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Büroflächenumsatz in den Top 6 sieben Prozent unter Vorjahreswert

Den markantesten Flächenrückgang verzeichnete Berlin mit minus 27,1 Prozent
Bild: GG-Berlin ⁄

Der Flächenumsatz in den Bürovermietungsmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München ist laut Savills in den ersten neun Monaten 2013 zurückgegangen: Die Top 6 kamen auf einen Umsatz von 2,05 Millionen Quadratmetern - sieben Prozent weniger als im Vergleichszeitraum 2012.

"Wir beobachten nach wie vor eine gewisse Zurückhaltung bei den Großnutzern", so Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland. Dies sei die Hauptursache für den Flächenrückgang. Die im langjährigen Vergleich geringe Zahl von Mietvertragsabschlüssen über Flächen von 5.000 Quadratmetern und mehr liegt jedoch nicht nur im Verhalten der Nutzer begründet. Eine weitere Ursache ist das fehlende Angebot der Flächen – jedenfalls bezogen auf die von den Nutzern mehrheitlich nachgefragten modernen Flächenstandards in zentralen Lagen.

Spitzenmiete vier Prozent über Vorjahreswert

Diese Nachfrage kann fast ausschließlich durch Projektentwicklungen bedient werden. Dementsprechend waren die größten Vermietungen in den meisten Standorten überwiegend Projektanmietungen. Dies führte in Kombination mit dem Nutzerfokus auf zentrale, hochwertige Flächen zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete. Ende September lag sie im Durchschnitt über alle sechs Standorte bei 27,37 Euro pro Quadratmeter und damit knapp vier Prozent über dem Vorjahreswert.

Ein dritter Grund für die wenigen Großabschlüsse und den rückläufigen Flächenumsatz insgesamt findet sich auf der Eigentümerseite. "Aktives Asset-Management, das den Mieter in den Mittelpunkt stellt und frühzeitige Gespräche mit ihm über eine Vertragsverlängerung anstrebt, spielt eine größere Rolle als in den vergangenen Jahren", sagt Mornhart. Das Zusammenspiel aus aktiverem Asset-Management der Eigentümer und einem Mangel an Flächenoptionen führt dazu, dass die Zahl der Mietvertragsverlängerungen – die in der Umsatzstatistik nicht erfasst werden – zunimmt.

Überangebot älterer Flächen in der Peripherie

Der Flächenknappheit in den zentralen Lagen steht ein Überangebot älterer Bestandsflächen in der Peripherie gegenüber. "Abgesehen davon, dass solche Flächen den Ansprüchen vieler Nutzer nicht mehr genügen, sind sie mit dem Problem konfrontiert, dass sie aufgrund hoher Nebenkosten unter Umständen kaum noch Kostenvorteile gegenüber Neubauflächen aufweisen", so Mornhart. Das erhöht den Druck auf die Eigentümer, Geld in die Sanierung ihrer Objekte zu investieren, um im Flächenwettbewerb bestehen zu können. Dass dieser jenseits des Hochpreissegments sehr intensiv ist, zeigt sich in der Entwicklung der Durchschnittsmieten. Diese gaben in fast allen betrachteten Standorten weiter nach. Dass sie in Summe einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr aufwiesen, ist einzig auf die Vielzahl großer Projektanmietungen in Düsseldorf und Köln zurückzuführen, wodurch die statistische Durchschnittsmiete in beiden Städten deutlich anstieg.

Für das Schlussquartal ist Savills angesichts einiger noch ausstehender Großabschlüsse sowie der sich zuletzt deutlich aufhellenden Stimmung unter den Unternehmen optimistisch. Savills geht davon aus, dass das vierte Quartal das umsatzstärkste Quartal des Jahres wird und in 2013 ein Gesamtumsatz von etwa 2,8 Millionen Quadratmetern erreicht wird.

 

Büromärkte im 3. Quartal 2013 im Überblick
(Veränderungsraten in Prozent bzw. Basispunkten ggü. Q3-2012 in Klammern)

 

Flächenumsatz
(m²)

Leerstandsrate
(%)

Spitzenmiete (EUR/m²)

Durchschnittsmiete (EUR/m²)

Berlin

493.400
(- 27,1 %)

5,3
(- 10 Bp.)

21,20
(- 2,8 %)

11,97
(- 0,3 %)

Düsseldorf (inkl. Neuss und Ratingen)

267.000
(+ 32,8 %)

10,9
(- 20 Bp.)

27,50
(+ 14,6 %)

14,70
(+ 8,6 %)

Frankfurt (inkl. Eschborn und Kaiserlei)

315.000
(- 2,9 %)

12,1
(- 220 Bp.)

38,00
(+ 5,6 %)

17,75
(- 1,4 %)

Hamburg

314.000
(- 1,8 %)

7,2
(- 90 Bp.)

23,50
(- 4,1 %)

12,56
(- 3,4 %)

Köln

201.000
(+ 13,6 %)

7,5
(- 80 Bp.)

22,00
(+ 2,3 %)

11,90
(+ 7,2 %)

München (inkl. Umland)

455.500
(- 9,9 %)

6,2
(- 70 Bp.)

32,00
(+ 4,9 %)

14,94
(- 1,2 %)

Top 6

2.045.900
(- 7,2 %)

8,2
(- 80 Bp.)

27,37
(+ 3,7 %)

13,97
(+ 1,3 %)

Schlagworte zum Thema:  Immobiliendienstleister, Büroimmobilie

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