Auf dem Büroimmobilienmarkt wird es 2017 noch enger: Die Leerstände werden nach Angaben des Deutschen Anlage-Immobilien Verbunds (DAVE) in den Top A- und B-Städten weiter sinken, vor allem dort, wo es an Projektentwicklungen und spekulativen Neubauten fehlt. Altbestände geraten unter Druck: Co-Working oder kurze, anpassungsfähige Mietvertragslaufzeiten fordern Flächenflexibilität. Gefragt werden vor allem Multi-Tenant-Immobilien sein.

Die Gewinner dieser Marktsituation werden einer neuen Studie von Ernst & Young Real Estate zufolge im Jahr 2017 unter anderem die Projektentwickler sein.

Insgesamt betrachtet wird das Jahr 2017 laut DAVE eine standortbezogene Differenzierung über alle Immobilien-Klassen hinweg bringen. "Die individuelle Betrachtung der Standorte und die jeweilige Drittverwendungsfähigkeit der Objekte geraten mehr in den Fokus", sagt Jens Lütjen, stellvertretend für die DAVE-Unternehmen, die an 25 Standorten in Deutschland vertreten sind.

Kompakte Wohnungen im Neubaubereich am meisten gesucht

Bei Wohnimmobilien steht DAVE zufolge die Zukunftsfähigkeit des Standortes immer mehr im Vordergrund: Hier müssten die Begriffe A- bis C- und sogar D-Standorten neu definiert werden. Im Vordergrund stünden die Aspekte Infrastruktur, Demografie, Studentenstädte und Schwarmstädte, Ansiedlung von Industrie beziehungsweise großen Arbeitgebern. Laut Bevölkerungsprognosen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) wird alleine Berlin bis zum Jahr 2035 eine halbe Million neue Einwohner hinzugewinnen.

An stark nachgefragten Standorten werden laut DAVE im Neubaubereich kompakte Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen am meisten gesucht werden. Ein neuer Trend waren bereits 2016 vermehrte Transaktionen von Projektentwicklungen. In Top-Lagen sei mit leicht steigenden Bodenwertanteilen pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen – die Dynamik nehme aber ab.

Bei den Mietpreisen erwartet DAVE im Jahr 2017 überwiegend eine seitwärtsorientiertere Bewertung. 

Einzelhandelsimmobilien: Cross-Channel-Strategien gefragt

Der Online-Handel wird 2017 nach Meinung von DAVE die Cross-Channel-Strategien der Einzelhändler noch stärker forcieren. Wer keine plausible Online-Strategie entwickle, werde unter Druck geraten. Im Zuge dieser Entwicklung geht DAVE davon aus, dass es zu einer stärkeren Ausdifferenzierung bei den Mieten und den Mietlaufzeiten kommen wird.

Top-Lagen und die Innenstädte, aber auch ländliche Räume werden sich im Zuge dieser
Entwicklung und der ungeheuren Dynamik im Einzelhandelsbereich laut DAVE wandeln. Einen Boom erleben etwa die Einzelhandelsmieten in mittelgroßen Städten, wie der IVD-Gewerbe-Preisspiegel zeigt. Sehr langfristige Mietvertragslaufzeiten seien dann nicht mehr die Regel.

Stark nachgefragt bleiben DAVE zufolge Fachmarktzentren – hier seien Kaufpreisfaktoren bis hin zum 20-fachen für überdurchschnittlich gute Produkte zu erwarten, vor allem in demografisch attraktiven Lagen. Die Renditen werden demnach vermutlich noch einmal nachgeben, die Drittverwendungsfähigkeit müsse durch die Investoren stärker geprüft werden.

Engpass bei Logistikimmobilien spitzt sich zu

Bei Logistikimmobilien wird der Engpass nach Angaben von DAVE am deutlichsten zu spüren sein. Andere Studien gehen davon aus, dass wegen der steigenden Verknappung vor allem das Core- und Core-Plus-Segment 2017 unter Druck bleiben wird. Der Markt habe das Produkt angenommen und verstanden. Zusätzlich könnten in diesem Jahr weitere Ausdifferenzierungen von Logistik und Einzelhandel in einer Liegenschaft zusammenwachsen und zu einer möglicherweise neuen
Assetklasse und spannenden Projektentwicklungen führen.

Auch hier wird laut DAVE die Drittverwendungsfähigkeit äußerst wichtig und ein Höchstmaß an Flexibilität beansprucht. Über alle Anlageklassen hinweg erwartet DAVE für 2017 erneut einen Nachfrageüberhang.

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