Ausländische Investoren investieren am liebsten in deutsche Großstädte wie Frankfurt Bild: KSP Jürgen Engel Architekten / RFR Holding GmbH

Deutsche Bürogebäude sind bei Investoren aus dem In- und Ausland nach wie vor sehr beliebt. Knapp 11,7 Milliarden Euro oder 45 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens sind laut CBRE im ersten Halbjahr 2017 auf diese Assetklasse entfallen. Grund sind die anhaltenden positiven Entwicklungen der Vermietungsmärkte. Im Fokus der Anleger: Die Top 5-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München.

Der Flächenumsatz an den Top 5-Standorten stieg im Vorjahresvergleich auf 1,56 Millionen Quadratmeter und erreichte CBRE zufolge den in einer ersten Jahreshälfte höchsten registrierten Wert seit Aufzeichnungsbeginn. "Der anhaltende Leerstandsabbau bei deutlichem Nachfrageüberhang nach modernen Büroflächen führt zu weiter steigenden Mietpreisen", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Umsatz des Transaktionsvolumens in Regionalzentren und B-Standorten mehr als verdoppelt

Obwohl auf die Top 5-Standorte in den ersten sechs Monaten des Jahres 7,9 Milliarden Euro oder knapp 68 Prozent des Büroinvestmentvolumens entfielen, und damit 42 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, suchen Investoren zunehmend nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Grund: die weiter gesunkenen Nettoanfangsrenditen in den Investmentzentren.

In den Regionalzentren und an den B-Standorten seien die Kaufpreise (noch) geringer, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Außerhalb der Top 7-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) wurde nach Berechnungen von CBRE mit knapp drei Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2017 ein mehr als doppelt so hohes Büroinvestmentvolumen verzeichnet als noch im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Außerhalb der Top 7 spielten Portfolio-Transaktionen mit einem Anteil von 40 Prozent am lokalen Investmentvolumen eine deutlich größere Rolle als innerhalb der Topstandorte: dort waren es lediglich 15 Prozent. Von 29 Transaktionen im Bürosegment oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke waren nur neun Paketverkäufe.

Internationale Investoren wieder stärker am Markt vertreten

"Sechs der zehn größten Deals wurden von ausländischen Investoren getätigt, die überwiegend in den Topstandorten investiert haben", so Klein.

Grund war das Aufwärtspotenzial der Bürovermietungsmärkte. Mit rund 5,1 Milliarden Euro entfielen laut CBRE knapp 44 Prozent des insgesamt in Büroimmobilien investierten Volumens auf ausländische Käufer – das sind fast drei Milliarden mehr als im ersten Halbjahr 2016 (28 Prozent).

Neben britischen (10,7 Prozent), nordamerikanischen (8,3 Prozent) und französischen Anlegern (8,3 Prozent) waren auch Investoren aus Südkorea stark vertreten: Sie investierten laut CBRE mehr als 800 Millionen Euro und damit 7,1 Prozent des Gesamtvolumens. Internationale Anleger konzentrierten sich dabei auf die sieben größten deutschen Städte – nur 18 Prozent der Investments wurden an anderen Standorten getätigt.

Renditen geraten auch in Sekundärlagen unter Druck

Für erstklassige Büroimmobilien in den Toplagen der Investmentzentren sank die durchschnittliche Spitzenrendite nach Angaben von CBRE auf 3,32 Prozent. Nur in Berlin wurde der Vorquartalswert von 3,25 Prozent gehalten. München bleibt jedoch mit 3,00 Prozent der teuerste Investitionsstandort. Hamburg liegt wie Berlin bei 3,25 Prozent, Frankfurt bei 3,50 Prozent und Düsseldorf bei 3,60 Prozent.

Da Investoren nun auf Sekundärlagen der Büromärkte ausweichen, geraten auch hier die Nettoanfangsrenditen unter Druck. Etwa in Düsseldorf sank die Spitzenrendite am Cityrand im Vergleich zum Vorquartal um 40 Basispunkte auf vier Prozent und erreicht damit den gleichen Wert wie Münchens Sekundärlagen. Frankfurt und Hamburg liegen noch 20 respektive zehn Basispunkte darüber. Der boomende Markt Berlin weist mit 3,75 Prozent einen noch geringeren Wert auf. In peripheren Lagen sanken die Renditen ebenfalls weiter ab.

Für das Gesamtjahr erwartet CBRE im Bürosegment ein Transaktionsvolumen von bis zu 25 Milliarden Euro.

Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Mietpreis, Investor

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