Wann der Flughafen Berlin-Brandenburg eröffnet werden wird, ist weiterhin unklar. Sicher ist: Mit Eröffnung des BER wird der Immobilienmarkt im Flughafenumfeld deutlich an Dynamik gewinnen. Zu diesem Ergebnis kommt eine umfangreiche Studie von Bulwiengesa. Das Büroflächenpotenzial liegt demnach bei 1,6 Millionen Quadratmetern, was der gesamten Berliner Nachfrage bis 2020 entspricht. Der Standort wird von der Flächenknappheit in Innenstadtlagen profitieren.

Die einzelnen Entwicklungsgebiete weisen aufgrund der heterogenen Standorteigenschaften allerdings unterschiedliche Perspektiven hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungschancen und der Positionierung im Marktgefüge auf, wie die Studie von Bulwiengesa zeigt, für die acht Unternehmen (Alpine Finanz Bau, Aurelis Real Estate, Berliner Sparkasse, Deutsche Immobilien Entwicklungs AG, Kap Hag Immobilien Holding, OFB Projektentwicklung / Kolb und Partner, Segro Germany, Wirtschaftsförderung Dahme-Spreewald) beauftragt worden waren, die Chancen und Risiken der verschiedenen geplanten Entwicklungsgebiete zu untersuchen. Aus Büromarktsicht weisen demnach Areale im direkten Flughafenbereich die höchste Qualität auf.

Studie: BER könnte langfristig zum etablierten Teilmarkt werden

Noch liegt der Studie zufolge am BER mit rund vier Millionen Quadratmetern Bruttogeschossfläche ein riesiges Flächenpotenzial brach.

Auf dem Büroimmobilienmarkt in Berlin wiederum ist es eng geworden – die Nachfrage ist hoch, die Flächen knapp und der Leerstand liegt derzeit bei rund drei Prozent, die Bautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück. Bis 2020 erwartet Bulwiengesa über 60.000 neue Bürobeschäftigte für die Hauptstadt. Dadurch entstünde in Berlin ein zusätzlicher Büroflächenbedarf von bis zu 1,6 Millionen Quadratmetern. Rechnerisch könnte allein das Büroflächenpotenzial am BER diesen Bedarf decken.

Die Spanne an möglichen Bürovolumina reicht in den einzelnen Lagen rund um den BER von knapp 50.000 Quadratmetern bis zu mehr als 500.000 Quadratmetern Bürofläche. Lokaler Schwerpunkt ist der Eingangsbereich zum Flughafen: hier wären laut Bulwiengesa alleine mehr als eine Million Quadratmeter Bürofläche realisierbar. Langfristig könnte sich am BER ein Teilmarkt im Berliner Marktgeschehen auf dem Bestandsniveau etablierter Cityrandlagen wie Tiergarten oder Charlottenburg bilden.

Hoher Leerstand rund um den BER – Risiko: Ungewisser Eröffnungstermin

Das klassische Modell von Flughafenstandorten mit einer Airport City als Zentrum, ergänzt um Businessparks mit Mischnutzung, lässt sich laut Bulwiengesa auch am BER identifizieren. Entsprechend heterogen sind Standortqualitäten und Mietpreise. Die Perspektiven der einzelnen Gebiete sind damit unterschiedlich hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungschancen und der Positionierung im Marktgefüge.

In den moderneren Gebäuden mit Baujahr nach 2000 sind so gut wie keine Vakanzen vorhanden. Allerdings gibt es bislang auch kaum Neubauten. Das "2BAC" etwa, unmittelbar am Terminal gelegen, weist eine Nutzfläche von rund 17.700 Quadratmetern Mietfläche pro Geschoss auf und ist bis heute das einzige moderne Bürogebäude am BER, das dem klassischen Vermietungsmarkt zugeführt wurde. Es ist voll vermietet.

Insgesamt fällt der Leerstand in den Büros rund um den BER mit rund 17 Prozent (knapp 22.000 Quadratmetern) vergleichsweise hoch aus. Dieses Niveau liegt deutlich über dem der meisten Berliner Teillagen. Wie die Studie zeigt, braucht es auch Zeit und die richtige Marktlage, um einen eigenen Büroteilmarkt zu etablieren. Noch ist das am BER nicht der Fall.

Die wichtigste Voraussetzung für einen dynamischen Büromarkt am BER ist die Eröffnung. Noch bremst dieser Faktor das Wachstum am BER oder könnte es gar umkehren, wie die "Berliner Zeitung" schreibt. Das Blatt geht zudem davon aus, dass der Flughafen zu klein geplant worden ist.

Aber auch der weitere Ausbau der Infrastruktur, eine kritische Masse an Flächenbestand mit entsprechenden Qualitäten sowie die Fähigkeit, auch nicht flughafenaffine Nutzer für den Standort zu gewinnen, sind wichtige Voraussetzungen, wie Bulwiengesa herausgefunden hat.

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