Wohnen wird weiterhin teurer und Berlin bleibt auch im ersten Halbjahr 2018 mit einem aktuellen Plus von 7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreshalbjahr die deutsche Stadt mit dem höchsten jährlichen Mietpreisanstieg, wie eine Analyse von JLL zeigt. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre liegt der Anstieg bei 5,3 Prozent. Eine Mietwohnung kostet monatlich aktuell 11,65 Euro pro Quadratmeter (2013: acht Euro). Ein großes Problem sind auch in Berlin die steigenden Baulandpreise.

Untersucht hat JLL das Wachstum der angebotenen Mietpreise in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. In fünf dieser acht Städte hat sich allerdings der Mietpreisanstieg zum Vergleichszeitraum des Vorjahres verlangsamt: Nach einem Anstieg von 7,1 Prozent im ersten Halbjahr 2017 liegt das durchschnittliche Plus in Berlin, Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart auf Jahressicht in den ersten sechs Monaten 2018 bei 4,9 Prozent.

"In Hamburg, Frankfurt und Leipzig hat sich der Mietpreisanstieg dagegen sogar wieder beschleunigt", sagt Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre ermittelte JLL in allen acht Städten eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von 5,3 Prozent. Seit 2013 haben die Mietpreise über die untersuchten Städte hinweg um 30 Prozent zugelegt. "Die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form hat bisher keine Wirkung gezeigt", so Heidrich weiter, "solange die Fertigstellungszahlen hinter dem Bedarf zurückbleiben, bleibt es bei der Anspannung auf den Wohnungsmärkten".

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In Leipzig greifen Nachholeffekte

In Leipzig erreicht die Angebotsmiete erstmals seit der halbjährlichen Erhebung im Jahr 2004 sieben Euro pro Quadratmeter und Monat: das sind knapp sieben Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2017. JLL schiebt diese Entwicklung auf Nachholeffekte in der sächsischen Metropole greifen. Viele Wohnungen seien mittlerweile saniert und zusammen mit der steigenden Nachfrage werde der ehemals hohe Leerstand weitgehend abgebaut.

Auch in Hamburg (12,35 Euro / Quadratmeter / Monat; plus 6,9 Prozent) und Frankfurt (14,55 Euro / Quadratmeter / Monat; plus sechs Prozent) sind die Preise überdurchschnittlich stark gestiegen. In der Hansestadt scheint eine jahrelange Zurückhaltung bei der Neuvermietung mit geringen Wachstumsraten ein Ende gefunden zu haben. Die Finanzmetropole profitiert laut JLL dagegen von zahlreichen hochpreisigen Neubauentwicklungen verbunden mit einer hohen internationalen Nachfrage.

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Abschwächung der Mietpreisdynamik in München

Auf dem Wohnungsmarkt Stuttgart hat sich der Mietpreisanstieg aktuell auf einen Anstieg von 6,3 Prozent eingependelt. Die Angebotsmieten liegen aktuell bei 14,40 Euro pro Quadratmeter und Monat. Köln (plus 0,4 Prozent; 11,55 Euro / Quadratmeter / Monat) und Düsseldorf (plus 1,4 Prozent; 11,15 Euro / Quadratmeter / Monat) zeigen nur minimale Bewegung im Jahresvergleich.

Auch München erfuhr nach Angaben von JLL eine Abschwächung der Wachstumsrate auf 2,9 Prozent (der Fünf-Jahres-Durchschnitt liegt hier bei 7,3 Prozent) bei einer mittleren Angebotsmiete von 19,25 Euro pro Quadratmeter und Monat. In München ist nach Auffassung der Studienautoren allerdings auch ein Niveau erreicht, bei dem die Frage nach der Bezahlbarkeit von Wohnraum mehr als berechtigt ist.

Kaufpreise steigen nach wie vor schneller als Mieten

Abgeschwächt hat sich insgesamt auch das Wachstum der angebotenen Kaufpreise: Im Durchschnitt der acht untersuchten Städte sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2018 auf Jahressicht um 8,4 Prozent gestiegen, in den vergangenen fünf Jahren lag der Anstieg pro Jahr bei 9,7 Prozent. Die Spanne der aktuellen jährlichen Kaufpreisentwicklung reicht von Stagnation in Düsseldorf bis zu 16 Prozent in Leipzig. Seit 2013 haben die Kaufpreise um durchschnittlich 54 Prozent zugelegt.

"In den Top-Städten in Deutschland sind zunehmend internationale private Kapitalanleger insbesondere im Spitzensegment des Wohneigentumsmarkts aktiv", erläutert Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt. Limitierend wirke sich das sehr knappe Neubauangebot aus. "Inwiefern sich ein steigendes Zinsniveau langfristig auf die Preise am Wohneigentumsmarkt auswirken wird, bleibt noch offen", so Grimm.

Angebot an Bestandsflächen in Berlin deutlich eingeschränkt

Auf Jahressicht verteuerten sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Leipzig um 16 Prozent, in Frankfurt um 15,6 Prozent. In der Mainmetropole liegt der Durchschnittspreis mittlerweile bei 5.260 Euro pro Quadratmeter. Diese Dynamik ist in Frankfurt in allen Preissegmenten zu beobachten. In Leipzig registriert JLL die höchste Kaufpreisdynamik im unteren und mittleren Preissegment: Mit 2.030 Euro pro Quadratmeter überschreitet das mittlere Niveau dabei erstmals die 2.000 Euro-Marke.

Diese Marke wird in Berlin um das Zweifache getoppt. Aktuell werden Eigentumswohnungen in der Bundeshauptstadt im Schnitt für 4.200 Euro pro Quadratmeter angeboten, das sind laut JLL 12,6 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Da das Angebot im Bestand in Berlin deutlich eingeschränkt ist, sind Wohnungssuchende gezwungen, auf das teurere Neubausegment auszuweichen. Das hat die Preise angehoben, und ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht.

München bleibt die teuerste Stadt bei verlangsamtem Wachstum der Preise

Wesentlich geringer fiel der Zuwachs in München und Stuttgart aus. In München werden derzeit laut JLL im Durchschnitt 7.250 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung aufgerufen. Damit bleibt die Bayernmetropole zwar die mit Abstand teuerste Stadt, doch das Wachstum hat sich mit plus 6,8 Prozent zwischen 2017 und 2018 deutlich verlangsamt verglichen mit dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 9,9 Prozent. Im Neubausegment beobachtete JLL auf Jahressicht sogar einen leichten Rückgang um 1,6 Prozent.

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt lag das jährliche Wachstum im Durchschnitt bei 6,3 Prozent. Hier kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 4.250 Euro pro Quadratmeter. Der Preis für einen Neubau legte im Jahresvergleich um 11,7 Prozent zu.

Moderate Preisanstiege in Köln und Hamburg

Köln und Hamburg lassen es nach Formulierungen von JLL verhaltener angehen. Mit 3.500 Euro pro Quadratmeter stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln um 5,7 Prozent deutlich moderater an als bisher mit mehr als zehn Prozent pro Jahr in den vergangenen fünf Jahren. In Hamburg wurden Angebotspreise mit einem Plus von 4,3 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres notiert: Hier werden für eine Eigentumswohnung im Schnitt 4.390 Euro pro Quadratmeter fällig. Damit gleichen sich Angebot und Nachfrage langsam an. Das jährliche Wachstum lag seit 2013 bei 6,7 Prozent.

In Düsseldorf ist aktuell keine Dynamik erkennbar. Wie vor einem Jahr liegt das mittlere Kaufpreisniveau für angebotene Eigentumswohnungen bei 3.660 Euro pro Quadratmeter. Im Spitzensegment sind die Preise verglichen mit dem Vorjahreszeitraum sogar um 1,1 Prozent gesunken.

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