Bis 6,50 Euro pro Quadratmeter ist Wohnung "bezahlbar"

Über bezahlbaren Wohnraum wird viel diskutiert. Doch was ist darunter genau zu verstehen? Damit hat sich eine Studie des Verbands Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) auseinandergesetzt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass für einen Großteil der Bevölkerung in Sachsen eine Miete von 6,50 Euro pro Quadratmeter die Obergrenze darstellt.

Wer sich welche Miete leisten kann, hängt von vielen Faktoren wie dem Einkommen, der im Haushalt lebenden Personen, der Wohnungsgröße oder den Neben- und Betriebskosten ab. Vor diesem Hintergrund hat sich der VSWG bereits 2016 mit der Frage beschäftigt, wie man die Bezahlbarkeit des Wohnens messen kann. Diese Untersuchung wurde jetzt aktualisiert und um zwölf Fallgruppen erweitert. Der Fokus der Neuauflage lag dabei auf Familien und Alleinstehenden mit Kindern. Zur Beurteilung der maximal finanzierbaren Mieten in Sachsen wurde mit einer maximalen Wohnkostenbelastung in Höhe von 35 Prozent vom Nettohaushaltseinkommen gerechnet.

Dabei hat sich herausgestellt: Für einen Großteil der Bevölkerung ist eine Nettokaltmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter das absolute Maximum.

"Die Untersuchungen zeigen, dass diese Obergrenze für große Bevölkerungsanteile wie zu zweit lebende Rentner, Singlehaushalte mit Vollzeiteinkommen (auch mit Kind) sowie Familien, sofern die Einkommenssituation einigermaßen angemessen ist, gerade noch darstellbar ist." Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG

Die Ergebnisse hätten die Praxiserfahrungen erneut bestätigt. Ferner werde jedoch auch deutlich, dass der Wert für zahlreiche Fallgruppen nicht erreichbar sei, so Viehweger. Auch gebe es regional starke Unterschiede: Die vertretbaren Mieten im ländlichen Raum könnten zum Teil noch deutlich unter diesem Wert liegen.

"Hier bedarf es staatlichen Handelns, sofern die Modernisierung des Wohnungsbestands zur Barrierefreiheit oder für Familien vorangetrieben werden soll. Auch energetische Sanierungen sind letztlich vom erzielbaren Mietniveau abhängig.“ Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG

Ergebnisse in vier Kategorien

Im Detail betragen die maximal finanzierbaren Kaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche laut der Studie zwischen 3,88 Euro (Rentner alleinstehend) und 14,18 Euro (Paar ohne Kind, zwei Vollzeiteinkommen). Die ermittelten Werte könnten aber erst dann sinnvoll bewertet werden, wenn sie in Relation gestellt werden, sagt der VSWG. Dazu wurden die Fallgruppen mit den durchschnittlichen Nettokaltmieten im Bestand der sächsischen Wohnungsgenossenschaften (4,82 Euro/qm), einer kalkulatorischen Miete im Bestand, die ein Investor für die gleiche Wohnung verlangen würde (6,77 Euro/qm) und der kalkulatorischen Neubaumiete (10,48 Euro/qm) verglichen und die untersuchten Personengruppen in vier Kategorien eingeteilt: „Die Armutsgefährdeten“, „Versteckte Verlierer“, „Die Goldene Mitte“ und „Loftbewohner“.

„Armutsgefährdete“: maximal 4,82 Euro pro Quadratmeter

Die Gruppe der „Armutsgefährdeten“ ist laut der Untersuchung bereits heute durch Versorgungsschwierigkeiten gekennzeichnet, da ihre maximal finanzierbare Nettokaltmiete zwischen 3,88 und 4,82 Euro/qm liegt und damit zum Teil deutlich unterhalb der vergleichsweise günstigen durchschnittlichen Bestandsmiete der sächsischen Wohnungsgenossenschaften. Zu dieser Kategorie zählen vor allem alleinstehende Rentner, Alleinstehende mit und ohne Kindern mit niedrigem Einkommen in Teilzeit und Familien mit zwei, drei oder vier Kindern, sofern sie niedrige Einkommen beziehen und ein Elternteil zur Kinderbetreuung zu Hause bleibt. Auszubildende und Studenten seien im Vergleich zur ersten Analyse zu den „Versteckten Verlierern“ aufgestiegen, lägen aber mit 4,90 Euro und 4,93 Euro/qm nur knapp oberhalb der Trennlinie.

Insgesamt könne der Anteil der „Armutsgefährdeten“ in Sachsen auf rund 20 Prozent geschätzt werden, sagt der VSWG. Folglich habe jeder fünfte Haushalt in Sachsen Schwierigkeiten, aufgrund seines Einkommens eine Wohnung anzumieten oder sei aufgrund seines Einkommens auf bestimmte Vermieter, Regionen und Quartiere reduziert.

„Versteckte Verlierer“: maximal 6,77 Euro pro Quadratmeter

Die zweite Gruppe bilden die sogenannten „Versteckten Verlierer“. Sie sind ausgehend vom Durchschnittsniveau in Sachsen derzeit in der Lage, Wohnraum anzumieten, jedoch ausschließlich im Bestand mit maximal finanzierbaren Kaltmieten zwischen 4,82 und 6,77 Euro/qm, heißt es in der Untersuchung. Somit sei die Versorgung gesichert, beschränke sich jedoch auf bestimmte Vermietergruppen (zum Beispiel Wohnungsgenossenschaften). In diese Kategorie fallen zum Beispiel alleinstehende Menschen mit Vollzeitbeschäftigung zum Mindestlohn und Alleinstehende mit einem mittleren Teilzeiteinkommen.

„Die Goldene Mitte“ ist gut versorgt

Die dritte Gruppe ist die „Goldene Mitte“. Diese Personengruppe hat weder heute noch morgen ernsthafte Versorgungsschwierigkeiten zu erwarten, da ihre maximal finanzierbare Nettokaltmiete jenseits der kalkulatorischen Bestandsmiete liegt und sie somit unabhängig von der Vermietergruppe Wohnraum anmieten können. Lediglich der Zugang zu Neubauwohnungen bleibt ihnen aufgrund des Einkommens tendenziell verwehrt, heißt es in der Studie. Gemäß der ermittelten Daten liegen die maximalen Kaltmieten der in diese Kategorie fallenden Personengruppen zwischen 6,77 Euro/qm (kalkulatorische Bestandsmiete) und 10,48 Euro/qm (kalkulatorische Neubaumiete). Zu dieser Kategorie gehören verschiedene Familienfallgruppen mit ein bis vier Kindern, aber auch in Gemeinschaft lebende Rentner oder Singlehaushalte mit niedrigem Vollzeiteinkommen.

„Loftbewohnern“ stehen alle Wege offen

Die letzte Gruppe bilden die „Loftbewohner“. Dieser Gruppe stehen tendenziell alle Wege offen. Versorgungsengpässe sind laut der Studie weder heute noch morgen zu erwarten. Darüber hinaus sind sie trotz der höheren Miete in der Lage, eine neu gebaute Wohnung zu beziehen. Ihre maximal finanzierbaren Kaltmieten liegen oberhalb der kalkulatorischen Miete für den Neubau in Höhe von 10,48 Euro/qm. Hierunter können zunächst die klassischen DINKs („Double income, no kids“), also Doppelverdiener ohne Kinder, sogar bei nur niedrigem Doppeleinkommen subsummiert werden. Weiterhin fallen Singlehaushalte mit mindestens mittlerem Vollzeiteinkommen und Familien mit überwiegend doppeltem Einkommen oder zumindest einem vollen und einem halben mittleren Gehalt in die Gruppe der Loftbewohner.

Sachsen hat eher ein Einkommensproblem

„Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sachsen kein Mietenproblem hat, sondern ein Einkommensproblem." Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG

Der zentrale Schlüssel zur Verbesserung der Situation sei daher die Verbesserung der Einkommenssituation, meint Viehweger. Eine langfristig angelegte Wirtschaftspolitik könne dazu beitragen, Regionen außerhalb der Ballungszentren zu stärken und dem Schwarmverhalten in die Ballungszentren entgegenzuwirken. Somit könnten Abrissförderungen auf der einen und Neubauförderung auf der anderen Seite zum Teil reduziert werden.

Die Ergebnisse hätten zudem gezeigt, dass neben einem Personenkreis, der bereits heute zum Teil erhebliche Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt besitzt, auch Personengruppen an der Schwelle stehen, die zukünftig von Versorgungsengpässen gekennzeichnet sein werden. Diesen Entwicklungen gelte es vorzubeugen.

Ein Problem, das aktuell günstige Mietenniveau der Genossenschaften zu halten, sieht der VSWG in Investitionsbedarfen, vor allem zur barrierearmen Umgestaltung der Bestände und zur weiteren energetischen Verbesserung. Würden beispielsweise Wohnungen komplex barrierearm modernisiert, sei mit Kosten zwischen 20.000 und 50.000 Euro zu rechnen. Setzte man den Wert eher im unteren Bereich bei 25.000 Euro an, bedeute dies für eine 60-Quadratmeter-Wohnung eine Mieterhöhung von etwa 2,78 Euro/qm. Ausgehend vom durchschnittlichen Mietniveau von 4,82 Euro/qm kalt ergäbe sich eine Miete von 7,59 Euro, die deutlich oberhalb der Grenze von 6,50 Euro liege.

"Folglich bedarf es vor allem staatlicher Fördermöglichkeiten, um die Differenz von 1,00 Euro bis 1,50 Euro/qm abzufedern.“ Sven Winkler, Referent Betriebswirtschaft beim VSWG

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