Mit mehr Milieuschutz will die Berliner Bausenatorin Katrin Lompscher günstigen Wohnraum erhalten Bild: Corbis

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat eine vorläufige Bilanz über die Kaufverträge 2016 vorgelegt. Demnach hat sich Bauland in der Hauptstadt im Vergleich zu 2015 je nach Lage durchschnittlich zwischen 30 und 60 Prozent verteuert. Auch eine Studie der Deutschen Hypo berichtet von einer dynamischen Entwicklung auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt, sieht aber noch keine Anzeichen für eine Preisblase.

Berlin hat auch im vergangenen Jahr einen starken Bevölkerungsanstieg verzeichnet, der Immobilienboom setzt sich fort.

Für Eigentumswohnungen mussten Käufer 2016 laut Gutachterausschuss sieben Prozent mehr ausgegeben pro Quadratmeter als im Vorjahr. 2015 waren die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber 2014 um 15 Prozent gestiegen. Die Deutsche Hypo spricht sogar von einem Preisanstieg von 2015 auf 2016 von 23,6 Prozent für bestehende Eigentumswohnungen. Seit 2010 hätten sich die Preise mehr als verdoppelt. Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser waren laut Gutachterausschuss 2016 wie im Vorjahr 20 Prozent teurer. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 15 Prozent. Bulwiengesa hält hohe Preiskorrekturen in den Metropolen für unwahrscheinlich.

Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) erneuerte ihre Ankündigung, weitere Gebiete in der Stadt unter sogenannten Milieuschutz zu stellen, damit Mieter mit geringen Einkommen in ihren Wohnungen bleiben können. Sollen dort Wohnungen modernisiert oder in Eigentum umgewandelt werden, brauchen die Eigentümer eine Genehmigung. Derzeit gibt es in Berlin 33 dieser Erhaltungsgebiete in sechs Bezirken. Hier leben rund 520.000 Personen in 282.000 Wohnungen. In diesen Gebieten bedürfen Modernsierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer zusätzlichen Genehmigung. Luxusmodernisierungen sollen so verhindert werden.

„Wir sehen den Anstieg der Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken mit großer Sorge“, so Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. „Denn der Druck auf die Mieten wird weiter steigen und preisgünstiger Wohnungsneubau nahezu unmöglich“.

Laut Deutscher Hypo ist trotz vereinzelter, örtlich einzugrenzender Preisübertreibungen keine generelle Blasenbildung für Wohnimmobilien in Berlin festzustellen. Für das Jahr 2017 werde mit weiteren Preisanstiegen gerechnet, allerdings auf moderaterem Niveau, heißt es in der Studie.

Deutlicher Umsatzrückgang bei Büro- und Geschäftshäusern

Die Umsatzzahlen bei den unbebauten Grundstücken sanken in Berlin laut Gutachterausschuss um sechs Prozent auf 1.471 Kaufverträge, bei bebauten Grundstücken um vier Prozent auf 4.510 und bei Wohnungs- und Teileigentum um ein Prozent auf 25.978 Kaufverträge.

Gleichzeitig sind Geldumsatz (plus 42 Prozent auf 1,4 Milliarden Euro) und Flächenumsatz (plus 18 Prozent auf 378 Hektar) deutlich angestiegen. Fehlende Baulandangebote bei gleichzeitig weiter steigender Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau führen dem Gutachterausschuss zufolge insbesondere in den hochverdichteten Innenstadtlagen zu einem Anstieg der Preise und somit zum deutlich gestiegenen Geldumsatz.

Der Teilmarkt der Büro- und Geschäftshäuser verzeichnete deutliche Umsatzrückgänge gegenüber 2015: Ein Minus machten die Gutachter bei der Anzahl der gehandelten Immobilien aus, der Geldumsatz sank um 43 Prozent, der Flächenumsatz um 32 Prozent.

Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser

Die Bodenrichtwerte für Bauland zur Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern wurden laut Gutachterausschuss um durchschnittlich 20 Prozent angehoben, in manchen Stadtteilen sogar um 30 Prozent (Marzahn-Hellersdorf, Steglitz, Zehlendorf, Lichterfelde, Köpenick, Adlershof, Grünau). In Spitzenlagen im Südwesten der Stadt dagegen nur um 15 Prozent. Der Spitzenwert in Dahlem liegt den Gutachtern zufolge jetzt bei 2.100 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

Grundstücke für Geschosswohnungsbau

In innerstädtischen Lagen wurden die Bodenrichtwerte laut Gutachterausschuss deutlich zum Teil um mehr als 60 Prozent angehoben. In den Gebieten, die an die City angrenzen, waren es rund 30 Prozent, in den weniger verdichteten Bereichen liegt der Spitzenwert bei 5.000 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche im Bereich südlich der Torstraße.

Die Bodenrichtwerte für innerstädtische Kerngebietslagen wie etwa am Potsdamer Platz, am Gendarmenmarkt oder an der Friedrichstraße blieben nahezu unverändert. Anhebung des Bodenrichtwertniveaus in Kerngebietslagen mit bislang niedrigerem Niveau um deutlich mehr als 50 Prozent. Der Bodenrichtwert wurde am Pariser Platz auf 60.000 Euro pro Quadratmeter angehoben, das ist somit Spitzenwert in Berlin.

Wegen fehlender Flächenangebote im Zentrum erhöht sich die Nachfrage nach Gewerbe laut Gutachterausschuss innerhalb des S-Bahnrings. Die Anhebung der Bodenrichtwerte in diesen Bereichen liegt zum Teil deutlich über 50 Prozent Spitzenwert.

Berlin bleibt bei Hotelinvestoren beliebt

Beliebt bleibt Berlin bei Hotelinvestoren, heißt es in der Studie der Deutschen Hypo. Das Transaktionsvolumen stieg seit 2013 deutlich an und erreichte 2016 ein neues Rekordergebnis von rund 693 Millionen Euro. Damit wurde das Vorjahresergebnis
um rund sieben Prozent übertroffen. Das Transaktionsvolumen von Berliner Einzelhandelsimmobilien lag 2016 bei rund 1,4 Milliarden Euro. Dies ist aufgrund der Angebotsknappheit zwar ein Rückgang um rund 32 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, entspricht jedoch etwa 38 Prozent der gesamten Investitionen an den Big-6-Standorten.

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