29.11.2016 | Immobilienmarkt

Brexit: Frankfurter Immobilienmarkt gewinnt mit Expats aus London an Dynamik

Brexit: DB Research rechnet mit 5.000 Zuwanderen von London nach Frankfurt
Bild: Corbis

Dass Frankfurt einer der Gewinner des Brexit ist, dürfte mittlerweile klar sein. Die Stadt ist bereits der Hauptfinanzplatz Kontinentaleuropas und wird Abwanderer (Expats) aus London anziehen. Wie groß die Nachfrage nach Büros und Wohnungen sein wird, kann man erst in einigen Jahren sehen, sagen die Researcher der Deutschen Bank. Doch Frankfurts Immobilienmarkt würde schon durch wenige Abwanderer deutlich an Dynamik gewinnen.

Eine unterstellte Zuwanderung von bis zu 5.000 Bürobeschäftigten bis 2020 dürfte dem Deutschland-Monitor der Deutschen Bank (DB Research) zufolge insbesondere in innenstadtnahe und hochpreisige Teilmärkte erfolgen.

Laut der Helaba-Finanzplatzstudie „Brexit – Let’s go Frankfurt“ ist Frankfurt die bevorzugte Adresse für Brexit-bedingte Jobverlagerungen. Die Helaba-Volkswirte gehen bis Ende 2018 mit rund 2.000 neuen Stellen am Finanzmarkt Frankfurt aus.

Frankfurt bereits heute der Hauptfinanzplatz Kontinentaleuropas

Frankfurt hat gegenüber anderen europäischen Städten einige Vorzüge, so die DB-Studienautoren Jochen Möber (Hauptautor), Martin Lippman und Matthias Naumann. Noch seien die Mieten und Wohnungspreise vergleichsweise niedrig, die Infrastruktur gut und die wirtschaftliche Dynamik hoch. Ein Beschäftigungsaufbau im Zuge des Brexit dürfte die Büronachfrage ankurbeln, zum Abbau des Leerstands und zu Mietsteigerungen im Büroimmobilienmarkt führen, vor allem in der City.

Am Frankfurter Wohnungsmarkt gibt es seit Jahren Engpässe: Hier fehlen der DB-Studie zufolge mehrere 10.000 Wohnungen. Der Nachfrageüberhang und zu wenig Bauland seien die Hauptursachen für die Preissteigerungen von rund 25 Prozent seit 2009. Der Brexit-Effekt könnte die Preise noch einmal nach oben treiben: 1.000 fehlende Wohnungen erhöhen die Quadratmeterpreise laut DB Research um 25 Euro. Unterstellt man eine zusätzliche Nachfrage von 5.000 Wohnungen, steigen demnach die Wohnungspreise um 125 Euro oder rund vier Prozent relativ zu den aktuellen Niveaus.

Laut der Deutschen Bank lebten im Jahr 2015 mehr als 400.000 EU-Inländer und mehr als 50.000 Deutsche in London. Nach dem Brexit-Referendum hatte Frankfurt die potenziellen neuen Einwohner mit einer Website willkommen geheißen, um die sogenannten Expats über das Leben und Arbeiten in Frankfurt zu informieren.

Bleiben für Europa nur die "Brexit-Krümel"?

Trotz der hohen Unsicherheit über den endgültigen Status Großbritanniens ist ein Umzug der europäischen Institutionen mit Hauptsitz in London laut DB Research wahrscheinlich. Einen neuen Hauptsitz sucht etwa die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) mit 150 Mitarbeitern. Da es mit der EZB, dem Europäischen Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) und der Europäischen Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen (EIOPA) in Frankfurt bereits wesentliche Teile der europäischen Finanzaufsicht gibt, wäre eine Bündelung sinnvoll.

London ist nach wie vor die globale Finanzhauptstadt des Währungs- und Anleihehandels. Sollten Kunden in naher Zukunft weniger Geschäft nach London vergeben, könnten hiervon laut DB Research vor allem außereuropäische Finanzzentren profitieren, allen voran die New Yorker Wall Street und asiatische Finanzzentren. Gegenüber europäischen Wettbewerbern hat Frankfurt laut DB Research bessere Karten. Kürzlich hatte die internationale Investmentbank  Goldman Sachs angekündigt, wegen des Brexit Geschäfte nach Frankfurt verlagern zu wollen.

Finanzstandorte: Berlin, Hamburg und München ziehen mit

Aus Investorensicht gehören laut einer Studie von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) neben Frankfurt auch Berlin, Hamburg und München zu den attraktivsten Immobilienstandorten in Europa. Während Berlin (Platz eins) und Hamburg (Platz zwei) im bereits vergangenen Jahr die beiden ersten Plätze auf der Beliebtheitsskala der Investoren belegt hatten, schob sich Frankfurt erst jetzt von Rang 14 auf Rang drei vor. Das liegt den Studienautoren zufolge daran, dass vor allem für den Fall eines „harten Brexit“ (der Zugang zum EU-Binnenmarkt würde verloren gehen) manche Investoren darauf spekulieren, dass Banken und Startups wie Fintechs große Kapazitäten von London nach Frankfurt verlegen. Davon gehen die DB-Researcher aus und stützen sich auf eine häufig wiederholte Aussage der britischen Premierministerin:

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Vergleicht man nur Berlin mit Hamburg und lässt Frankfurt außen vor, steht nach Meinung der von PwC und ULI befragten Experten die Hansestadt für mehr Bodenständigkeit. Großprojekte wie das rund eine Milliarde Euro schwere Überseequartier in der „Hafen City“ etwa locken globale Anleger an. Zudem waren die Mieten für Hamburger Büroimmobilien zuletzt um vier Prozent gestiegen, und in den Toplagen betrug die Durchschnittsrendite für Investoren 3,75 Prozent. Im Vergleich zu München (Platz fünf) ist Hamburg dabei laut Angaben der Investoren für den PwC/ULI-Report auch günstiger. München wiederum punktet mit hoher Stabilität und einem Leerstand von weniger als fünf Prozent bei weiter steigenden Mieten.

London ist von den für den Report untersuchten 30 Städten auf Platz 27 abgerutscht. „Mit dem bevorstehenden Austritt Großbritanniens aus der EU beginnt eine neue Zeitrechnung auf dem europäischen Immobilienmarkt“, sagt Susanne Eickermann-Riepe, Partnerin und German Real Estate Leader bei PricewaterhouseCoopers (PwC).

Man beobachte, dass Investorengelder, die für den britischen Markt eingeworben wurden, "stattdessen nun in deutsche Städte fließen.“

Neben dem Thema Brexit sind viele Investoren (ausgewertet wurden für den Marktbericht Einschätzungen von rund 780 Experten) von der Flüchtlingskrise und der Furcht vor weiteren Terroranschlägen verunsichert. Hinzu kommen das Verfassungsreferendum in Italien am 4. Dezember und die Neuauflage der österreichischen Präsidentschaftswahl.

89 Prozent der Investoren nannten bei der Umfrage für den "Emerging Trends in Real Estate Europe" von ULI und PwC die „internationale politische Instabilität“ als größte Sorge. Zwei Drittel der Befragten gehen davon aus, dass sich die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren weiter verschlechtern wird – während nur zehn Prozent mit einer Verbesserung rechnen.

„Diese Grundstimmung trägt dazu bei, dass der deutsche Markt für immer mehr Real-Estate-Investoren ein natürliches Anlageziel darstellt“, sagt Jürgen Fenk, Mitglied des Vorstands, Helaba Landesbank Hessen-Thüringen und Chairman des ULI Germany.

Deutschland gelte in fast allen denkbaren Szenarien als sicherer Hafen – selbst, wenn die Eurozone auseinander brechen sollte.

Für höhere Sicherheit gehen Investoren höhere Risiken ein

Im Gegenzug für die erhoffte Sicherheit sind PwC und ULI zufolge viele Investoren bereit, immer höhere Preise und Abschläge bei der Verzinsung zu akzeptieren. Sechs von zehn Befragten stimmten in der Befragung für den "Emerging Trends in Real Estate Europe" der Aussage zu, dass 1A-Lagen in Europa schon jetzt überteuert seien – während nur 13 Prozent widersprachen.

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Dagegen gibt sich knapp jeder zweite mit fünf bis zehn Prozent zufrieden, während jeder sechste sogar eine Verzinsung von weniger als fünf Prozent für ausreichend hält. Zwei Drittel der Befragten sagten, dass Toprenditen im europäischen Immobilienmarkt nur noch sehr schwierig zu erreichen seien. Anders sahen das gerade einmal 16 Prozent. 35 Prozent der befragten Investoren gehen davon aus, dass die Renditen im kommenden Jahr sinken werden – nur 16 Prozent erwarten das Gegenteil.

„Früher wären Investoren in vergleichbaren Situationen auf B- oder C-Lagen ausgewichen",

sagt Eickermann-Riepe. Heute hingegen gehe man lieber auf Nummer sicher und nehme die magere Verzinsung von drei bis vier Prozent in Toplagen "zähneknirschend in Kauf.“

Schon vor dem Brexit-Votum hat Deutschland aufgeholt

Wie Zahlen von Real Capital Analytics zeigen, hat der deutsche Immobiliensektor schon vor dem Brexit-Votum im Vergleich zum britischen aufgeholt. Demnach flossen zwischen dem vierten Quartal 2015 bis zum dritten Quartal 2016 rund 54 Milliarden Euro in den deutschen Immobiliensektor; in Großbritannien waren es im gleichen Zeitraum umgerechnet 66 Milliarden Euro. Diese Verhältnisse dürften sich der PwC/ULI-Studie zufolge verkehrt haben:

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Dagegen rechnen nur 21 Prozent mit nachteiligen Auswirkungen auf den kontinentaleuropäischen Markt.

Verunsicherung am Londoner Immobilienmarkt – Preise für Büros sinken vorerst weiter

Seit dem EU-Referendum sanken in London nicht nur die Zahl der Verkäufe, sondern auch die Preise. In den ersten sechs Monaten 2016 fielen dem Immobilienberater Savills zufolge die Investmentumsätze bei Gewerbeimmobilien in London um mehr als ein Drittel auf 23 Milliarden Pfund. Die Vermietungsumsätze in der City gingen um mehr als 30 Prozent zurück. Dies wiederum dürfe noch nicht überbewertet und nicht alleine auf den Brexit geschoben werden, so Marcus Lemli, Head of Investment Europe bei Savills.

Der Londoner Immobilienmarkt sei heiß gelaufen und habe sich beim Transaktionsvolumen 2015 auf einem 15-Jahres-Hoch befunden.

"Die weiteren Folgen für Londons Immobilienmarkt dürften sich in Grenzen halten, sofern der Brexit einigermaßen ruhig über die Bühne geht“, sagt Lemli, der aber davon ausgeht, dass die Kaufpreise für Büros um fünf bis zehn Prozent sinken könnten.

Ob es dazu komme, hänge in erster Linie vom Objekt ab – von der Lage, der Mieterstruktur und der Laufzeit der Mietverträge, ergänzt JLL-Deutschlandchef Dr. Frank Pörschke. Er hält Preisrückgänge von fünf bis 20 Prozent bis Ende 2017 für möglich. Prinzipiell werde sich London aber als globales Finanzzentrum behaupten.

Gewerbeimmobilien: Für US-Käufer bewegen sich die Preise auf Schnäppchenniveau

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mutmaßt Pörschke. Die starke Abwertung des Pfunds dürfte gleichfalls eine Rolle gespielt haben. "Für amerikanische Immobilieninvestoren bewegen sich die Preise für Immobilien in Großbritannien fast auf Schnäppchenniveau", sagt Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property. Gegenüber dem US-Dollar fiel die britische Währung zeitweise auf ein neues historisches Tief – Wertverlust in der Spitze: knapp 15 Prozent. "Allein dies kann die Rendite auf Dollar-Basis über einen Prozentpunkt hochziehen“, hat Beyerle nachgerechnet. Der Marktexperte geht auch davon aus, dass in den kommenden Jahren zudem asiatische und amerikanische Mieter verstärkt in die britische Hauptstadt drängen.

Aussichten auf ein margenträchtiges Geschäft

Vom Immobilienkreditportfolio entfallen laut Equinet-Analyst Philipp Häßler bei der pbb rund 20 Prozent auf gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Großbritannien (knapp fünf Milliarden Euro), bei der Aareal Bank sind es 13 Prozent (3,8 Milliarden Euro). Die Aussichten auf ein margenträchtiges Geschäft für Banken sind verlockend.

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sagt Eberhard Maier, Leiter internationale Immobilienkunden und Fonds der BayernLB. Die Kreditrisiken seien trotz des bevorstehenden EU-Austritts der Briten gut kalkulierbar, auch wegen des hohen Eigenkapitaleinsatzes der Investoren und niedriger Leerstandsquoten. Von Schreckensszenarien hält Maier nichts:

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Andreas Pohl, Vorstandschef der Deutschen Hypo, rechnet ebenfalls damit, dass die Folgen des Brexit weniger dramatisch ausfallen, als viele anfangs befürchtet haben. Über 20 Prozent des Neugeschäfts – angepeiltes Volumen 2016: 2,5 bis drei Milliarden Euro – erzielt die Bank in Großbritannien. Dabei ist die Marge im Schnitt fast doppelt so hoch wie in Deutschland: 150 statt 75 Basispunkte.

Brexit belebt Investmentgeschäft in Deutschland

Der deutsche Immobilienmarkt werde jedenfalls einer der Gewinner des Brexit sein, ist sich auch Jan Peter Annecke, Leiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung der Münchener Hyp, sicher. Das Transaktionsgeschäft werde belebt, allerdings frühestens ab 2017.

Die BayernLB erwartet ebenfalls eine Belebung des Investmentgeschäfts in Deutschland und Großbritannien. Läuft alles nach Plan, wollen die Münchner ihr Neugeschäft weiter steigern. Weiterhin stark engagieren in Großbritannien will sich auch die DekaBank, die von ihrem Neugeschäft bis zu einer Milliarde Euro im Vereinigten Königreich erwirtschaften will.

Gleichwohl erinnern Prognosen zu den Brexit-Folgen noch immer an ein Stochern im Nebel. Entsprechend zurückhaltend äußern sich auch große Makler wie JLL oder BNP Paribas Real Estate mit Prognosen für lokale Wohnungs- und Büromärkte.

Schlagworte zum Thema:  Immobilien, Immobilienpreis, Brexit, Büroimmobilie, Investor

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