BER-Eröffnung in Berlin: Schub für den Immobilienmarkt?

Am 31. Oktober soll der Flughafen Berlin-Brandenburg (BER) eröffnen – noch viel kostspieliger als sowieso erwartet nach 14 Jahren Bauzeit. Immobilienentwickler und Investoren haben die Zeit genutzt und im Flughafen-Korridor eigene Projekte vorangetrieben, die sich nun bezahlt machen sollen.

"Ab November des Jahres befindet sich die deutsche Hauptstadt auch verkehrsinfrastrukturell endlich auf Augenhöhe mit den Immobilienhochburgen Frankfurt und München und deren Großflughäfen", schwärmte vor Kurzem Rüdiger Thräne, Niederlassungsleiter Berlin beim Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL). Die Direktanbindung an internationale Destinationen dürfte "ihr Scherflein" zu einem neuen Boom beitragen, nicht nur wirtschaftlich.

Mit der "Gestattung der Betriebsaufnahme" sowie dem "Flughafenbetreiberzeugnis" für den neuen Hauptstadt-Airport steht der Eröffnung des "Willy Brandt"-Flughafens Berlin Brandenburg (BER) – einem der prominentesten Beispiele für Pannen-Großprojekte – amtlich nichts mehr im Weg. Diese Dokumente hatte die Gemeinsame Obere Luftfahrtbehörde Berlin-Brandenburg (LuBB) der Flughafengesellschaft Berlin Brandenburg am 1. Oktober überreicht. Sie sind Voraussetzung dafür, dass der Flughafen am 31.10.2020 eröffnet werden kann, nach neun Jahren Verspätung und sechs geplatzten Terminen.

Flughafen-Korridor: Immobilienboom von Hauptbahnhof über Alexanderplatz?

Laut JLL haben die Immobilienentwickler in Berlin und im Hinblick auf den BER viele Projekte nicht nur Angriff genommen, sondern auch teilweise bereits in Objekte umgesetzt. Entlang der Achse Hauptbahnhof, Alexanderplatz, Mediaspree, Rummelsburger Bucht mit alleine mehr als 350.000 Quadratmetern im Bau oder in Planung (darunter das Büroprojekt Spreewerk), Oberschöneweide mit 300.000 Quadratmetern (darunter das Behrens Areal für überwiegend gewerbliche Nutzung) und Adlershof sowie um den neuen BER herum wurden unter anderem über Jahre brachliegende Grundstücke spekulativ dynamisiert. Auch die Areale um die zentralen Bahnhöfe mit ICE-Anbindung – zum Beispiel das Berliner Südkreuz – seien interessant für Investoren, so Thräne.

Von insgesamt rund 1,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche im Bau befinden sich laut Thräne alleine 30 Prozent im Korridor bis zum BER, weitere seien in Planung. Bulwiengesa bezifferte das Büroflächenpotenzial um den neuen Hauptstadt-Flughafen herum vor drei Jahren auf 1,6 Millionen Quadratmeter – der Standort werde von der Flächenknappheit in Innenstadtlagen profitieren, hieß es in der Bulwiengesa-Studie "Büroimmobilienmarkt am Großflughafen Berlin" von 2017.

Laut Marc Vollmer, Head of Office Leasing bei CBRE in Berlin, sind von den bis Ende 2022 geplanten neuen Büroflächen in der Hauptstadt – er geht von rund 1,7 Milliarden Quadratmetern aus – 41 Prozent bereits vorvermietet. "Neben den innerstädtischen Entwicklungsarealen am Hauptbahnhof oder der Mediaspree rücken Projektentwicklungen am neuen Hauptstadtflughafen oder Adlershof in den Fokus", so Vollmer. Die Spitzenmiete in Berlin lag CBRE zufolge im zweiten Quartal 2020 bei 38 Euro, Tendenz steigend.

Büroimmobilienmarkt Berlin: Der BER profitiert von eng gewordenen City-Lagen

Die Nachfrage nach Büroimmobilien in Berlin war JLL zufolge damals wie heute groß – und die Flächen in Innenstadtlagen nach wie vor knapp.

Entlang der Entwicklungsachse in Richtung Hauptstadt-Airport hat sich mittlerweile Adlershof etabliert. Die Mieten dort entwickeln sich bereits dynamisch, wie Ben Barthel, Director National Office Advisory bei BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Deutschland, im September beim "Immobilien-Dialog Flughafen BER" vortrug. Rund 15.000 Menschen arbeiten aktuell hier, angesiedelt sind beispielsweise Krankenkassen oder Gebäudedienstleister. Sie zahlen derzeit rund 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter – "vor fünf Jahren lagen die Mietpreise hier noch bei lediglich 12,50 Euro", so Barthel.

BNPPRE geht derzeit davon aus, dass die Entwicklung am Flughafen selbst mittel- bis längerfristig nicht anders sein wird. Barthel erwartet, dass es zu strategisch getriebenen Anmietungen kommen wird, da die Mietpreise noch niedriger liegen als in Adlershof. Da der neue Flughafen nicht mehr innerhalb der Berliner Stadtgrenzen, sondern in Brandenburg liege, gelte dort zwar der günstigere Gewerbesteuerhebesatz – der Mietpreis-Spread sei allerdings aktuell nicht groß genug, um einen starken Anreiz für Büroansiedlungen zu bieten. Eine gut ausgebaute Infrastruktur fehle noch.

Mit 230 Millionen Euro macht der Entwickler Alfons & Alfreda (Düsseldorf) im Joint Venture mit Aamundo Immobilien (Frankfurt am Main) und einem Investmentkonsortium am Flughafen den Auftakt: Investiert wird in einen Campus mit drei Bürogebäuden und einem Hotel. Knapp 60.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche soll das Projekt unter dem Namen "Testa" bieten. Gebaut werden soll ab Mitte 2021. Lead-Makler für die Flächen, die Ende 2023 fertig sein sollen, ist Savills. Voraussichtlich zu Beginn des vierten Quartals 2021 wird unter anderem auch der Büroneubau "B3.Offices" im Business Park Berlin in direkter Nähe zum BER abgeschlossen sein.

BER-Eröffnung: Vom Geldverdienen kann erst einmal keine Rede sein

Für den Steuerzahler bleibt der neue Hauptstadtflughafen BER weiterhin eine kostspielige Angelegenheit. Ans Geldverdienen ist vorerst gar nicht erst zu denken. Die Betreibergesellschaft braucht wohl schon im kommenden Jahr mehr als eine halbe Milliarde Euro Finanzhilfe vom Staat. Der Aufsichtsrat stimmte am 9. Oktober zu, Darlehen in Höhe von bis zu 552 Millionen Euro bei den Gesellschaftern – das sind die Länder Berlin und Brandenburg sowie der Bund – aufzunehmen.

"Solange Corona das Reisen und den Flugverkehr bestimmt, sind die wirtschaftlichen Auswirkungen erheblich", sagte Flughafenchef Engelbert Lütke Daldrup. Doch schon vor der Corona-Krise hatte das Unternehmen einen Bedarf von 375 Millionen Euro für 2021 angemeldet. Schon für dieses Jahr haben Bund und Länder 300 Millionen Euro zugesagt. Denn es werden nur knapp zehn Millionen Fluggäste erwartet. Zum Vergleich: 2019 waren es an den Bestandsflughäfen Tegel und Schönefeld knapp 36 Millionen Passagiere.

Bislang liegt der Finanzrahmen für den BER bei 6,5 Milliarden Euro, davon sind zirka 2,7 Milliarden Euro Steuergeld. Der Bund und die Länder bürgen außerdem für Kredite in Milliardenhöhe. Die Kosten des Projekts haben sich seit dem ersten Spatenstich 2006 mehr als verdreifacht. Die Baulandpreise in der BER-Gemeinde Schönfeld sind seit 2018 um 60 Prozent gestiegen, wie eine Studie von Wüest Partner Deutschland im Auftrag der PRS Family Trust zeigt. Zwischen 2012 und 2018 waren es demnach 47 Prozent.


Veranstaltungshinweis für die Expo Real

Berlin - Raum für Zukunft

14.10.2020, 11:30 - 12:30 Uhr | ICM, Stand Saal 5
DISCUSSION & NETWORKING FORUM / DIGITAL EXHIBITOR STAGE

Moderator: Jan Kehrberg, GSK Stockmann 
Teilnehmer: Andreas Tied (Investitionsbank Berlin), Beate Profé (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen), Stefan Franzke (Berlin Partner für Wirtschaft und Technologie GmbH)


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Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Berlin, Expo Real