-Stadt) bei 1,4 Prozent und in Göttingen (D-Stadt) bei zwei Prozent.

Bürobeschäftigung an B-, C- und D-Standorten steigt

Wichtigster Treiber der Büromärkte ist laut Bulwiengesa die Bürobeschäftigung. "Zwar haben viele internationale Unternehmen und Großkonzerne Niederlassungen in den A-Städten. Dennoch arbeiten rund zwei Drittel der deutschen Arbeitnehmer bei kleineren und mittleren Unternehmen, deren Standorte sich oft weitab der Metropolen befinden", sagt Demire-Vorstand Markus Drews.

Aktuell arbeiten demnach in den sieben A-Städten rund 2,9 Millionen Menschen in Büros. Die Zahl für die B-, C- und D-Standorte beläuft sich auf 5,4 Millionen Personen. In den A-Städten stieg die Zahl der Bürobeschäftigten seit 1999 um 28 Prozent. Die Bürobeschäftigung an den untersuchten B-, C- und D-Standorten nahm zwischen 17 und 25 Prozent zu. Insgesamt schneiden die B-, C- und D-Standorte in vielen Parametern besser ab als die Metropolen, aber auch hier "ist diese Städtegruppe nicht homogen", so Drews.

So seien etwa in vielen ostdeutschen Städten Anfang der 2000er Jahre zu viele Büros entwickelt worden, was zu geringen Mieten und relativ hohen Leerständen führte. Dennoch: Die Tendenz an den meisten Standorten ist seit zehn Jahren positiv. Ein Beispiel ist Leipzig, wo der Büroleerstand seit 2007 von rund 27 auf zwölf Prozent gefallen ist.

60 Prozent des deutschen Büroflächenbestands befinden sich der Studie zufolge abseits der Metropolen. Gemessen am Flächenbestand entfallen 43,2 Prozent des deutschen Büroimmobilienbestandes auf A-Märkte, 20,5 Prozent auf B-Märkte, 14,7 Prozent auf C-Märke und 21,6 Prozent auf D-Märkte.

Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Rendite

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